8.8대책 후 수도권 상승 둔화, 지방권 하락 지속

정부의 8월 공급확대 정책 발표와 9월 스트레스DSR 규제 등 대출규제의 영향으로 주택가격 상승폭은 점차 줄어들고 있다.
서울의 경우 9월 3째주 기준 상승폭이 축소(0.23→0.16%)됐으며 매물량도 7만4,079호에서 7만5,315호로 늘어났다. 인천·경기지역 또한 상승폭이 축소되고 매물량이 감소했다. 반면 지방은 일부지역(대전, 경남, 강원)의 가격 하락 영향으로 하락폭이 소폭 증가(-0.01→-0.02%)하는 양상을 보였다.
매매거래 동향의 경우 서울·수도권은 7월까지 거래량이 지속적으로 증가하다, 8월에 올해 처음으로 거래량이 감소했다. 지방의 매매거래량은 지난해보다는 증가했지만 2024년 평균수준을 유지하고 있다.

8.8대책 이후 주택시장 여건 요약

올해 상반기에 4%대를 유지하던 대출금리가 3%대로 낮아지며 주택담보대출이 증가하고 주택가격 상승에 대한 기대감이 생겼다.
하지만 9월부터 2단계 DSR이 시행되고 금융권도 가구 대출한도를 축소하여 가계부채 관리에 들어가는 상황이다. 하반기 주담대 금리 또한 상반기 수준을 유지할 것으로 예상됨에 따라 매수세가 주춤하며 매매가격 상승폭이 축소되고 있다.
정부는 수도권 공공택지 신속추진, 신규택지 발표 및 물량확대, 주택공급여건 개선 등 주택공급 확대와 활성화를 추진하고 있다. 주택공급 확대정책에는 2~3년의 시차가 필요하긴 하지만, 속도감있게 추진되는 모습이 보여진다면 주택가격이 안정될 것으로 예상한다.

부동산PF 지원은 우량한 현장 위주 지원이 적절

PF의 본질은 ‘건설’보다 ‘금융’이다. 금융측면에서 볼 때 관건은 투자·대출금의 회수와 수익이다. 투자한 금액 또는 대출이 나간 금액을 회수할 수 있느냐 그리고 얼마만큼 수익을 끌어낼 수 있느냐가 관건이다. 이 때문에 ①자금지원 ②만기연장 ③이자감면 ④원금감면·탕감 등의 방안 등의 제한적이고 보수적인 방안으로 해결할 수밖에 없다.
모든 업체 사업장 PF에 충분한 지원은 현실적으로 불가능하다. 따라서 정부지원은 상징성이 큰 사업장 위주로 지원하는 등의 고민이 필요하다. 상징성이 큰 서울 중심지의 사업지에서 PF문제가 발생할 경우 다른 작은현장이나 지방에서 서울의 상징적인 사업지를 예시로 들며 대출연장 등을 거부하는 등의 문제가 연쇄적으로 발생할 수 있기 때문이다.

정책적 보완에 더해 실행 역량이 관건

현재까지 정부에서 부실PF와 관련해 마련한 대책이나 방안은 문제를 해결하기에 충분해 보인다.
하지만 PF 문제라는 것이 금전적인 이해관계가 얽힌 사안이라 모두가 만족할 만한 대안이나 방안도출은 현실적으로 불가능하다.
현재 정부가 추진중인 부동산PF사업장 평가 기준이라던가, 일정규모 이상의 PF 사업장을 전체 관리하기 위한 통합정보시스템 구축을 주된 내용으로 하는 부동산개발사업관리법, 자기자본 비율 등의 PF사업자 기준 등과 관련해 정책권자의 추진력과 실행의지가 필요한 시점이다.

부동산PF의 연착륙 방안

부동산PF 사업장 평가 (현안 수습)	• PF 익스포저(216.5조원)의 9.7%(21조원)가 구조조정대상 (1차평가 : 2024. 6 기준 연체 등 부실가능성 높은 33.7조원 사업장) • 전체 사업장은 9월말 기준으로 평가, 연말부터 상시평가
부동산개발 사업관리법 제정안 (재발 대비)	• PF통합정보시스템 구축 (일정규모 이상 모든 개발사업의 개발사업정보 제출 의무화) • 민간단독 개발사업도 조정대상에 포함 부동산개발사업 조정위 신설, 조정안 합의효력, 면책근거(EX: 적극행정 등)
부동산PF 기준 변경 등 (추가논의)	• PF사업에 대한 사업자 기준, 적용요건/규정 등 (EX: 시행사 자본금 자기자본, 신용공여(책임준공 등))

8.8대책, 공급부족 해소 메시지 효과 기대

8.8대책에는 장단기 공급 확대를 위한 다양하고 촘촘한 대책이 담겼다. 따라서 공급 부족에 따른 불안감을 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 보인다.
기대효과는 다양하다. 우선 정비 사업의 절차 간소화, 규제 완화, 사업성 개선 방안 등을 통해 재개발 재건축의 사업 기간을 단축할 것으로 기대하고 있다.
또한 단시간 내 대규모 공급이 가능한 신축 매입 약속은 전월세 시장뿐 아니라 매매 시장의 안정화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단한다.
서울 그린벨트 해제, 무제한 매입 등 공급 확대에 대한 파격적인 메시지는 건설사 공급 심리와 수요자 매수 심리에 영향을 미칠 가능성이 높다.

정책 분야별 세밀한 보완대책 내놔야

8.8대책의 실효성을 높이기 위해서는 보완이 필요하다. 보완대책은 아파트와 비아파트로 나뉘어 볼 수 있다.
아파트의 경우 무엇보다 2021년부터 2023년 인허가 후에 미착공 중인 아파트를 조기 착공시키기 위한 세부 지원 계획의 수립이 있어야 한다. 인허가 감소에 대비하여 신속 공급을 위한 브릿지론 지원 방안 등도 마련해야 한다. 2023년과 2024년 감소한 착공물량에 대비해 신용보강 등을 통한 프로젝트 파이낸싱 정상화 방안을 보강하는 것도 필요하다.
수도권 및 신도시 등 택지지구의 구체적인 분양물량과 일정도 제시해야 매수 대기자를 안심시킬 수 있다.
비아파트의 경우는 신축 비아파트 소형주택의 취득·보유·양도세 산정 시 주택수 제외 특례가 2027년 말까지 준공분에 한정되어 있다. 2년 이상 공기가 소요되는 오피스텔은 내년부터, 나머지 비아파트도 2026년 하반기부터 착공이 중단되는 문제가 발생한다.
신축 비아파트 소형주택은 준공 및 매입기한에 관계없이 원칙적으로 주택 수 산정에서 제외하는 것이 타당하다. 아니면 최소 2028년까지는 특례기간을 연장해야 착공 중단 문제를 해결할 수 있다.
그밖에도 사실상 공급이 중단되다시피한 도시형생활주택은 300세대 미만 세대 수 제한 규제를 폐지해서 1~2인 가구를 위한 소규모 주택공급을 촉진해야 한다.
주거용오피스텔, 생활형 숙박시설, 노인복지주택 등도 주택별에 따른 세세한 보완책이 나와야 한다.

8.8대책 보완이 필요한 분야

아 파 트	1. 2021~2023 인허가 후 미착공 아파트(20만호 내외)를 조기착공시키기 위한 세부지원계획 수립 필요 2. 2021~2024 인허가 감소에 대비해 신속공급을 위한 브릿지론 지원방안 등 마련 필요 3. 2023~2024 착공물량 감소에 대비해 신용보강 등을 통한 프로젝트 파이낸싱 정상화 방안 보강 필요 4. 매수 대기자를 안심시킬 수 있는 수도권 신도시 등 택지지구의 구체적인 분양물량과 일정 제시 필요
비아파트	1. 신축 비아파트 소형주택의 취득 · 보유 · 보유세 산정 시 주택수 제외 특례가 2027년 말까지 준공분에 한정되나,   2년 이상 공기가 소요되는 오피스텔은 내년부터, 나머지 비아파트도 2026년 하반기부터 착공이 중단되는 문제 발생 2. 기축 비아파트 소형주택을 2027년 말까지 구입할 경우 주택수에서 제외되지만 임대사업사업자 등록시만 적용   (신분노출, 임차인 불만사항 빈발 등으로 일반인은 임대사업자 등록 기피) 3. LH 공공 신축매입의 경우 신청건수 대비 매입확정건의 비율을 높여 공급확대 효과를 제고할 필요

8.8대책 발표 이후, “부동산 시장 열기 식었다”

정부는 세 가지 지표를 중심으로 주택시장을 면밀하게 살피고 있다. 첫째는 주택거래량, 둘째는 주택담보대출 잔액, 셋째는 주택매물이다. 거래량은 8월 들어 7월 대비 약 20% 감소했고 9월에는 감소폭이 커지고 있다. 주택담보대출 잔액 증가도 둔화되는 양상이다. 이런 지표를 볼 때 8.8대책을 발표한 이후 부동산시장의 뜨거운 여름은 지난 것으로 보인다.

신축매입약정 14만호 몰려, 단기공급 효과 기대

정부는 공급시차를 줄이는 것이 가장 중요하다는 전문가들의 의견에 적극 공감하며 8.8대책 추진에 속도를 내고 있다.
우선 내년까지 서울에서 신축아파트 11만호를 매입한다. 현재 신축매입약정 신청 건이 14만 6,000호다. 8.8대책을 발표한 지 두 달 만에 7만호가 몰리며 업체의 호응을 얻고 있다. 매입 약정 체결 성사율을 40% ~ 50%로 늘릴 계획이다. 단기 주택공급대책으로 효과가 있다고 본다.
재건축 규제완화에도 속도를 내고 있다. 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있는 도정법 개정안이 오늘 국회 국토위를 통과했다. 6년 단기임대 제도를 도입하는 내용의 민간임대주택법 개정안도 소위 문턱을 넘었다. 정부는 국회를 설득해서 시행까지 시차를 줄이기 위한 노력을 기울이겠다.
신규 택지공급도 빠르게 진행한다. 11월에 5만호, 내년에 3만호 신규 후보지를 발표하기 위한 절차가 차곡차곡 전개되고 있다. 얼마전 1기 신도시 재건축 정비기본방침을 완료했다. 정비 후 1기 신도시 전체주택이 14만호 증가한 53만 7,000호로 늘어난다. 또 3기 신도시와 수도권 공공택지에서 29만 6,000호 공급이 대기중이다.
최근 확정된 장기주거종합계획(2023~2032년)을 통해 2032년까지 주택보급률을 지금보다 4%포인트 상승한 106%로 높일 계획이다. 가구수는 지금보다 줄기 때문에 공급이 넘치게 될 것이라고 본다.

착공대기물량 PF 지원할 것, 매입확약제도 이용하길

인허가를 받았지만 본 PF로 넘어가지 못한 착공대기물량들이 공적 보증을 통해 착공이 될 수 있도록 정책적 지원을 아끼지 않을 것이다. 일단 총 35조 규모의 PF 보증을 진행 중이다.
특히 수도권 공급사업자는 8.8대책에서 도입한 22조원 규모의 매입확약제도에 관심을 가져주길 바란다. 수도권 공공택지에서 2025년까지 착공한 3만 6,000호에 대해 LH가 미분양을 매입해준다는 확약이다.
지방에서는 준공후 미분양이 늘어나고 있어 주시중이다. CR리츠, 준공후 미분양 구입시 주택수 제외 등의 기존 대책을 추진해 나가면서 필요시 보안방안을 도입하겠다.