100세대 이상 단지를 20년 이상 임대
자율형, 준자율형, 지원형 중 선택 가능

신유형 장기민간임대주택은 리츠 등 법인이 단지별 100세대 이상 대규모로 건설 공급하고, 20년 이상 장기간 임대하는 기업형 민간임대주택 모델이다. 임차인 입장에서 보면 단지 규모가 크고, 장기간 입주할 수 있어 단기 임대보다 더 안정적으로 거주할 수 있는 장점이 있다.
신유형 장기민간임대주택의 사업모델은 규제와 지원 정도에 따라 ①자율형, ②준자율형, ③지원형으로 구분한다<표1 참고>.
‘자율형’은 규제 ∙ 지원 모두 최소화하는 임대유형으로 「민간임대주택에 관한 특별법」상 모든 임대료 규제를 배제하되, 지방세 감면 등 인센티브는 제외하게 된다.
‘준자율형’은 임대기간 계약갱신청구권과 5% 상한 등 임차인 주거안정을 위한 공적의무를 부과하는 대신, 이에 상응하는 기금융자 등의 인센티브가 있다.
‘지원형’은 초기임대료 제한(시세의 95%), 무주택자 우선공급 등 공적의무를 강화하면서 기금 출 ∙ 융자, 공공택지 할인공급 등의 인센티브도 강화한다.
기존의 기업형 민간임대주택(뉴스테이)과 공공지원민간임대주택 대비 사업모델이 다양해져, 기업 상황에 따라 사업유형을 선택해 참여할 수 있으므로 관심을 가져볼 만하다.

<표1> 신유형 장기민간임대주택 사업모델별 개념 및 임대료 규제 적용 특징

구  분		자율형	준자율형	지원형
개념		규제 ∙ 지원 최소화	공적의무 부과 인센티브 부과	공적의무 부과 인센티브 부과
주임법	2+2년, 임대료 상승률 5% 상한	○	○	○
민특법	임대보증 가입 + 임대차계약 신고 의무	○	○	○
	임대기간 계약갱신청구권 + 5% 상한	×	○	○
	초기임대료 규제(시세 95%)	×	×	○
	임대료 상승률 CPI 연동	×	×	×
	임차인 대표회의 협의의무	×	×	×
	임차인 변경시에도 상승률 제한	×	×	×

출처: 국토교통부(2024.8.28.), 서민 ∙ 중산층 ∙ 미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안
주: 주임법(주택임대차보호법), 민특법(민간임대주택에 관한 특별법)

용적률 상한 1.2배 등 인센티브 항목 다양,
사업성 제고 요인으로 작용할 수 있어

20년 장기민간임대주택 유형에 따라 지원되는 인센티브는 <표2>에서 보는 바와 같이 도시계획적 사항을 비롯해 세제, 금융, 부지공급 등 다양하다.
사업성 주요요소인 용적률이 상한의 1.2배까지 허용되고, 그동안 주상복합에 있어 논란이 되어왔던 비주거 부분의 면적비율도 10%까지로 완화된다. 비주거부분 비율을 10% 적용해온 지역에서는 혜택이 없겠지만, 10%이상 비율을 적용해온 지자체에서는 사업성 제고 요인으로 작용될 수 있다.
지나치게 낮은 임대주택 인수가격도 상향조정되면 사업시행자 입장에서는 사업성 개선에 도움이 될 수 있다. 이처럼 사업유형에 따라 받을 수 있는 인센티브가 다르기 때문에 사업에 관심을 갖는 기업에서는 어떠한 유형으로 어떤 인센티브와 공적규제를 받으면서 사업을 추진하는 것이 유리한가에 대한 면밀한 사전 점검이 필요하다.
국내 주택시장은 자가 60%, 임차 40%로 구성되어 있고, 임대시장은 공공임대가 20%(186만가구), 민간임대가 80%(658만가구)를 차지하고 있다. 민간임대 중에서 등록임대주택은 144만 가구로 22%에 불과하다. 대부분이 개인 ∙ 영세 규모의 비등록민간임대다. 민간임대시장의 구조개선에 대한 필요성이 꾸준히 제기되어 온 만큼, 20년 장기민간임대주택에 대한 정부정책 흐름을 살펴 새로운 임대주택 사업기회를 만들어 보면 어떨까.

<표2> 신유형 장기민간임대주택 사업모델별 인센티브

구분		자율형	준자율형	지원형
임차인 자격		없음	없음	무주택자 우선공급
기존 민간임대(10년, 장기일반) 전환 허용		×	○	○
도시계획	용적률 : 국토계획법 시행령 상한의 1.2배까지 상향 상업지역 특례 - 국토계획법상 상업지역 용적률 하한 상향 - 비주거부분 면적비율 10%로 완화 공공임대주택 인수가격 상향 - 표준건축비 → 기본형건축비 80% 수준 주차장 기준 완화	○	○	○
세제	법인 중과세제 배제 : 취득세, 종부세, 법인세	○	○	○
	지방세 감면 : 취득세, 재산세	×	○	○
금융	PF보증	○	○	○
	기금융자 : 10년 임대와 유사한 수준의 저리 기금 융자	×	○	○
	기금출자 : 자기자본 중 70%(공공지원민간임대 수준)를 우선주로 기금 출자하여 민간사업자의 자기자본 부담 완화	×	○	○
부지	도심 민간부지 - 개인 사유지 매각시 양도세 10%p 감면 - 법인 소유지 매각시 법인세 10%p 추가과세 배제	○	○	○
	공공택지 촉진지구 : 민간임대 촉진지구 내 공공임대 용지를 필요시 장기	×	○ (감정가)	○ (조성원가+ 감정가 평균)
	국공유지 수의계약 : 장기간(50년) 임대를 통해 공급	×	×	○

출처: 국토교통부(2024.8.28.), 서민 ∙ 중산층 ∙ 미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안 재정리