2022 10월호

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주택사업 Q&A

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주택조합과 공동사업시
시공의무 있나?

Q. 등록사업자가 「주택법」 제5조제2항에 따라 주택조합과 공동사업주체로서
주택건설사업을 시행하는 경우, 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공해야 하는지요?

박상건 회원사업본부 회원관리부 과장

주택조합이 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에는 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공해야 합니다.

주택조합은 등록사업자와 공동사업시 등록하지 않고도 사업이 가능

「주택법」 제4조에서는 일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록을 하도록 규정하고 있습니다. 일반적인 주택건설사업은 등록사업자가 시행만을 담당하되 별도의 시공사를 선정하여 맡기는 방식으로 시행과 시공을 분리하여 사업을 추진하지만, 예외적으로 주택조합이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우에는 등록을 하지 않고도 주택건설사업을 시행할 수 있도록 규정하고 있습니다.

공동사업시 등록사업자는 시공요건 등을 갖추도록 규정

「주택법 시행령」 제16조에서는 주택조합 등이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 각 호의 요건을 갖추어 사업계획승인을 신청하도록 규정하면서, 제1호에서는 등록사업자가 자본금, 기술자, 실적 등과 관련한 “제17조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자” 또는 “「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업에 한함)의 등록을 한 자”일 것을 규정하고 있습니다. 이는 「주택법」 제34조제1항[참고 2]에서 규정하고 있는 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공자격과 동일합니다.

시공능력을 반드시 갖추도록 한 것은 시공까지 한다고 보는 것이 합리적

「주택법」 제5조제2항에 따라 주택조합과 공동으로 주택건설사업을 시행할 수 있는 등록사업자는 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공자격이 있는 자로 한정됩니다. 여기서 주택건설사업의 시행만을 염두에 두었다면 등록사업자 제도가 있음에도 불구하고 공동사업주체인 등록사업자에게 시공능력을 반드시 갖추도록 하는 의무규정을 둘 필요가 없었을 것입니다. 따라서, 공동사업주체인 등록사업자가 시행뿐만 아니라 시공까지 담당함을 전제로 이러한 규정체계를 마련하였다고 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.

조합원의 권익보호를 위해 등록사업자의 책임 강화를 규정함

「주택법」 제11조제4항[참고 1]에서는 주택조합과 등록사업자가 공동사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 이는 공동사업주체의 책임을 강화하여 조합원을 보호하려는 취지입니다. 공동사업주체가 아닌 자가 시공을 할 수 있다고 한다면, 시공자의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연되더라도 조합원의 권익을 보호할 수단이 상실될 우려가 있다고 할 것입니다.

[참고1] 「주택법」 제11조

제11조(주택조합의 설립 등) ① ~ ③ (생략)
④ 제5조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.

[참고2] 「주택법」 제34조

제34조(주택건설공사의 시공 제한 등) ① 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 주택의 건설공사는 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자로서 대통령령으로 정하는 자 또는 제7조에 따라 건설사업자로 간주하는 등록사업자가 아니면 이를 시공할 수 없다.
② ~ ③ (생략)

답변 요약

공동사업주체로 사업을 시행하는 경우 등록사업자는 시공능력을 갖추도록 하고 있고, 등록사업자는 시공자의 책임뿐만 아니라 귀책사유로 조합원에게 입힌 손해배상 책임도 규정하고 있어 반드시 해당 등록사업자가 시공해야 한다고 할 것입니다.