2023년 주택시장 이슈와 전망 ② : 주택플러스 웹진

신년특집

2023년 주택시장은 어느 해보다 움츠러들 것이라는 예측이 우세하다.
올 한해 주택건설업계가 주목해야 할 이슈를 살펴보고 국내 주택·부동산·건설 관련
대표 연구기관과 전문가들이 내놓은 새해 시장 전망을 알아본다.

신년특집➋ 주택산업연구원 주택시장 전망

주택산업연구원은 지난해 12월 12일 2023년 주택시장 전망 리포트를 발표하고
새해 주택가격이 3.5%,아파트 실거래가는 8.5% 가량 떨어질 것이라는 예측을 내놓았다.

정리 김우영

1 2022년 주택시장 진단: 고금리, 고환율, 고물가, 저성장의 복합위기

2022년 한해는 정부가 주택시장 안정화를 위해 주택공급 확대에 집중한 시기였다. 내집 마련이 가능하도록 대출규제 완화, 규제지역 축소 등의 정책을 실시하였으며, 8.16 대책인 ‘국민 주거안정 실현방안’을 통해 향후 5년간 270만호의 주택공급 계획을 제시해 주택시장을 안정화하는데 혼신의 힘을 경주했다.하지만 고금리, 고환율, 고물가, 저성장의 복합위기가 주택시장에 영향을 미쳐 <그림>과 같이 2022년 하반기부터 전국적으로 주택가격 하락이 시현됐다. 서울과 경기를 중심으로 한 수급불균형이 지속되고 있음에도 불구하고, 고금리와 경기침체로 인한 하방압력이 가격하락을 불러일으킨 것이다. 이에 정부는 부동산시장의 급격한 냉각을 막기 위해 다양한 방안을 추진했으나, 2022년의 가격하락 추세는 지속됐다.

<그림> 주요 부동산정책과 아파트매매가격변동률

(단위 : %)

2 2023년 매매시장 전망: 서울 등 공급부족에도 아파트 실거래가 하락세 지속

2023년 주택 매매시장은 경제위기 여파로 가격하락 추세가 지속될 것으로 전망된다. 고금리, 고물가, 고환율 기조가 지속될 것으로 예상되는 상황에서, 주택구입자금 대출기구와 건설사의 자금순환 문제가 주택시장에 하방압력으로 작용될 것이며, 내년 하반기부터 3기 신도시의 본청약이 시작되면서 공급부족에 의한 주택가격 상승압력도 크게 둔화될 것으로 예상된다.
연구원의 경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려한 전망모형을 통해 2023년 주택 매매가격을 추정한 결과 전국 3.5% 하락, 아파트실거래가의 경우 8.5% 하락할 것으로 예측됐다.
하지만 주택 매매가격 하락추세는 2023년 하반기 이후 다소 완화될 것으로 보인다. 과거 위기상황(외환위기 및 금융위기)과 같은 빠른 회복은 어려우나, 2023년 상반기 중 하락국면의 저점을 형성하고 이후 하락세가 둔화되어 하반기에는 약보합을 유지할 전망이다. 주택 매매거래량은 과거 거래추이를 토대로 추정해 볼 때 2023년에는 약 75만건의 거래가 발생될 것으로 보여 2012~2021년 평균 97만건 수준에는 미치지 못하나 소폭 회복될 것으로 보인다.

3 2023년 전월세시장 전망: 전세는 4% 하락, 월세는 내년까지 완만한 상승세 유지될 것

2023년은 월세 전환수요로 인해 전세가격은 하락하고 월세가격은 상승할 것으로 보인다. 임대차 3법 등의 영향으로 전·월세 시장이 불안정한 상황에서 금리의 영향이 강하게 작용한 결과로 판단된다.
전세시장은 2022년에만 8차례 기준금리가 인상된 영향으로 전세수요가 감소하는 가운데, 매매가격 하락과 입주물량 증가로 인해 전세가격이 하락세를 지속하고 있으며 하락폭이 확대되고 있다. 하락추세는 2023년에도 지속될 것으로 전망된다. 하지만 금리인상 속도 완화와 전세가격 순환주기로 추정해 볼 때 2023년 상반기까지 급격한 하락세를 지속한 이후 하반기부터는 약보합 전환이 예상된다. 2023년 전세가격을 예측한 결과, 4% 하락될 것으로 전망됐다.
월세시장은 2021년 12월 상승추세 정점 이후 하락추세이나 여전히 상승국면상에 있다. 2023년에도 상승국면을 횡보해 매매 및 전세시장가격과는 달리 월세시장은 내년까지 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망된다.