• 몽골 울란바토르시 난방공급은 중앙공급식이며 화력발전소에 100% 의존한다. 분지에 위치한 도시특성상 겨울이면 대기오염이 매우 심하다.
• 우리협회 방문단과 뭉크바토르 건설도시개발부장관 기념촬영 장면

몽골(Mongolia). 우리에게는 징기스칸이나 고비사막으로 알려진 몽골이 아시아의 후진국에서 탈피하여 북아시아 시장에서 신흥 투자대상지로 부상하고 있다. 지난2017년 과도한 대외부채 상환능력 부재로 인해 IMF체제(2017~2020)를 수용했으며, 현재 경제부흥을 위해 부단히 땀 흘리고 있다. 구리, 석탄, 희토류 등 풍부한 광물자원을 보유한 세계 10대 자원부국인 몽골의 미래경제 전망은 밝은 편이다. 실제로 2019년 경제성장률 5.1%를 기록하고 경제지표가 지속적으로 호전 추세를 보였으나 2020년 코로나 팬데믹으로 인해 경제 조기회복에 먹구름을 드리우고 있는 상황이다.
이처럼 위기와 기회가 공존하는 몽골의 주택건설시장에 국내 주택업체들의 진출 가능성을 모색하기 위해 해외주택사업 기반조사 심층연구 대상국가로 몽골을 선정했다. 이번 몽골 주택사업 연구용역을 맡은 주택산업연구원은 몽골 주택사업 진출을 계획하고 있는 중소중견주택업체에 실질적인 도움을 주기 위해 그동안 각종 문헌조사와 인터뷰 등을 통해 심층연구를 진행중에 있다. 연구용역의 마무리 단계로 지난 8월 대한주택건설협회 박재홍 회장을 비롯한 주택산업연구원 팀원 등 9명의 방문단을 꾸려서 몽골 울란바토르 일원 건설현장과 관계기관을 방문한 바 있다.
이번 방문단 일원으로 참가한 필자가 방문 일정을 따라가 보며 몽골(울란바토르 중심으로) 주택시장의 오늘을 살펴본다.

• 우리협회 방문단이 뭉크바토르 건설도시개발부장관실을 방문하여 회의하는 장면
• 우리협회 방문단과 바야르사이한 몽골건설협회장을 비롯한 몽골건설협회 관계자 기념촬영

몽골의 수도이자 핵심도시, 울란바토르시를 가다

방문기간 동안 몽골 IDER 대학 김영래 교수가 가이드로 함께 했다. 해발 평균 1,500미터 분지에 위치한 울란바토르시(몽골 수도)는 몽골 전체 인구(320만명)의 절반정도인 160만명이 밀집해 살고 있는 몽골의 핵심도시다. 한반도 16배 크기의 땅덩어리인데 인구는 우리나라 경상도 인구라니 상상이 잘 안간다. “현재 몽골 주거문제의 가장 큰 부분은 도시인프라 부족과 도시의 종주화”라는게 김 교수의 설명이다. 2위 도시의 인구가 20만명에 불과하는 등 울란바토르시의 절대적인 존재감은 몽골이 중장기적으로 풀어야 할 가장 큰 과제다.
1921년 몽골혁명의 아버지라는 담딘 수흐바타르는 몽골인민당을 창당하고 소비에트와 연합해 몽골에서 중국군을 몰아내며 몽골 독립을 이뤄냈다. 울란바토르 시내 중심에는 그래서 수흐바타르광장이 큰 규모로 조성되어 있으며, 주야로 많은 인파들이 북적이고 있다. 몽골은 현재 공산주의에서 민주주의 시장경제로 전환되고 있는 과도기로 보는 게 맞다는 것이 김교수 얘기다.
1990년 유례를 찾아보기 힘든 무혈 민주화를 이뤄내 국호를 몽골인민공화국에서 몽골로 바꾸었다. 하지만 기성세대(공산주의)와 신세대(민주주의)의 갈등과 급진적 정치개혁으로 인한 정치·경제·문화·관료조직의 비능률 등으로 인해 IMF 금융위기를 맞는 등 성공적인 민주주의 시장경제체제로 전환하기 위해 심한 산통을 겪고 있다.
현재 울란바토르시에는 한국의 이마트, CU, GS25 등 대형 브랜드 유통업체와 편의점이 진출해 있다. 몽골에 있어 한국경제의 영향력은 큰 편이다. 한국 관련 업무로 먹고 사는 사람이 인구의 10%정도라고 김교수가 귀뜸한다. 울란바토르에 가면 공사를 멈추고 방치되어있는 건축물을 자주 볼 수 있다. 공급자 금융이 발달하지 못한 몽골에서는 건축주가 건설자금이 생기면 조금씩 짓고, 돈이 없으면 방치하는 게 관행이라는 것이다.
몽골은 원칙적으로 땅은 국가소유다. 하지만 토지이용료만 내면 몇십년 동안 이용할 수 있으며 개인한테 등기도 난다고 한다. 또한 외국인이나 외국법인은 땅을 구입할 수 없으며 몽골법인이나 합작법인을 통해 구입이 가능하다. 또 한가지 흥미로운 점은 몽골에서 태어나면 개인당 750m2의 땅을 제공해 준다.

몽골 건설도시개발부장관, 10월초 한국서 재회하기로

8월 15일 오전 10시에 첫 방문기관으로 ‘몽골 건설도시개발부(MCUD)’를 택했다. 몽골 뭉크바토르 건설도시개발부장관은 “한국의 세종시 등 신도시 개발을 좋은 본보기로 삼아 제도적·법률적 도움을 얻고 있으며, 일본 도시재개발사례와 싱가포르 도시개발사례를 연구조사 중”이라며 “오랜 유목생활에 길들여진 주거관습으로 인해 도시개발이 더뎠다”고 말했다. “징기스칸 신공항과 울란바토르 중간에 15만명 거주 규모의 신도시를 건설하고 있으며, 이 신도시 건설이 몽골 도시개발의 가시적인 첫 출발로 보고 있다”며 “중국에 대한 원자재 의존도가 너무 큰 만큼 원자재 구입 다각화방안이나 효율적인 신도시개발을 위해 한국과 긴밀히 협력하고 싶다”고 덧붙혔다.
끝으로 올해 10월초에 한국을 방문할 계획으로 한국방문시 우리협회에 꼭 방문하겠다고 약속했다. 이날 만남에서 우리협회 박재홍 회장은 “몽골의 주거문제를 해결하기 위해서는 지역별 각종 인프라건설 확대가 반드시 필요해 보이며, 향후 지속적인 정보교류 확대와 우호협력을 통해 한국 건설의 기술과 경험 등을 나누자”고 말했다.

몽골건설협회 방문, 우리협회와 양해각서 체결식 가져

이어 오후에 방문한 곳은 몽골건설협회(MNCA). 2009년 설립된 몽골건설협회(회장 바야르사이한)는 우리협회와 비슷한 업무를 수행하는 몽골의 대표적인 건설단체다. 현재 4,000개 건설사가 등록되어 있으며 이중 140개 업체 정도가 활발히 건설업을 영위중이라는 게 몽골건설협회 측 설명이다. 이날 몽골건설협회장은 인사말을 통해 “한국의 앞선 건설기술과 경험, 교육 등을 배우고 싶다”며 “향후 지속적인 정보교류와 협력을 기대한다”며 반가움을 표했다.
몽골에서 주택사업을 하려면 몽골현지법인이나 조인트벤쳐 등의 합작법인을 통해서 가능하다. 공급자 금융은 매우 열악한 실정이며, 그나마 소비자 금융은 어느 정도 마련되어 있는 편이다.
모기지제도를 통해 30년 대출기간에 연 6% 정도 금리로 주택구입금액의 70%가 지원된다고 한다. 현재 울란바토르시에는 38만 6,000가구가 거주하고 있으며, 17만가구(44%)는 아파트에 살고 있다(나머지 21만 7,000가구는 게르(GER)에 거주). 현재 주택수요가 29만가구 정도이기 때문에 지속적인 아파트공급이 필요하다는 게 몽골건설협회 관계자의 얘기다. 실제로 몽골정부는 지난 2020년 ‘장기개발정책비전 2050’을 발표하여 울란바토르시의 주거안정을 위해 시와 위성도시의 개발을 추진 중에 있다.
이날 몽골건설협회 방문에서는 예정에 없던 양해각서(MOU) 체결식도 가졌다. 몽골건설협회가 장기발전전략을 수립하는 중인데 우리협회의 협력과 도움이 꼭 필요하다며 양해각서 체결을 요청해 왔다.(자세한 내용은 박스기사 참조)

• 우리협회 방문단이 울란바토르 도시주택공사(NOSK)를 방문하여 상호 협력방안에 대해 논의했다.
• 울란바토르 시에는 공사가 중단된 건축물들이 많다.
  공급자 금융이 취약하여 건축주가 건설자금이 마련되면 공사를 진행한다. 최장 10년에 걸쳐 완공된 건물도 있다고 한다.
• 우리나라 EDCF차관지원으로 5억달러를 제공받아 2,000가구의 임대아파트가 건설되는 바암골리암주택단지 조감도

도시주택공사, 한국 EDCF차관 지원받아 아파트건설

8월 16일 오전 10시에 방문한 곳은 울란바토르시 도시주택공사(NOSK). 2015년 설립된 공기업으로 울란바토르 시민들의 주거안정과 편안한 주거공간을 조성하기 위해 저렴한 임대주택 건설에 힘쓰고 있다. 특히, 소비자와 정부, 정부와 건설업체 사이에 가교역할을 담당하고 있으며, 건설업체들의 인허가문제 발생 시 많은 도움을 주고 있다.
NOSK에서는 우리나라 공기업과 협력하여 바암골리암 임대아파트건설 프로젝트를 추진중이다. 우리나라 EDCF차관지원 사업으로 5억달러를 제공받아 10헥타르 부지에 2,000가구의 임대아파트를 건설할 계획이다. 올해안으로 몽골정부에서 시공사를 선정할 계획이다.
또한 모리진다바(MORINGIN DAVAA) 프로젝트도 진행중이다. 울란바토르부터 13km떨어진 곳에 위치(구 공항 부근)하고 있으며, 129헥타르의 부지에 생명공학클러스터, 병원 등이 들어서게된다. NOSK 관계자는 이 프로젝트가 계획대로 완공될 경우 대표적인 신도시가 될 것으로 기대감을 표했다. 아울러 울란바토르로의 인구집중을 막기 위해 신공항근처 등 수도권(위성도시) 4군데에 주거단지 개발을 모색중에 있다.