2023년
11월호

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국민 주거안정을 위한

9.26 주택공급
활성화 방안 주요내용

정부가 3기 신도시 3만호를 포함해 총 5만 5,000호 수준의 주택공급물량을 추가로 확보하고,
민간 주택건설사업이 속도를 낼 수 있도록 제도개선 및 자금조달 지원에 나서기 위해
9월 26일 ‘주택공급 활성화 방안’을 발표했다. 주요내용을 살펴보자.
<편집자 주>

민간의 주택사업 여건 개선

  • 공공택지 전매제한 완화

    • 공동주택용지 전매제한 1년간 한시적 완화*
      • (현재) 토지소유권 이전 등기 후 → (개정) 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로 허용
    • 계열사 간 전매 금지*, 이면계약 등에 대해 지자체에 조사 및 엄중처벌**
      • 벌떼입찰로 수사 중인 업체는 비계열사 간 전매도 불허(양수·양도 모두)
      • 전매제한 규정 위반시 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

  • 분양 → 임대전환 공급 촉진

    • 기존 분양사업 → 임대사업으로 신속 전환 지원
    • 기금지원 대출한도 한시 상향 및 일반공급 입주자 선정절차 완화
      • (대출한도) 현재 0.7～1.2억원 → 개정 0.9～1.4억원
        (입주자격) 유주택자 모집가능 시기 현재 ‘입주개시일 이후’ → 개정 ‘모집공고 6개월 후’로 조기화

  • 조기 인허가 인센티브

    • 공공택지 공급(계약) 후 조기에 인허가(예:1년)를 받을 경우, 신규 공공택지 공급시 인센티브 부여
      • 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급, 경쟁방식 공급 시 평가 가점(현행 최고인 5% 수준) 부여
    • 기 매각 택지도 동일 적용*(벌떼입찰 업체는 제외)
      • 예 : 2023년 9월 택지계약을 체결한 경우 2024년 9월 전까지 인허가 시 인센티브 제공

  • 인허가 절차 개선

    • 주택사업승인 통합심의 의무화*(주택법 법사위 기상정)로 기간 단축
      • 현재 통합심의 대상 : 건축심의, 도시·군관리계획, 광역교통대책, 교통영향평가, 경관심의 등
        → 교육영향평가 포함 추진(교육부 협의)
    • 지방자치단체 합동평가시 평가지표에 ‘주택사업승인 인허가실적(법정기한 내 처리여부 등)’ 반영 추진
    • 학교시설 기부채납 기준 마련 및 학교용지부담금 면제대상 확대*(부담금 요율 인하, 지역별 차등부과 등도 검토)
      • (현재) 임대주택 공급 시 부담금 면제 → (개정) 60㎡ 이하 소형주택 분양 시에도 면제
    • 건축허가 시 건축·경관심의도 통합심의 도입 추진

  • 건설인력 확충

    • 건설업 분야 외국인 인력 채용 쿼터의 지속 확대 추진
      • 2023년은 전년 대비 820명 확대(2,400명→3,220명), 2024년에도 지속 확대 추진

원활한 자금조달을 위한 금융지원 강화

  • 중도금 대출 지원

    • (보증 확대) HUG 중도금대출 보증 책임비율 확대(90→100%)
    • (심사 합리화) 은행권 중도금대출 심사시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준을 적용하는 관행* 등이 합리화되도록 지속 점검
      • 심사시 초기 분양률(분양 6개월 내)을 높게 요구(70～80%)하는 사례도 발생

  • PF대출 보증 확대

    • 공적 보증기관(HUG·주택금융공사) 보증규모 확대 및 심사기준 등 개선
      • (보증규모 확대) PF대출 보증 규모 확대(15조원 →25조원*)
        • 당초 계획 HUG 10조원, 주금공 5조원 → HUG 15조원, 주금공 10조원(HUG 보증여력을 안정적으로 뒷받침하기 위해 정부 출자 등 자본보강도 병행)
      • (대출한도 확대) PF대출(유동화증권 포함) 보증 대출한도 확대(전체 사업비의 50 → 70%, HUG)
      • (심사기준 개선) PF보증 심사기준 완화(시공사 도급순위·신용등급, 자기자본선투입 요건* 등, HUG)
        • (시공사 도급순위) 현재 700위 → 폐지 / (신용등급) 신용등급별 점수 상향
          (자기자본 선투입 요건) 현재 토지비의 10% → 시공순위 100위 이내 5%, 그 외 10%
    • 미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인(5%) 관련 간접지원(발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등)도 인정(HUG)

단기 공급이 가능한 비아파트 사업여건 개선

  • 비아파트 자금조달 지원

    • (자금지원) 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원(대출한도 7,500만원, 금리 최저 3.5%)
      • 비아파트를 공공지원 민간임대로 건설·활용시 기금지원 대출한도 확대
        (0.7～1.2억원 → 0.9～1.4억원)
      • 임대형기숙사*를 임대주택 등록 대상에 포함하여 건설시 세제·기금 등 지원**
        • 특정 학교·기업 소속 학생·직원이 아닌 일반 청년 등을 대상으로 임대·운영하는 기숙사
        • 건설시 취득세·종부세·양도세 감면, 기금 출·융자, 저렴한 택지 제공, PF 보증 등 지원
    • (보증공급) 건설공제조합 보증으로 비아파트 사업장도 자금조달 지원
      • (책임준공 보증) PF대출시 부가되는 건설사의 책임준공의무에 대해 건설공제조합 이행보증 신설(3조원)
      • (PF·모기지 보증) 사업자대출(본PF·모기지) 지급보증 도입 추진(3조원)

  • 비아파트 규제 개선

    • 상업·준주거지역 역세권(500m 내)에서 건설되는 도시형생활주택(60㎡ 이하)에 공유차량 활용 시 주차장 확보 기준* 완화
      • (현재) 세대당 0.6대 → (개정) 세대당 0.4대(20% 이상 공유 차량 전용으로 확보시)
        ※ 별도의 공유 모빌리티(자전거·PM 등) 전용공간 확보시 추가 인센티브 부여 검토
    • (청약 무주택 간주 기준 확대) 청약시 무주택으로 간주하는 소형주택기준가격 상향* 및 적용범위 확대**로 서민 주거사다리 확대
      • 기준가격(공시가격) : (수도권) 1.3억원 → 1.6억원 / (지방) 0.8억원 → 1억원
      • 적용범위 : (현재) 민영주택 일반공급 → (개정) 민영·공공주택 일반 및 특별공급