1인가구의 증가 현상과 맞물려 코리빙, 쉐어하우스 등 공유주거라는 새로운 주거유형 트렌드가 주택시장에서 돌풍을 일으키고 있다. 현재 정부는 공유주거의 건축법령을 정비 중인 동시에 최근 침체기에 접어든 부동산시장에 새로운 상품을 만들어 활기를 불어넣으려는 노력을 펼치고 있다.
또한 건축물의 각 층에서는 직통계단을 이용해 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구)으로 대피할 수 있어야 한다. 일반적으로 피난층은 지상 1층으로 이해하면 된다.
이러한 움직임 속에서, 2023년 2월 14일 건축물의 용도에 ‘임대형기숙사’가 새로 추가됐다. 이어 3월 15일엔 기숙사 건축기준 고시를 시행해 주택시장에서 바로 적용할 수 있도록 건축법 정비를 마쳤으며, 올해 하반기엔 주택법의 임대사업관련 법령이 마저 정비될 예정이다.

국토교통부는 이번 임대형기숙사 도입시 영국의 ‘더 콜렉티브 코리빙하우스’를 벤치마킹 삼았다

영국의 더 콜렉티브(The Collective) 코리빙하우스는 다양한 편의시설과 독립형 룸, 공유주방과 다목적실 등을 구성해 인기가 높은 코리빙 주거시설이다. 마치 호텔 같은 공간구성과 부대서비스를 갖추고 있으며 공동주택의 편리함까지 결합했기 때문에 공유주거의 좋은 모델을 찾는 사업자들로부터 큰 관심을 받고 있다.
일찍이 미국이나 영국에서 자리 잡은 코리빙하우스가 한국에서도 본격적인 사업으로 등장했다. 올해 3월 영국계 대체투자전문 자산운용사인 ICG가 국내 코리빙 브랜드 ‘홈즈스튜디오’를 운영중인 홈즈컴퍼니와 조인트벤처를 설립하고, 국내 도심지 공유주택 개발에 3,000억원을 투자하기로 한 것이다.
이런 분위기에 국토교통부까지 규제 완화를 해줌으로써 앞으로 공유주거 코리빙하우스(임대형기숙사)가 시장에서 어떠한 형태와 사업구조 그리고 공간혁신을 만들어 낼지 사뭇 기대감이 크다.

영국 더콜렉티브 코리빙하우스

자료 : www.thecolletiv.com

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  외관 전경

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  1층 입구와 로비

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  공용주방

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  개인 리빙룸

임대형기숙사에 대한 건축법과 설계기준을 살펴보자

임대형기숙사는 건축법상 공동주택인 기숙사에 속하며, 일반기숙사와 임대형기숙사로 분류된다. 법적 정의는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대수가 전체 세대수의 50퍼센트 이상인 것을 말한다.
사업자의 자격요건은 민간임대주택 사업자이면 사업이 가능하다. 단 공동취사시설을 갖춰야 한다. 국토부에서 고시한 임대형기숙사의 구체적인 설계기준은 <표1, 2>와 같다.

<표1> 임대형기숙사 건축기준

<표2> 임대형기숙사의 공유공간 설치 면적기준

과거 2011년도 당시 도시형생활주택이라는 새로운 부동산상품이 등장하면서 전국 각지에서 원룸형 도시형생활주택 건설 붐이 일어났다. 부동산 신상품이 시장에서 자리를 잡으려면 여러 가지 인센티브가 있어야 하는데, 주차장 설치 완화와 금융세제 및 대출 혜택이 있어야 한다.
도시형생활주택은 공동주택이었지만 주차장설치 기준은 세대수가 아니라 면적기준으로 시행했기 때문에 기존 다세대주택 대비 30% 정도의 주차장 혜택이 있었다.

도시형생활주택과 비교해서 임대형기숙사를 보면 여러 장점들이 많다

첫째, 건축물 용도의 면적 제한이 없고 층수 제한도 없다. 해당 용도지역에서 공동주택 건설이 가능한 지역이면 임대형기숙사 사업이 가능하다. 다만, 지자체별로 도시계획조례 확인은 필수사항이다.
둘째, 임대형기숙사의 주차대수 규정도 장점으로 들 수 있다. 세대별로 설치하는 것이 아닌 면적당 설치하기 때문에 기존 공동주택보다 유리하다. 서울시 기준으로 임대형기숙사는 해당 용도면적 200제곱미터마다 1대의 주차장을 설치하기 때문에 작은 땅에 많은 룸을 설치할 수 있다.
셋째는 세대수 제한이 없기 때문에 사업계획승인 대상이 아니다. 건축허가를 통해 인허가시간을 절약할 수 있고 주택사업에도 유리할 것으로 판단된다. 공동주택과 다가구주택의 경우 층수 제한과 세대수 제한, 그리고 사업계획승인대상 규모 등이 적용되어 주택사업을 어렵게 하는 측면이 있었다.

앞으로 임대형기숙사 사업의 핵심은 어떻게 개발할 것인가에 달려 있다

과거 부동산상품 개발의 사례를 비춰보면 크게 두가지 방향으로 개발될 것으로 보인다. 철저한 수익형사업으로 접근하는 사례가 있을 것이고, 한편에서는 하이엔드 고급형 주거시설로 개발하는 사례도 나올 것이다. 대체적으로는 2종근린생활시설의 고시원보다 한 단계 업그레이드 된 수익형 주거사업이 될 가능성이 커 보인다.
한정된 면적에 많은 사람을 수용하면서 자칫 더 열악한 주거시설이 등장하지 않을까 하는 우려도 없지 않다. 새로 도입된 임대형 기숙사에서는 방 하나에 3명까지 수용이 가능하기 때문에 한 건물의 주거밀도가 더 커질 가능성도 있다.
다른 한편으로는 앞서 소개한 영국의 더 콜렉티브 코리빙하우스 같이 전문직 싱글들이 거주하는 고급형 공유주거시설로 발전할 수 있을 것이다. 호텔 같은 공간구성과 부대시설, 생활편의서비스, 더 고급화된 전문직들의 소통공간이나 행사 등을 통해 철저한 고급형으로 개발할 수 있다.
임대형기숙사라는 새로운 부동산상품이 앞으로 주거시장에서 어떻게 전개될지는 좀더 지켜봐야 할 것이며, 새로운 유형의 건축물에서 나타날 부작용과 단점들은 개발유형과 물리적인 실태파악을 통해 법령을 정비해 나가야 한다. 도시형생활주택처럼 시장이 과열되면 규제도 더욱 강화될 것이므로 임대형기숙사가 도입된 초창기에 사업 시행에 나서는 편이 유리하다고 판단된다.