필리핀(Philippines). 7,100개가 넘는 크고 작은 섬으로 이루어진 필리핀이 최근들어 동남아시아 후진국에서 탈피하여 동남아시아 시장에서 떠오르는 신흥 투자대상지로 관심을 모으고 있다. 필리핀은 동남아시아에서 우리나라 교민이 가장 많이 거주하고 있는 나라다. 이는 연중 따뜻한 날씨와 영어권역, 은퇴이민자 정착촉진정책 등에 따른 것으로 보인다.
필리핀의 경제는 그리 녹록치 못한 실정이다. 올해 4월 현재 1인당 GDP가 3,687달러 수준으로 낮은 편이다. 현재 필리핀 경제난의 가장 큰 요인는 경제시스템의 문제라 해도 과언이 아니다. 경제의 근간이 되어야 할 제조업(전체 GDP의 17.7%)과 수출업이 열악함에 따라 정부의 세수가 부족하고, 이로 인해 인프라부족, 고용저조, 빈곤지속이라는 악순환이 반복되고 있다. 이렇게 파이가 작은 사회이다 보니 재벌들(대지주 가문)은 유통·부동산·리조트 등 서비스업에 집중 투자하고 있어 경제시스템 문제는 해결의 실마리를 찾지 못하고 있다.
실제로 필리핀 경제를 책임지고 있는 핵심산업은 많은 해외 필리핀 노동자들이 외국에서 송금하는 대규모 외화 유입(OFW)과 관광·서비스산업(서비스업 종사자 57.8%) 등이다. 특히, 극심한 빈부격차는 시급히 해결해야 할 난제다. 실제로 낮은 GDP에 비해 식료품물가는 선진국인 프랑스와 비슷하다고 하니 인플레가 매우 우려스런 수준이다. 길거리 구걸이 일상인 빈곤층과 우리나라 재벌보다도 부와 권력이 훨씬 커 보이는 상류층 간의 격차를 어떻게 해소하느냐가 필리핀의 미래를 결정할 것으로 보인다.
이번 필리핀 주택사업 연구용역을 맡은 주택산업연구원은 필리핀 주택사업 진출을 계획하고 있는 중소중견주택업체에 실질적인 도움을 주기 위해 그동안 각종 문헌조사와 인터뷰 등을 통해 심층연구를 진행중에 있다. 연구 용역의 마무리 단계로 지난해 12월 주택산업연구원 팀원과 협회 직원 등 3명의 방문단을 꾸려서 필리핀 클락과 마닐라 일원 건설현장과 관계기관을 방문한 바 있다. 이번 방문단 일원으로 참가한 필자가 방문 일정을 따라가 보며 필리핀(클락 중심으로) 주택시장의 오늘을 살펴본다.

• CDC(클락개발공사) 본사 전경. CDC는 클락경제자유구역의 개발업무와 관련 인허가권을 가진 공기업이다
• 클락경제자유지역 개발지도. 클락지역의 2배 크기로 뉴클락시티 개발사업과 클락글로벌시티 개발사업이 한창 진행중이다.

유망 부동산개발사업 진출지역으로 부상 중인 ‘클락’

방문기간 동안 박준규 JB클락힐즈 관리팀장이 가이드로 함께 했다.
필리핀 여러 지역 가운데 유망 부동산개발사업 진출지역으로 부상하고 있는 곳이 클락(CFZ : Clark Free Zone). 마닐라에서 차로 2시간 정도 북쪽에 위치한 클락은 경제특구(Clark Special Economic Zone(CSEZ))다.
11월 29일 오전 10시에 첫 방문기관으로 ‘클락개발공사(CDC)’를 택했다. CDC는 필리핀의 대표적인 투자유치기관 중 하나이며, 클락경제자유구역의 개발업무 관련 인허가권을 가진 공기업이다. 부동산 등기업무는 물론 부동산·관광·레저 관련 외국투자자들을 유치하는 업무까지 담당한다(정부관청 기능). 특히 조세감면은 물론 부동산세 면제, 외국인투자기업 토지 장기임대(최장 75년 허용)등 각종 인센티브를 제공하고 있다.
CDC는 외국투자기업에 대한 선정기준에 대해 투자여력과 현지인 고용정도, 기술력, 지명도 등을 중요하게 여긴다. 상업시설과 주거시설 개발과 관련하여 한국기업이 이미 클락지역내에 많이 진출했다는 것이 CDC관계자의 얘기다. 현재 클락지역내 개발이 가능한 주거용지는 약 1만 1,700핵타르 정도다.
현재 클락관련 개발사업은 크게 뉴클락시티와 클락글로벌시티 등 두가지로 볼 수 있다. 전자는 주거·상업·정보기술개발 등이 총 망라된 현대적 도시건설을 목표로 주민· 근로자·기업을 위한 친환경적이고 지속가능한 스마트도시로 추진되고 있다. 후자는 접근성, 질좋은 비즈니스센터 구축을 통해 업무·문화·엔터테인먼트 및 레저공간이 조성되는 차세대 중심업무지구로 개발되고 있다.
특히, 기존 클락지역의 2배 크기(분당신도시의 6배 규모)로 개발되는 뉴클락시티 개발사업은 2040년~2050년 최종준공을 목표로 현재 교통인프라 건설을 진행하고 있는 초기단계(클락국제공항에서 뉴클락시티 연결도로는 2021년 완공)다. 향후 골프장, 호텔, 카지노, 유명대학교 등을 유치할 계획이다. 주민 112만명과 직원 80만명 상주를 목표로 하고 있으며, 뉴클락개발사업은 필리핀의 BCDA라는 기관에서 담당한다.

포스코건설, 동광, 영무건설 등 국내기업 진출

이어서 오후에 방문한 곳은 포스코 더샾 클락힐즈 아파트 단지. 포스코건설이 참여한 이 아파트단지(2020년 12월 준공)는 클락공항에서 약 5km거리에 위치하고, 2만 2,000평 부지에 552세대 5개동으로 구성되어 있다. JB클락힐즈코퍼레이션이 시행사로 참여하여 2007년 CDC로부터 50년 토지 독점사용권을 취득했으며, 토지임대가능 기간은 2057년까지다.
그리고 단지 앞쪽으로는 국내기업이 개발한 동광 몬테라스 스위치 아파트단지가 위치한다. 동광 썬밸리그룹이 클락내 93만평 대지에 썬밸리 리조트를 건설했으며, 이 리조트 안에 조성됐다. 이 아파트단지는 1만 5,543평 부지에 7개 동이 2019년 12월~2020년 10월까지 차례대로 준공됐다.
클락지역내 빌라나 아파트단지의 임대료는 글로벌 경제위기 여파로 고점 대비 50~70% 낮아졌다고 한다. 현재 우리나라 골프관광객들이 많이 이용함에 따라 단지형 단독빌라와 풀빌라의 인기가 높다.
포스코 더샾 클락힐즈 바로 옆 3,229평 부지에 영무건설이 분양형 콘도미니엄상품을 준비중에 있다. 현재 건축인허가는 다 마친 상태이며, 소형평형 위주로 2개동의 콘도미니엄과 상가를 계획중인 것으로 알려졌다.

• 영무건설의 개발예정부지.포스코 더샾 클락힐즈 바로 옆 3,229평 부지에 영무건설이 클락 콘도미니엄 개발을 계획하고 있다.
• 마닐라 시내 인트라다무스 인근에 아파트 공사현장 : 필리핀의 아파트 분양도 선분양으로 대부분 인테리어 없이 골조형태로 분양한다.

주택사업 인허가 담당 주거도시개발부(DHSUD)

12월 1일 방문한 곳은 필리핀 주거도시개발부(DHSUD).
2019년에 설립된 중앙정부기관으로 주택사업 및 도시개발을 관리감독하고 인허가를 담당한다. 2028년까지 총 650만호의 주택 공급을 위해 4PH Program을 시행하고 있다. 열악한 주거환경에 노출된 저소득층의 주거안정을 목적으로 하며, 본 프로그램을 위해 DHSUD, 지방정부, 정부 금융기관, 그리고 민간은행들이 협력체제를 구축하고 있다.
필리핀에서는 공공주거안정 기준을 10등급으로 나누고 있다. 월소득 72,000페소 이상이면 최고 등급이며, 국민의 50%가 월소득 8,000페소 이하라고 한다.
고용이 없는 1~2등급의 영세계층의 주거안정을 위해서는 전국적으로 3백만호 정도의 서민주택을 필요로 하고 있다는 것이 DHSUD 관계자 설명이다.
서민들의 주거안정을 위한 필리핀의 대표적인 주택정책으로는 빠기빅(Pag-IBIG)을 들 수 있다. 근로자의 주택자금 대출 등을 목적으로 운영하는 주택개발뮤추얼펀드를 보통 줄여서 빠기빅(4PH 프로그램에서도 빠기빅은 금융기관과 함께 프로젝트자금 마련)이라한다. 서민들의 내집마련을 지원하는 주택융자프로그램으로 이해하면 된다. 서민들의 경우 25년동안 연 3%의 저금리로 빠기빅을 이용할 수 있다.(중산층의 경우에는 연 6%로 집값의 95%까지 지원)

클락 내 주택공급 예정지 현황

개발회사	유닛수	사전판매 / 판매예정일
필인베스트 미모사 (Filinvest Mimosa Inc)	600	2023
동은 필리핀 개발 (Dongeun Philippines Dev’t Corp)	74	2023
베스코 클락 필리핀 그룹 (Besco Clark Philippines Group of Companies Corp-Expansion)	143	2023
비유스 개발 (Byus Development Corp)	150	2023
에스에스아이 코퍼레이션 (SSI Corporation)	700	2023
윈베스트 리얼티 개발 Winvest Realty Development Coprp.	1,392
계	3,059

자료 : CDC 브리핑 자료