• 지난 9월 12일 일조권에 관한 높이 기준이 기존 9미터에서 1미터가 더 완화되어 10미터까지는 1.5미터 이격하는 것으로 개정됐다.
  이에 따라 건축물 높이 10미터를 초과하는 부분은 건축물 높이의 1/2 이상을 이격해야한다. 법령해석에 주의해야 할 것은 단순 인접대지경계선로부터의 이격이 아닌, 정북방향에서의 인접대지경계선 이격거리로 적용해야한다는 점이다. <그림1 참고>

  

  <그림 1> 일조권 높이제한 기준 (2023년 9월 12일 개정)

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  일조권 적용 건축의 예
  (오픈스케일건축사사무소 제공)

• 일조권 개정으로 좋아지는 것은 무엇일까?

  도시에서 건축하는 중소규모의 건축물의 경우 용도지역이 2종일반주거지역이거나 3종일반주거지역이 많다. 이 경우 대부분 1층은 필로티주차장이며, 2층과 3층은 건폐율을 다 확보하고 4층부터 일조권제한규정을 적용해서 건축하고 있다.
  기존 9미터에서는 1층 주차장 차로의 높이 확보, 배관설비의 설치 높이 문제, 3층의 4층 베란다 하부 부분의 단열재 두께 문제 등이 걸려서 적정한 층고를 확보하기가 다소 미흡했다.
  10미터로 개정되면 층고 확보에 여유가 생긴다. 1층 층고는 3.3미터에서 3.4미터 정도로 확대하고, 3층 부분도 3.2미터에서 3.4미터로 높일 수 있다.
  2024년 12월부터 다세대주택의 경우 주택용 간이스프링클러를 설치해야하기 때문에 이번에 개정된 10미터 규정은 층고 확보에 유리하다고 볼 수 있다. <그림2 참고>

  10m로 바뀌면 무엇이 좋은가요?
  1층, 3층 층고가 높아진다.

  

  <그림 2>

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  일조권 적용 건축의 예
  (오픈스케일건축사사무소 제공)

• 일조권 개정으로 안좋아지는 것은 무엇일까?

  정북방향의 인접대지경계선으로부터 1.5미터를 이격하고 건축물높이 10미터를 계획할 수 있으므로, 4층과 5층 부분은 면적이 줄어들게 된다.
  수평적인 이격거리와 수직적인 높이문제가 상관관계에 있으므로, 4층 이상부터는 50센티미터가 줄어들게 된다. 3층까지의 층고는 여유로워졌지만, 4층부터는 면적이 줄어들게 된 것이다.
  수익형부동산에서 면적은 곧 임대료이기 때문에 임대면적이 줄어들게 되면 사업성에 다소 영향이 있을 수 있다. 주거 용도의 경우 50센티미터가 줄어들게 되면 침실 구성이 어려워질 수 있기 때문에 사업성 검토를 신중하게 해야 할 것이다. <그림3 참고>

  10m로 바뀌면 무엇이 안좋은가요?
  4층, 5층 면적이 50cm 줄어든다.

  

  <그림 3>

일조권 개정 반영한 건축허가 접수는 언제부터 가능할까?

23년 9월 12일 개정·공포된 시행령의 부칙을 살펴보면 실질적인 시행을 알 수 있다.

시행령은 공포와 동시에 바로 시행하게 되어 있지만, 일조권 제한 규정은 건축조례를 적용받기 때문에 해당 지자체의 건축조례가 개정된 이후에 바로 시행에 들어간다.
그러므로 해당 지자체 건축조례를 확인하여 조례 개정이 이루어진 후에 건축허가나 신고접수를 해야 한다. 현재 지자체에서 건축조례개정을 진행 중에 있으며 23년 12월까지는 모든 지자체에서 일조권제한 변경 관련 건축조례가 개정될 것으로 예상된다. 서울시의 경우 23년 10월 중순 현재 기준으로 건축조례가 개정되지 않았다.

지자체별 건축조례 개정을 확인한 후 실무 진행해야

그동안 「건축법 시행령」의 일조권제한 규정은 8미터에서 9미터로, 이제 다시 10미터로 개정되었다. 앞으로 또 어떻게 개정될지 모르겠으나 10미터 높이는 일상생활에 큰 문제가 없을 것으로 예상된다.
시대가 변하면서 라이프스타일의 변화와 이에 따른 주거환경의 지속적인 발전이 이뤄지고 있다. 2024년 12월에 시행하는 다세대주택의 주택용 간이스프링클러설치에 따른 주택의 층고 문제가 어떻게 나타날지도 지켜봐야 할 사안이다.
마지막으로, 건축인허가를 준비할 때 반드시 개정된 건축조례 내용을 확인하고 실무를 진행하기 바란다.