Point 1
다가구주택과 다세대주택의 차이

우리 주변에서 흔히 보는 빌라(통건물)나 상가주택의 경우 1세대 1주택 비과세요건을 충족한다면 상당 부분의 세금을 절세할 수 있다.
외양적으로 비슷한 빌라지만 다가구주택은 단독주택으로 보고 다세대주택은 공동주택으로 보아 각 구분 등기된 수 만큼의 주택으로 본다.
상가주택 한 채를 갖고 있는 납세자가 주택 부분이 다가구 비과세 적용대상으로 알고 있다가 납세자가 인지하지 못한 사이에 다가구가 아닌 다세대로 간주되어 다주택 중과규정(현재 내년 5월까지 한시적 유예)을 받는다면 그 충격은 매우 크다.

Point 2
다가구주택이 다세대주택으로 간주되어 양도소득세 중과적용하는 예

❶ 상가주택(겸용주택)의 상가 부분을 주택으로 불법 용도 변경한 경우
겸용주택의 경우 면적별로 각각 상가 부분과 주택 부분을 구분한다. 이때 건축법에 의하여 주택 부분이 3개층 이하, 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하, 19세대 이하면 해당 주택 부분은 다가구로 본다.
일반적으로 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 해당 주택을 1주택으로 보아 비과세 적용하는 것이나, 아래 소개하는 사례는 주택으로 사용하는 층수가 4개 층으로 건축법상 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다. 따라서 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 다주택 중과규정이 적용된다. (조심 2017 서-0697, 2017. 5. 22, 부동산거래관리과-460, 2012. 8. 29)

❷ 옥탑도 1개의 층으로 볼 수 있다니?
잘 쓰지도 않는 옥탑 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 것이라고 상상이나 했을까?
「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따르면 층수를 산정할 때 옥탑 등 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 초과시 층수에 포함(조심 2019 서 2534, 2019. 9. 9)한다.
옥탑 건축물의 면적비율에 따라 3개층 이하인 다가구주택의 요건을 벗어나게 될 위험성이 있으므로 옥탑의 면적에도 주의를 기울여야 한다.