대출규제로 집값 · 미분양 양극화 심화 우려
전국 미분양 중 80.5% 비수도권에 몰려
건설사 부도와 폐업도 지방에 집중되고 있어

주택시장이 대출규제로 숨이 막힌다. 금융당국의 PF부실 사업장 신속 정리 과정에서 브릿지론의 본PF 전환과 신규사업 대출이 어려움을 겪고 있고, 주택담보대출에 대한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 적용으로 부동산 시장의 회복마저 더뎌지고 있다.
무엇보다 공급과 수요를 아우르는 전방위적인 대출규제 여파로 집값과 미분양 양극화가 심화되면서 특히 지방 부동산 시장이 어려워지고 있다. 통계만 보더라도 8월 말 기준 전국 미분양주택 6만 7,550호 가운데 비수도권이 5만 4,934호(81.3%)에 달할 만큼 지방의 상황이 좋지 않다.
특히 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양주택은 13개월 연속 증가세를 이어갔다. 8월 말 기준 준공 후 미분양은 1만 6,461가구로 전월 대비 2.6%(423가구) 늘었고 2020년 10월(1만6,084가구) 이후 3년 9개월 만에 가장 많은 수치다.

• 건설사 부도와 폐업도 지방에 집중되고 있다. 9월까지 부도난 건설업체 22곳 중 수도권은 단 2곳이고 나머지는 지방에 몰려있다. 7월까지 종합건설사 폐업은 295건으로 전년 동기(218건) 대비 35.32% 늘었고 같은 기간 전문건설사폐업도 9.67% 증가했다.
  현재 지방 주택시장이 직면한 위기는 단순히 숫자로 말할 수 없을 만큼 심각하다. 통계로는 드러나지 않지만 영업이 중단된 지방 소규모 건설사가 부지기수이고 신규여신 중단과 주택수요 위축이 가장 큰 원인으로 작용한다는 분석이다.

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스트레스 DSR, 지방에 더 큰 타격 ‘불 보듯’
서울 · 수도권으로 몰려 집값 가파른 상승세
지방 미분양 매입시 스트레스 DSR 배제해야

스트레스 DSR은 9월 1일부터 2단계가 시행되고 있다. 가계대출 규제강화는 전국이 동일하게 적용받지만 지방이 더 크게 타격을 받을 수 있다는 전망이 나오고 있다. 차주가 빌릴 수 있는 최대 금액이 크게 줄어들었고 은행은 전세대출까지 걸어 잠그는 모양새다.
가계부채 조이기에 돌입한 금융당국은 수도권 부동산 급등 추세가 이어지고 ‘영끌 패닉바잉’이 재현되면 스트레스 DSR 3단계 조기 도입 가능성까지 내비치고 있다. 이미 대부분 은행이 주택담보대출 만기를 30년으로 줄인 상황에서 앞으로는 돈 빌리기가 더욱 힘들어질 전망이다. 조기 도입은 가계부채가 관리 가능한 수준을 넘어섰을 때 얘기지만 수도권과 서울 일부지역에 국한된 가격 급등 현상을 이유로 체력이 고갈된 지방까지 호된 대출규제의 회초리를 들어서는 안 될 일이다.
7월 주택통계에 따르면 지난달 서울 주택 매매거래는 총 1만 2,783건으로 전달에 비해 40.6% 증가했다. 서울 주택거래량이 1만건을 넘어선 것은 2021년 8월(1만 1,051건) 이후 2년 11개월 만이다. 지방 주택 매매거래량도 3만 612건으로 전월보다 늘었지만 증가 폭은 13.1%로 상대적으로 작았다.
주택거래량이 1만건을 넘으며 가격이 급등하고 있는 수도권 일부 지역과 달리 지방은 악성 미분양이 오히려 증가하고 있고 부도와 폐업이 많아지고 있다. 스트레스 가산금리를 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%로 차등을 두기는 했지만 지방도 DSR 규제를 강화하겠다는 자체가 현실과 동떨어졌다.
부동산시장 양극화 격차가 점점 벌어지고 있는 수도권과 지방에 동일한 규제를 일괄적용해서는 안된다. 대출규제가 전국적으로 동일하게 적용되면 주택수요자들은 서울이나 수도권으로 몰릴 수밖에 없다. 가계대출관리는 필요하지만 운용의 묘를 발휘해야 하는 때이다.
지방 부동산시장은 스트레스 DSR을 적용할 것이 아니라 오히려 미분양주택을 매입하는 경우에는 DSR 적용을 배제하는 것과 같은 특단의 대책이 필요한 대목이다. 수요가 회복되면 사업성이 개선되고 PF 신규여신도 가능해진다. 지방 주택시장의 살길이 대출규제 완화에 달렸다고 해도 과언이 아니다.

스트레스 DSR 단계별 시행방식

		1단계	2단계	3단계(잠정)
시행시기		2024 2월~8월	2024년 9월	2025년 7월
적용 대상	은행권	주택담보대출	주담대+ 신용대출	주담대+ 신용대출+ 기타대출
	2금융권	-	주택담보대출	주담대+ 신용대출+ 기타대출
스트레스 금리		기본 스트레스 금리의 25% 적용	기본 스트레스 금리의 50% 적용	기본 스트레스 금리의 100% 적용

자료 : 금융위원회