지상중계 : 주택플러스 웹진

미분양주택리츠 활성화 방안 세미나에 부동산 각 분야 전문가 6인이 모였다.
분야별 전문가들의 의견을 들어보자.

정리 김우영

이용만
한성대학교 교수
공공성과 책임성에 비례한 세제 지원방안 검토 필요

CR리츠를 통해 미분양시장을 안정시키는 것에는 전적으로 동의한다. CR리츠가 정상적으로 작동하기 위해서는 세제지원이 반드시 필요하다. 하지만 세제지원엔 공공성과 책임성이라는 전제가 뒤따라야 한다.
문제는 미분양이 올해 5월 기준 6만 8,000여호 수준이며 준공 후 미분양은 9,000호에 불과하다는 점이다. CR리츠가 도입된 2009년의 상황을 보면 당시 전국 미분양주택은 16만호, 준공 후 미분양은 5만호에 육박했다. 2009년에 비해 미분양 수준이 상대적으로 낮아 공공성을 무엇으로 볼지 고민이 필요하다.
또 하나는 책임성이다. 세제지원에 따른 혜택은 누구한테 돌아갈지 생각하며 CR리츠 구조를 다시 생각해 볼 필요가 있다. 세제지원을 한다면 공모형 리츠 정도의 지원이 적당할 것이라고 생각한다

정기섭
대한주택건설협회
광주전남도회장
리츠제도 활성화를 가로막는 각종 규제 및 절차 완화해야

미분양리츠 활성화를 위해 가장 중요한 건 세금 면제이다. 리츠 도입 초기에는 세제혜택이 많았으나, 현재는 많이 줄어들었다. 지금도 준공후 미분양 주택에 대해 일부 세제혜택이 있으나 이것을 더 연장할 필요가 있다.
현재 다양한 종류의 리츠제도가 있으나, 미분양 매입을 좀 더 쉽게 허용하는 리츠가 필요하다. 미분양을 보유한 시행사·시공사·금융사가 서로 참여할 수 있도록 하고, 자유롭게 현물출자하여 운영할 수 있는 방안 등도 고민해야 한다. 현재 리츠로도 할 수는 있으나 과정과 절차가 복잡하고 까다롭다. 한시적으로라도 절차를 대폭 간소화하여 주택시장 미분양 상황을 빠르게 정리할 필요가 있다.
또한 리츠 대주주 자본비율 기준 완화, 유동적인 리츠 배당비율 운영 가능 방안 검토, 미분양 임대리츠 사업시 낮은 금리의 주택기금 활용 등에 대해서도 해결방안이 마련돼야 한다.

조준현
한국리츠협회 본부장
공적자금 투입없이 사회적문제 해결 가능한 CR리츠 지원해야

2009년 운용한 CR리츠의 경우 신용도가 높은 회사가 혜택을 많이 보는 구조다. 중소 주택건설업체가 혜택을 보려면 민간매입임대리츠를 활성화 해야한다. 하지만 2020년부터 아파트의 민간매입임대리츠가 불가능하며, 취득세 12%, 종부세 6억 미만만 합산배제되는 등의 각종 규제가 산재해 있다. 취득세 면제, 종부세 합산배제, 임대료통제 완화, 대출 기준완화 등의 지원방안이 필요하다.
전체 미분양 중 84%가 지방 소재 물량이다. 미분양으로 인한 지역경제 위축은 뻔할 것이다. 미분양이 생기면 협력사와 3,000여개에 달하는 각종 업계 등에도 영향을 미친다. 이를 막기 위한 선제적이고 한시적인 대응방안이 필요하다.
리츠를 활성화하면 시중 민간자본으로 어느 정도의 미분양 문제해결이 가능하다. 공적자금 투입 없이 사회적문제를 해결할 수 있는데 세금 면제등의 혜택을 줄 수 있는 것이 아닌가 생각한다.

김용진
대한토지신탁 리츠팀장
CR리츠와 더불어 민간매입 임대시장까지 활성화 되어야

현재 PF대출과 연체율이 지속적으로 상승중으로 미분양에 대한 선제적 대응이 필요한 시점이다. 다만 세제지원 방안은 공공성과 책임성을 기준으로 판단과 결정이 필요하며 사회적으로 만족할만한 결과가 나와야 한다.
과거 CR리츠를 8~9개 정도 진행해 본 결과 회사별 설정, 연속성 부족, 기업구조조정이 끝난 후 청산문제 등 한계점이 존재한다. 공급부족과 수요 탄력성에 대응하기 위해 주택리츠를 미분양에 국한하지 말고 공공지원 민간임대주택, 매입형 임대주택 사업 등으로 확대해 장기적· 대형화 시켜 대응할 필요성이 있어 보인다.

차학봉
땅집고 미디어본부장
안정적 주택공급 확대를 위한 사회적 합의 필요

미분양주택 해소를 위한 CR리츠 활성화는 좋은 의견이나 이를 실행하기 위해서는 세제지원이 반드시 뒤따라야 한다. 하지만 최근 일부지역 집값이 상승하며 미분양에 대한 세제지원에대해 사회적 합의를 얻기가 어려워졌다. 주택경기 침체시 충분한 주택공급이 이루어지지 않았을 때 호황기에 주택가격 상승이 동반한다는 사회적 합의가 도출되면 각종 종부세, 취득세 감면이 받아들여질 수 있다고 본다.
안정적 주택공급을 확대하기 위해서도 사회적 합의가 먼저 이루어지는게 중요하다. 사회적 합의가 선행되어야 리츠, 주택뱅크제, 미분양주택 등에 대한 세제혜택에 대해 논의할 수 있다. 관련 업계와 국회, 정부가 나서서 사회적 합의에 대한 노력을 기울여야 한다.

남영우
국토교통부 토지정책관
지속적인 주택시장 모니터링을 통해 면밀히 대응해 나가겠다

현재 정부는 미분양주택이 컨트롤 가능한 수준이라 보아, 하반기 경제정책 방향에 대한 정부부처 합동 발표에서도 미분양에 대한 사항을 제외했다. 또한 최근 3개월에 걸쳐 미분양주택이 줄고 있고 2008~2009년도 미분양주택 숫자인 16만호에 비하면 아직 심각한 수준은 아니라고 보고 있다.
하지만 향후 미분양주택이 더욱더 늘어나고 사회적인 요구가 있을 시점에 대비해 국토교통부와 LH, 기재부 모두 즉각적으로 대응하기 위해 제도개선 및 대응방안에 대해서 준비중이다.리츠제도에 대한 건의사항들은 다양한 관련법들과의 형평성 측면을 고려해 의논하겠다. 국토부는 기재부, LH와 지속적으로 채널을 열어두고 협의하고 있으며 주택시장도 하루 단위로 모니터링 하는 중이다.

공공성과 책임성에 비례한 세제 지원방안 검토 필요