2023년 1월호

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위기의 주택시장
진단과 해법

주택시장이 위기다. 협회는 위기극복을 위한 정책대안을 발굴해 지속적으로 정부당국에 건의해왔다.
다행히 지난해 12월 21일 정부가 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에 상당 부분 반영됐지만 아쉬움이 남는다.
민간 주택공급기반을 지켜달라는 주택업계의 간절한 요청에 국회와 정부가 하루빨리 응답해주기를 바란다.

김형범 정책관리본부 주택정책부장

건설경기의 선행지표 ‘건설수주’ 감소세
거래절벽, 미분양 증가…주택시장 ‘경고음’
중소건설사 시작으로 연쇄부도 가능성 ‘우려’

주택시장에 빨간불이 켜졌다. 건설수주 감소, 거래절벽, 미분양 증가 등 주택관련 모든 지표가 바닥을 치며 경고음을 울리고 있다. 현재의 고금리 기조와 실물경제 침체가 내년 이후에도 지속될 전망이어서 급격하게 위축된주택시장이 회복하기까지는 상당기간이 걸릴 것으로 보인다. 그러는 동안 지방의 중소건설사를 시작으로 대규모 연쇄부도의 가능성을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 주택시장 연착륙을 유도하고 민간 주택공급기반이 붕괴되지 않고 유지될 수 있도록 정부의 선제적 대응방안 마련이 시급한 시점이다.
건설경기의 선행지표가 되는 건설수주는 지난 10월 들어 감소세로 전환했다. 공공과 민간이 모두 부진해 국내 건설수주가 전년 동월 대비 29.8% 감소한 11.2조원을 기록했다. 특히 주택수주가 부진해서 공공은 78.4% 민간은 43%가 감소했다. 올해 9월까지 인허가와 준공물량은 소폭 증가했지만 착공과 분양물량이 20% 이상 감소했기 때문이다.
주택거래도 급감했다. 올해 10월까지 81만건이 거래되는데 그치며 전년 동기 42.7% 감소했다. 전체 주택거래에서 큰 비중을 차지했던 증여거래마저도 전월동기 37.9%가 감소했다. 서울부동산거래는 더욱 심각하다. 전년 대비 1/4 수준이다. 지난 해 4만 1,948건의 약 27%에 불과한 1만 2,000건에 그칠 전망이다. 지금은 거래절벽을 넘어선 거래빙하기로 접어들고 있다. 거래량은 수요자 심리를 보여주는 밑바닥 지표인데 그만큼 미래 전망이 어둡다는 방증이다. 이미 금리부담이 2배 이상 증가한 상황에서 빠른 시일내에 주택거래가 정상화되기는 요원하기만 하다.

‘금리인상 속도 조절’ 범정부적 역할 절실
2023년 입주물량 리스크까지 덮칠 듯
미분양 보유업체 유동성 지원해야

주택시장 침체의 가장 큰 원인이 되고 있는 금리인상 기조가 내년에도 이어질 전망이다. 올해 미연준이 4.5%까지 5회 연속 금리를 인상했고 우리나라도 8차례 기준금리를 인상해 3.25%가 됐다. 급격한 기준금리 인상으로 코픽스 금리도 상승했고 주택담보대출 이자 인상으로 주택수요자의 금융 부담이 2배 이상 증가했다. 현재의 금리인상 속도는 주택업계나 주택시장이 자체적으로 대응할 수 있는 수준이 아니다. 금융당국은 물론 범정부적인 지속적 역할이 필요한 시점이다.
금리인상과 더불어 내년 주택시장에서 입주 리스크가 또다른 복병으로 떠오를 전망이다. 가파른 금리인상과 경기 둔화로 집값이 수직낙하하는 와중에 내년 입주물량이 평년을 크게 웃도는 지역이 적지 않다. 특히 미분양이 심각한 지방에서 올해 15만가구보다 12.5% 증가한 17만가구가 입주대기중이다. DSR 규제로 대출이 막혀 기존주택을 팔지 못해 미입주가 증가하는 상황에서 역대급 입주물량까지 예정돼 엎친데 덮친 격이다. 통상 분양가의 20%인 잔금납입이 이뤄지는 입주가 대규모로 차질을 빚을 경우 시공사와 하도급사, 자재업체까지 차례로 대금을 받지 못하고 자칫 건설산업의 연쇄 도산 위기가 현실로 이어질 수 있다.

정부, PF대출 정상화에 적극 나서고
DSR 완화로 준공후 미입주 해소를…
탄력적 주택공급여건 조성해 줘야

주택사업은 사업을 기획하고 부지를 물색해서 토지매입을 거쳐 인허가, 분양, 준공, 입주까지 평균 10~15년의 장기간이 소요된다. 대내외 경제여건과 주택시장 현황에 따라 탄력적으로 공급물량을 조절할 수 없는 것이 바로 주택이라는 상품의 특성이다. 주택시장 침체시기에 주택사업이 단절되면 향후 주택시장이 회복했을 때 공급부족에 따른 주택가격 상승과 전월세난을 초래할 수밖에 없다. PF 대출 정상화, 미분양 보유업체 유동성 지원, 주택거래 정상화, 탄력적 주택공급여건 조성을 통해 주택시장 연착륙을 유도하고 민간 주택공급기반을 지켜달라는 주택업계의 간절한 요청에 국회와 정부가 하루빨리 응답해주기를 바란다.

주택시장 위기 대응방안
주택시장 연착륙 및 주택공급기반 유지 PF대출 정상화 지원 ➊ HUG PF 대출보증 개선 ➋ HUG 미분양주택 PF 대출 보증 개선 ➌ 중소건설사 PF 보증지원 확대 미분양 보유업체 유동성 지원 ➊ 공공매입임대주택으로 미분양주택 우선 매입 ➋ HUG 환매조건부 매입 (2008.8.21 대책 재시행) ➌ 주택 매매사업자에 대한 주담대금지 예외사유 확대 주택거래 정상화 지원 ➊ 준공후미입주 해소를 위한 주택담보대출 DSR 완화 ➋ 비규제지역 전매제한 기간 완화 탄력적 주택공급여건 조성 ➊ 장기일반민간임대자금 호당 융자한도 2,000만원 상향 ➋ 분양주택용지를 임대주택 용지로 변경시 임차인모집 요건 완화 ➌ 인허가 기간 단축에 따른 안정적 주택공급 기반구축 및 분양가격 인하