과거 10년 중 주택가격 하락폭 가장 큰 해

2022년 주택시장은 정부의 적극적인 규제개선 노력에도 불구하고 높아진 가격과 금리상승 등으로 주택수요가 급격히 위축하며 침체 국면에 진입했다. 지속적인 주택가격 하락과 수요 위축에 지난해 9월까지 누적 아파트 매매거래량은 재작년 동기 대비 전국 44.4%, 수도권 29.7%에 그치는 거래절벽 수준이 됨에 따라 시장이 기능을 상실한 것으로 판단된다.
주택가격 하락폭도 과거 10년 10월 누계중 2022년 하락폭이 가장 컸다.
2022년 주택시장은 매매·전세가격이 4~5% 떨어지고, 주택 인허가물량도 전국적으로 5%, 수도권은 무려 20% 감소하며 본격적인 주택시장 침체기에 진입했다.

사업장 더블리스크, 수요자부담 3중고

2022년의 기조가 계속 이어진다면 2023년 주택건설시장은 위기상황을 맞이할 것으로 보인다. 주택건설기업은 건설원가와 금리 등 비용 부분의 부담상승으로 인해 사업 위험이 높아지고 사업성이 악화되어 현금흐름이 경색되는 ‘더블리스크’ 상황에 놓일 공산이 크다. 자연히 신규공급 여건도 악화된다. 우선은 공공분양 위주로 공급을 확대하면서 민간이 받는 충격을 완화하고 사업장의 자금경색을 막기 위해 미분양 활용 및 자금지원이 확대되어야 할 것이다.
수요자는 3중고에 빠질 위험이 높다. 높은 주택가격과 부담스러운 금리, 비싸진 생활비가 수요자 부담을 가중시킬 것이기 때문이다. 공공분양과 장기저리의 융자, 상환 분담을 한시적으로 완화해 부담에서 벗어날 수 있도록 해야 한다.

| 수요자 부담 가중 : 3중고 |

수도권아파트 가격

자료 : 한국부동산원

가계 주요 금리

자료 : 한국은행

* 신규 취급액 기준

소득과 물가

* GDP는 2019년, 2021년 연간 통계

2024년 전후로 저점, 가격변동 L자형으로 진행

2023년 주택시장에도 지난해와 같은 여파와 침체가 이어지면서 경착륙 위험이 고조될 전망이다. 높아진 가격으로 인해 주택시장에서 구매심리가 위축되고 있어 2023년 한해도 가격하락을 피할 수 없을 것이다.
특히 수도권 아파트는 매매가격이 3~4% 더 하락하고 공급량은 5% 감소할 것으로 예측된다. 향후 주택가격은 2024년 전후로 저점에 도달한 뒤, 가격 변동 모습이 ‘L’자형 침체로 진행될 가능성이 크다. 월세가격 상승으로 인해 전세가격은 저점 도달이 조금 더 앞당겨질 가능성이 있다.
현재 정부는 정비사업과 공공택지를 중심으로 전 정부 대비 ‘13만호’ 주택공급 확대를 예정하고 있다. 하지만 시장침체로 민간부문 사업 위축이 불가피한 상황이므로 공급 확대 추진 정책의 조정이 불가피하다. 정부가 주택공급계획을 세심하게 점검하고 추진하는 방식에 있어 섬세함이 필요한 한해가 될 것이다.