7월 18일 제7차 부동산 관계장관회의 개최,
국토부장관, “서울 · 수도권 분양물량 부족하지 않다”
주택업계는 “올해 인허가 예년보다 30% 감소” 전망

정부는 지난 7월 18일 개최된 제7차 부동산 관계장관회의에서 주택공급 확대 등 국민 주거안정을 민생의 핵심과제로 삼고 총력대응에 나서겠다고 선언했다. 그 일환으로 관계부처 차관급 부동산시장 및 공급상황 점검 TF를 매주 가동하고 민간과 공공의 주택공급 여건을 지속적으로 개선할 수 있도록 추가 주택공급 확대 방안을 8월 중 발표할 예정이다.
이날 국토교통부장관은 금년 5월까지 수도권은 전년 동기 3만 5,000호 대비 63% 증가한 5만 7,000호가 착공했고, 서울은 1만호가 착공되어 전년 동기 9,000호 대비 13% 증가하여 향후 서울과 수도권의 분양물량은 부족하지 않을 예정이라고 밝혔다.

• 긍정적인 전망의 근거로 제시된 5월까지 국토교통부 통계에서 착공과 입주 물량이 종전보다 늘어난 것은 다행스럽다. 그렇지만 인허가는 여전히 감소 추세여서 전년 동기 대비 24.1% 줄었다.
  주택산업연구원에서는 공급 전망을 통해 올해 인허가물량이 예년보다 30% 감소한 38만호에 그칠 수 있다고 경고하고 있다. 국토교통부도 장기평균 대비 30~40% 내외에 불과한 비아파트 공급 확대에 많은 공을 들이고 있다.
  사업여건이 워낙 좋지 않지만 소형주택은 세제 정책과 금융환경 조성에 따라 인허가와 착공물량이 증가로 전환될 개연성이 크다. 비아파트는 토지확보부터 인허가, 시공, 준공까지 사업기간이 짧아 충분한 여건이 조성되기만 하면 단기간에 공급 확대로 반전될 수 있기 때문이다.

• 

주택 인허가 부진 원인 복합적으로 작용
집값하락과 건설원가 급등으로 사업성 악화
인허가 막는 규제 산재, 대책 실효성 부족도 원인

주택 인허가가 부진한 원인은 복합적이다. 집값 하락과 건설원가 급등으로 사업성이 악화된 것이 근본적인 원인이다.
인허가를 가로막는 크고 작은 규제도 산재해있다. 정부가 8월에 추가 주택공급 확대방안을 예고했지만 앞선 수차례의 대책 발표 때마다 기대만큼 한계도 분명하다는 것을 실감하고 있다.
사업성이 양호한 공공택지 사업도 원가에 못 미치는 분양가격이 발목을 잡고 있다. 원인은 기본형건축비다. 기본형건축비를 매년 2차례 인상하고 있지만 실제 원가를 반영하지 못해 개선이 시급하다는 지적이다. 심지어 분양가 비규제지역에서도 지자체가 입주자모집승인 권한으로 임의로 분양가를 원가 이하로 통제하는 관행적 규제가 빈번하다.
국토교통부가 2022년 대통령 업무보고에서 비규제지역에서의 분양가통제를 ‘공급속도 제고를 위한 관행적 규제’로 적시하고 개선을 발표한 바 있으나 승인권을 남용한 지자체 분양가통제 관행은 변한 것이 없다.

지자체의 과도한 요구로 인허가 지연 허다,
8월 발표 예정인 추가 공급 확대 방안에는
‘지자체 재량권 남용 해소 방안’ 꼭 담아야

지자체에서 사업계획승인 조건으로 요구하는 과도한 주택건설기준으로 인해 인허가가 지연되는 사례도 빈번하다. 심지어는 인허가 담당자가 재량권이라는 명분으로 법정 기준을 초과하거나 근거도 없는 인허가 조건까지 부여하고 이를 충족하지 못하면 인허가를 내주지 않고 있다.
담당자가 선호하는 특정 구조를 강요하는 일도 있다. 바닥충격음 성능등급을 충족기준인 49데시벨보다 한 등급 높은 45데시벨을 요구하거나 심지어 1등급 수준인 37데시벨까지 요구하는 것이 대표적이다. 아예 수급조절을 이유로 헌법상 기본권 침해나 주택사업자 손실은 아랑곳하지 않고 임대주택 등의 인허가를 불허하는 무소불위 지자체까지 나오고 있는 실정이다.
8월에 발표되는 추가 주택공급 확대방안에는 분양가 현실화와 지자체의 과도한 재량권 남용을 해소하는 방안이 담겨야 한다. 이와 함께 신규사업의 자금조달에 차질이 없도록 금융지원과 수요회복 방안도 마련되어야 한다.
취득세 감면 등 미분양 대책의 조속한 재시행과 무주택자, 신혼부부, 청년 등 주거지원계층에 대한 우대금리 적용 등은 가장 확실한 공급대책이 될 것이다. 수요가 곧 공급이기 때문이다.
부동산시장 과열과 가계부채 증가를 우려하는 정부의 고심도 충분히 이해한다. 그렇지만 과도한 기우는 정부정책의 효과와 속도감을 떨어뜨리는 브레이크로 작용할 수 있음을 헤아려야 한다. 결국 정부가 목표로 하는 주택공급 달성의 열쇠는 민간에 있다.