복잡한 부동산 개발 제반법령, 사업자 스스로 챙겨야

건축행위를 규모에 따라 구분한다면, 연면적 2,000㎡(약 600평)이하의 부동산 개발을 소규모 건축행위로 규정하는 게 일반적이다. 건축현장에서의 감리자 상주 및 비상주감리 규정을 기준으로 구분한다면, 연면적 2,000㎡ 이상부터 5,000㎡(약 1,500평)이하의 개발을 중규모 건축행위로 볼 수 있다.
부동산 개발은 대지 규모와 위치, 개발하고자 하는 용도와 이에 따른 제반 법령 등에 따라 개발의 난이도와 복잡성이 달라진다.
부동산 개발에 있어 가장 중요한 2개의 축은 ‘건축법을 비롯한 제반인허가 절차와 시간’, 그리고 ‘개발사업비용을 조달하는 금융관련 업무’이다. 프로젝트 규모가 커질수록 확인해야 할 법령도 복잡해지고 금융조달을 위한 절차도 까다로워진다. 최근 들어서는 부동산 개발과 건축인허가 규제가 점점 더 복잡해지고 있으며 처리하는 시간도 3~4년 전보다 2배 이상 소요되고 있다.
부동산 개발 과정에서는 토지 매입부터 건물 준공후 임대까지 건축주, 건축사, 건설사가 참여해 주요 업무를 진행한다. 이때 건축사는 인허가절차를 책임지고 프로젝트와 관련한 제반법령을 조사하고 확인해야 한다. 하지만 현장에서는 건축법을 비롯한 제반법령이 워낙 복잡하게 얽혀 있어 실무경험이 적은 건축사의 경우 법령을 다 확인하지 못하는 경우가 발생하곤 한다. 허가권자인 해당 공무원도 법령 확인을 놓치는 경우도 있다.
따라서 부동산 개발업무를 주로 하는 시행자나 디벨로퍼는 사업자의 입장에서 제반법령을 공부하고 확인하는 것이 필요하다.

check 1
소규모 부동산 개발의 주요용도를 확인한다

일반적으로 소규모 부동산 개발은 주거용과 비주거용으로 구분하게 된다. 건축법에서는 건축물을 29개의 용도로 구분하고 있는데, 주거용은 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 그리고 임대형기숙사가 주요 용도다. 비주거용은 1종근린생활시설, 2종근린생활시설, 업무시설, 그리고 고령화로 인한 노유자시설의 노인복지시설 등이 주요 용도가 된다.

check 2
개발 용도와 임대에 따라 확인해야 할 법령이 달라진다

건축물의 용도는 건축법에서 기본적으로 확인하며 건축인허가시 그 용도에 따라 협의절차가 결정된다. 하지만 건축물이 준공되고 영업허가 신고시 건축법 외의 법령에서 다시 확인하는 경우가 있기 때문에 건축법에 없는 해당 용도의 영업과 관련한 법령을 또 확인해야 한다.
예를 들어, 고시원은 2종근린생활시설의 다중이용시설인데, 건축설계시 고시원건축기준을 적용해 설계하고, 준공 후 영업허가시에는 다중이용업소에 관한 특별법을 별도로 적용해 최종 영업 허가 절차를 밟게 된다.

check 3
건축허가 후 착공 전에 확인해야 할 법령을 또 확인한다

건축실무는 크게 설계와 시공으로 구분할 수 있는데, 설계는 건축사사무소에서 제반법령을 확인하고 설계도서를 작성하며 인허가를 진행한다.
건축허가를 득한 후에는 착공 준비를 한다. 이 단계에서는 건설사가 주요법령에 따라 착공서류를 준비하고, 또 공사 후 사용승인 접수단계에서도 건설사가 제반 서류를 준비한다. 사업부지에 따라서는 착공 전 매장문화재 지표조사나 지하철공사 협의 등을 완료해야 착공 절차를 마칠 수 있다.

check 4
제반법령이 너무나 복잡하므로, 허가조건과 착공조건을 꼭 확인한다

건축물의 용도는 건축법에서 기본적으로 확인하며 건축인허가시 그 용도에 따라 협의절차가 결정된다. 하지만 건축물이 준공되고 영업허가 신고시 건축법 외의 법령에서 다시 확인하는 경우가 있기 때문에 건축법에 없는 해당 용도의 영업과 관련한 법령을 또 확인해야 한다.
예를 들어, 고시원은 2종근린생활시설의 다중이용시설인데, 건축설계시 고시원건축기준을 적용해 설계하고, 준공 후 영업허가시에는 다중이용업소에 관한 특별법을 별도로 적용해 최종 영업 허가 절차를 밟게 된다.

소규모 부동산 개발시 크게 3가지 규제를 확인해야 하는데, △토지와 관련된 법령
△건축물용도와 관련된 법령 △임대와 영업 허가 시 확인해야 할 법령이다. 일상에서 많이 개발되는 용도를 기준으로 제반법령을 다음장에 소개하는 <표1>에서 요약해보고자 한다.

<표1> 소규모 부동산 개발시 알아야 할 주요 법령

준공 후 영업허가 시에는 타 법령과 시설기준 따라야

중소규모 부동산을 개발할 때는 <표2>에 소개한 것처럼 주 용도에 따른 구체적인 법령기준을 확인해야 한다. 추가적으로 영업신고 및 허가 시에는 타 법령까지 확인하고 이에 따른 시설기준을 별도 확인하여 설치해야 한다. 준공 후 건축물의 용도가 수시로 변경되기 때문에 건축허가 단계에서는 영업허가에 필요한 구체적인 기준을 확인하지 않는 데 따른 것이다.
영업신고 및 허가는 해당 용도의 허가부서가 확인하며, 특히 소방에 관련된 설비는 소방서에서 직접 현장을 방문해 확인한다. 건물주는 용도변경에 대한 동의를 해주고 임차인이 인테리어공사와 영업허가 등을 진행하면 된다.