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주택시장에
빨간불,
시급한
연착륙 해법
주택시장의 장기침체를 알리는 이상징후들이 곳곳에서 포착되고 있다.
사태가 걷잡을 수 없이 커지기 전에 정부는 주택시장 연착륙 해법을 서둘러 마련해야 한다.
글 김형범 정책관리본부 주택정책부장
올들어 전국 미분양주택이 3만여 가구로 증가
대구 7,500가구로 가장 많아
금융위기 당시와 비슷한 추세로 경각심 필요
지방 주택시장에 심각한 장기침체의 전운이 감돈다. 주택 관련 다수의 통계와 지표들이 쉴 새 없이 경고음을 울리고 있다. 주택시장 침체 여파는 미분양 지역에서 출발해 수도권마저 좌초시키고 기존주택 거래와 준공후 입주까지 멈춰 세울 기세다.
전국 미분양주택은 지난해 10월 1만 4,000가구로 최저치를 기록했다. 그러나 올해들어 매달 증가세로 돌아서며 7월말 기준으로 전월 대비 12.1% 늘어난 3만여 가구로 증가했다. 같은 시기 지방 미분양은 2만 7,000여 가구로 6월보다 14%가량 늘었다.
지역별로는 대구가 7,500여 가구로 가장 많다. 특히 지방주택시장 침체의 시발점이 된 대구는 전년 12월 대비 미분양 물량이 상반기 공급물량을 웃도는 수준으로 증가했다. 금융위기 당시와 비교될 정도로 문제가 심각해 보인다.
주택거래는 이미 출구가 보이지 않는 빙하기로 접어들었다. 금리인상과 대출규제, 집값 고점론에 따른 매수심리 위축 등으로 사방이 꽉 막힌 거래절벽 상황에 빠져있다.
정부가 지난달부터 생애최초주택구입에 대해 LTV 상한을 80%까지 일부 완화하는 조치를 내놓았지만, DSR 규제가 발목을 잡아 주택매매시장에 숨을 불어넣기는 극히 제한적일 수밖에 없다. 설상가상으로, 미 연준에서 지난 9월 자로 자이언트스텝(0.75%) 기준금리를 인상하고 연내 추가인상을 예고하면서 주담대금리가 8%까지 치솟을 전망이다.
유동성 위기 맞은 건설사 연쇄부도 우려
금융사 자금줄 옥죄기로 부동산PF도 막혀
준공후 주택사업자 대출까지 금지해
준공후 미입주로 인해 유동성 위기에 직면하게 될 건설사의 연쇄부도 우려도 심각하다. 특히 대구지역은 2024년까지 입주예정물량이 7만 5,000여 세대에 달한다. 3년간 연 2만 5,000세대로 연평균 적정입주물량 1만 5,000세대를 훨씬 상회할 전망이다. 2024년까지 매년 초과 입주물량 1만여 세대가 지속되고 DSR 거래로 입주예정자의 기존주택 거래마저 중단될 경우 대구발 지방 건설업체 연쇄부도가 현실화되고 전국으로 확산되는 것은 시간문제다.
실제로 브릿지론을 받아 토지소유권을 확보하고 사업계획승인을 받은 후 PF대출이 막혀 사업장이 경매로 넘어가는 사례가 발생하고 있다. 금융당국이 부동산 PF대출과 관련한 건전성 강화의 필요성을 강조하면서 금융사들이 자금줄 옥죄기에 나섰기 때문이다.
PF시장에 냉기가 확산되면서 주택업계의 위기감도 날로 고조되고 있다. 무사히 준공했음에도 주택사업자에 대한 주택담보대출 금지로 보유자산인 미분양주택을 유동화할 수 없게 된 건설사는 자금난에 빠질 위험에 처해 있다. 이는 하도급업체 등 협력회사의 동반부실을 초래한다. 주택업계는 진퇴양난에 봉착했으며 사실상 주택업체가 미분양 리스크를 관리할 수 없는 임계점에 도달해 있다.
정부, 주택거래 정상화에 나서야
건설사 유동성 지원도 시급해
효과 입증된 대책부터 서둘러 시행을
주택시장의 이상징후를 이대로 방치해서는 안된다. 우리는 사태가 걷잡을 수 없게 되어서야 내놓는 응급처방은 부작용이 더 크다는 것을 앞선 여러 번의 경험을 통해 잘 알고 있다. IMF와 금융위기 당시에 효과가 입증된 대책부터 선별적으로 서둘러 시행하는 것도 시행착오를 막을 좋은 방안이 될 수 있다.
지금 가장 시급한 것은 주택거래 정상화와 건설사 유동성 지원이다. PF대출을 정상화하고 주택사업자가 보유하고 있는 미분양주택을 담보로 자금조달도 허용해야 한다. 전매제한을 완화하고 위축지역을 조정대상지역으로 지정을 서둘러야 한다. LH에서 청년, 신혼부부, 다자녀가구 등에 공급하기 위한 매입임대사업용 주택으로 미분양주택을 매입하여 활용하고 환매조건부 매입을 통해 건설중인 사업장의 건설자금을 지원하는 것은 좋은 방안이 될 수 있다.
DSR 규제도 전면 완화가 어렵다면 미분양주택과 신규주택 입주를 위해 입주예정자가 처분하는 기존주택을 구입한 경우에 한해 선별하여 완화할 수 있다. 주택시장 안정을 위해 절묘하고 시의적절한 정책 마련이 절실하다.