물량보다는 공급의 질 강조하는 점 긍정적,
공급방식 민간주도로 바꿔 실현 가능성도 높였다

8.16 주택공급 로드맵은 ‘270만호’라는 공급물량 자체보다는 공급방식과 공급의 질에 좀 더 초점을 맞추고 있다는 특징을 갖고 있다. 그래서 주택공급 로드맵의 제목이 “국민 주거안정 실현방안”이다. 국민들이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 공급하여 국민들의 주거를 안정시키겠다는 의지를 표현한 것이라고 보인다. 8.16 주택공급 로드맵이 긍정적인 이유다.
물론 지난 2020년의 2.4대책에서도 국민들이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 공급하겠다고 하였다. 그러나 문제는 공급방식에 있었다. 지난 2.4대책에서는 공급방식이 공공주도여서 실현성에 의문들이 제기되었다.
8.16 대책에서는 기존의 공공주도 방식에서 민간주도 방식으로 공급방식을 바꿈으로써 로드맵의 실현 가능성을 높였다는 특징을 갖고 있다. 여기에다가 교통과 주거환경을 고려한 공급, 주택의 품질을 제고한 공급 등을 로드맵의 실행전략에 포함시킴으로써 국민들이 원하는 주택, 즉 공급의 질을 강조하고 있다.

주택가격 하락 시점에 대규모 공급계획,
실제 완공까지 1~3년 걸리므로 우려할 일 아니다

270만호 공급 로드맵에 대해 시장에서는 두 가지 상반된 우려가 있는 것 같다. 하나는 주택가격이 하락하고 있는 시점에 대규모 공급계획이 실행에 옮겨질 경우 주택가격 하락을 더욱 부추기고, 미분양 등의 문제가 확산될 수 있다는 것이다.
일리가 없는 것은 아니다. 하지만 주택공급에는 장기간의 시간이 소요되기 때문에 경제상황에 따라 공급량을 변동 시킬 경우 주택시장의 불안정성을 오히려 키울 수 있다. 우리는 과거 외환위기 직후와 금융위기 직후에 주택가격이 급등한 경험이 있다. 그 원인 중 하나가 위기상황에서주택공급이 제대로 이루어지지 않았기 때문이다.
8.16 대책에 따라 주택이 공급되더라도 실제 주택이 완공되어 시장에 나오는 시기는 지금으로부터 짧게는 1~2년, 길게는 2~3년 뒤부터다. 반면, 이번 주택가격 하락은 국제적인 유동성 과잉과 물가상승 때문에 기준금리를 급격히 높이면서 나타난 것으로 장기화 되지는 않을 것이다. 따라서 시장상황에 관계없이 꾸준히 주택을 공급하는 것이주택시장을 안정시키는 길이다.

민간 비아파트 64만호 공급물량 유동성 높아,
정부가 통제 가능한 물량부터 꾸준히 공급해야

또 다른 우려는 민간주도로 공급이 이루어지기 때문에 주택가격이 하락하는 국면에서는 계획대로 주택공급이 안 될 것이라는 점이다. 특히 270만호 공급물량 속에는 시장에서 자율적으로 이루어지는 민간의 비아파트 공급물량 64만호가 포함되어 있다. 이는 대선 공약, 인수위 과제의 ‘250만호’에는 포함되어 있지 않던 물량으로, 주택시장의 상황에 따라 매우 유동적으로 변하는, 정부가 통제할 수 없는 물량이다.
이런 점에서 우려는 일리가 있다. 그러나 이 부분은 시장 상황이 좋아지면, 반대로 빠르게 공급량이 늘어나는 부분이기도 하다. 현재의 주택가격 하락 국면이 장기간 지속되지 않을 것이기 때문에 장기적으로는 평균적인 물량에서는 균형을 맞출 수 있을 것이다. 중요한 것은 정부가 통제할 수 있는 물량을 경제상황에 관계없이 지속적으로 공급해 나가는 것이다.

로드맵 실행 위해 법적인 제도 정비 필수적,
민간과 공공의 이익이 균형 이루는 정비안 마련을

이번 8.16 대책은 로드맵을 실행하기 위한 여러 전략을 제시하고 있는데, 전략을 실행하기 위해서는 법률의 제정이나 개정, 시행령의 개정 등 법적인 제도 정비가 필요하다.
로드맵에서는 법적 제도 정비의 방향만 제시되어 있고, 실제 제도 정비는 추후의 과제로 되어 있다. 그야말로 로드맵일 뿐이고, 실제 실행이 되느냐 여부는 제도 정비가 얼마나 실효성 있게 이루어지느냐에 달려 있다.
민간과 공공의 이익이 균형을 이룰 수 있는 제도 정비안을 마련하고, 이를 어떻게 국민에게 설득하여 동의를 얻을 수 있느냐 여부에 따라 8.16 주택공급 로드맵의 성패가 달린 것으로 보인다.