보증금 중 일정액을 담보물권자보다 우선해 받을 권리

먼저 상가임대차보호법의 적용범위(표1)에 있는지 확인해야 한다. 만약 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우 임차인에게 우선변제권, 임차권등기명령 제도, 보증금 또는 차임을 증액함에 있어 5% 범위 안이라는 증액 제한 규정, 임대차 기간을 최소한 1년으로 보는 규정 등이 역시 적용되지 않기 때문이다.
우선변제권이란 임차목적물에 대하여 경매가 진행될 때, 보증금 상당액을 담보물권과 동일한 순위로 변제받을 수 있는 권리이다. 우선변제를 받기 위해서는 상가 건물의 인도와 사업자등록신청을 하여 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 한다(상가건물임대차보호법 제5조제2항).
그렇다면, 소액임차인 최우선변제권은 무엇인가? 임차목적물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 취득한 ‘일정한 범위의 임차인(환산보증금이 표2 범위에 속한 소액임차인)’에게 ‘보증금 중 일정액(표3)’에 대해서는 담보물권(저당권, 근저당권 등)에 “우선”하여 변제받을 수 있는 권리를 의미한다
(상가건물 임대차보호법 제14조).
즉, 임차인의 “우선변제권”은 담보물권과 동일한 권리순위에 있다. 임차목적물이 경매에 부쳐진다면 해당 임차목적물의 저당권 설정시기와 우선변제권 설정시기를 비교하여 권리설정 순서가 빠른 권리자가 먼저 변제를 받도록 하는 권리라면, “소액임차인의 최우선변제권”은 ‘우선변제를 받을 범위의 임차인(표2)’에게 ‘보증금 중 일정액(표3)’에 관하여 다른 담보물권설정 시기에 상관없이 담보물권자 및 그밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 하는 권리이다.
예를 들어보면, 만약 서울에 소재하는 상가건물을 임대하였고, 그 환산보증금이 6,500만원 이하라면 소액임차인이고, 보증금 중 2,500만원의 해당 소액 임차인은 다른 담보권자 및 그 밖의 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 것이다. 단, 이때 2,500만원(보증금 중 일정액의 범위)과 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 비교하여 그보다 적은 금액을 우선적으로 변제 받을 수 있다.