제1주제 발표

하자 및 하자분쟁 관련 판례 경향 분석

• 

  이강만
  법무법인 율촌 변호사

• 하자의 주된 소송물

  거의 모든 하자분쟁은 금전적 배상을 목적으로 하는 하자보수에 갈음한 손해배상청구사건으로 이뤄지고 있다. 또한, 주택법상 하자에 해당하는 경우에도 집합건물법 제9조제1항에 근거하여 하자담보추급권 행사에 따른 금전배상을 청구하는 방식으로 진행되어 왔다.
  공동주택관리법의 개정으로 내력구조부의 중대한 하자가 있는 경우가 아니라고 하더라도 공동주택관리법에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있게 되었지만, 여전히 실무에서는 집합건물법 제9조제1항에 근거하여 하자담보추급권을 행사해오고 있으며, 경우에 따라 집합건물법 제9조제1항과 공동주택관리법 제37조제2항에 따른 하자담보추급권을 동시에 행사하는 방식으로 분쟁이 진행되고 있다.

  하자담보추급권 소송 양상의 문제점

  현재와 같이 모든 유형의 하자들에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상청구만 이루어지는 것은 위험한 건물을 방치한 채 오로지 구분소유자들이 금전적 이익만을 향유할 수 있도록 하는 것이어서 부당하다.
  쾌적한 주거권 실현의 차원에서 마련된 공법인 공동주택관리법 등의 개정을 통해 안전·기능상의 객관적 하자 부분에 대해서는 보수청구를 원칙으로 하여 하자보수를 청구하기 이전까지는 손해배상청구를 할 수 없도록 정해야 할 필요가 있다.

하자담보책임의 청구권자와 부담자

현재의 하자소송은 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 집합건물법상의 하자담보추급권을 양도받아 권리를 행사하는 방식으로 진행되고 있다. 이는 소송신탁에 따른 채권양도의 유·무효 문제, 시점에 따른 제척기간 준수의 문제, 입주자대표회의의 하자보수청구와의 구별 문제 등 다양한 소송상의 쟁점을 만들어내어 복잡한 소송 전개를 야기하고 있다.
무엇보다 공용부분의 하자에 관한 하자담보추급권 소송의 경우가 가장 큰 문제가 된다. 구분소유자가 100% 참여하지 않는 이상 공용부분 하자를 실제로 보수하는데 소요되는 비용을 전부 확보하는 것이 사실상 불가능하며, 입주자대표회의가 승소했어도 보수되지 않은 채 방치될 가능성이 상당하다.
따라서, 공용부분 하자 중 안전·기능 상의 객관적 하자의 경우에는 공동주택관리법상 하자담보청구권자인 입주자대표회의 등이 직접 하자담보청구권으로서 하자보수청구만을 원칙적으로 할 수 있도록 규율하는 것이 바람직해 보인다.

하자담보책임의 담보책임기간

하자담보책임과 관련하여 제척기간인 하자담보책임기간 내지 소멸시효기간 내에 권리 행사가 이루어졌는지 여부는 여전히 하자소송에서 주요한 쟁점으로 다뤄지고 있다. 반면, 하자담보책임 관련 법제와 소송실무는 하자보수청구에 관한 의무이행기간에 대해 무관심한 모습을 보인다.
하자보수청구의 측면에서는 어느 시점에 권리를 행사하였는지보다는 어느 시점에 보수가 이행되는지가 훨씬 중요하다. 특히 안전·기능상의 객관적 하자의 경우에는 신속한 보수가 요구된다는 점에서 더욱 그러하다. 하자보수청구 후 일정기간 내에 보수공사에 착수하여 공사를 완료하도록 하는 규정이 마련될 필요가 있다.

하자 분류에 따른 법체계 보완 필요

객관적 하자 중 안전·기능상 하자의 경우는 하자보수청구가 하자담보청구권의 원칙이 될 수 있도록 공법인 공동주택관리법 등을 보완해야 한다.
공용부분의 하자의 경우에는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의 등이 직접 하자보수청구를 하도록 하되, 미관상의 객관적 하자와 주관적 하자인 경우에는 의결을 거쳐 결의된 내용에 따라 하자담보청구권을 행사할 수 있도록 대안을 제시하는 것이 필요하다.
한편, 안전·기능상의 객관적 하자에 관해 하자보수청구를 우선하도록 하더라도, 하자담보책임의 부담자가 하자보수를 불성실하게 이행할 경우를 대비하기 위한 대책 마련도 함께 요구될 것이다. 아니면 적어도 입주자들이 처음부터 하자담보추급권을 행사할 수 있게 허용하는 대신에 그에 따른 판결금은 반드시 장기수선충당금 등의 용도로 사용되도록 해야 할 것이다.

구분		안전상 하자	기능상 하자	미관상 하자
전유 부분	객관적 하자	하자보수청구 원칙
	주관적 하자	선택 가능
공용 부분	객관적 하자	하자보수청구 원칙
	주관적 하자	입주자대표회의 등의 결의에 따른 청구

제2주제 발표

하자의 개념과 시공자의 책임

• 

  김은정
  서울대학교 건설법센터 박사

• 주택법상 하자보수책임의 등장

  주택법제상 하자관련 책임이 최초로 등장한 것은 1978년이다. 1977년 선분양제도가 도입되면서 분양계약 이후 완성된 아파트의 품질을 관리하기 위해 새로운 제도가 필요하게 됐다. 그에 따라 정부는 1978년 주택건설촉진법(이하 주촉법)을 개정해 공동주택 시설물의 관리책임을 강화한 여러 조문을 신설하기에 이른다.
  이에 따라, 사업주체는 준공검사를 받은 날로부터 1년간 의무적으로 공동주택을 관리해야 하고, 1년 이후 자치관리기구에 관리업무를 인계해야 한다.
  관리업무의 주요내용은 공동주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설의 유지 및 안전관리, 단지내 경비·청소 등과 함께 하자보수의 내용도 포함되어 있었다.
  이처럼 최초의 주택법제상 하자책임은 관리책임의 일환으로 보수를 할 책임만이 규정되었지, 손해배상책임 등에 관한 언급은 존재하지 않았다

주택법상 하자보수책임의 변천

주촉법에 최초 도입된 책임은 하자의 보수책임뿐이었다. 1984년 집합건물법의 제정 이래로 판례가 사업주체의 하자보수책임에 관해 집합건물법상 규정에 따른 민사상 하자담보책임으로 판결하자, 그의 영향을 받아 변모하기 시작했다.
1994년 주촉법 개정에서 하자보수책임의 일환으로 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에 민사상 기간과 동일한 10년의 기간이 규정되고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하면서, 주택법상 하자보수책임은 공법상 특별히 부여된 책임이 아닌 수급인의 하자담보책임으로서 하자보수청구권으로 오독되기 시작됐다.

집합건물법 vs 주택법의 하자개념

하자의 법령상 정의는 주택법제에만 마련되어 있다. 집합건물법 또는 민법에는 하자의 개념이 존재하지 않는다. 주택법상 하자보수책임은 당사자의 계약기준이 아니라 관리주체의 관리·보수가 필요한 공동주택, 복리시설, 부대시설의 흠결이 그 대상이 된다. 반면, 집합건물법상 하자담보책임은 당사자의 합의(계약 내용)의 완전한 실현이 목적이며, 이에 미치지 못하는 것은 모두 하자로 구분된다. 결과적으로 양 법제의 하자개념이 충돌하다 집합건물법상 하자분쟁으로 통일됨으로써 공법상 하자보다 넓은 범위의 흠결들이 하자로 포착되어 법적 분쟁화 된다는 데 문제가 있다.

주택법상 하자보수책임의 실종

건설사의 역할이 시공자와 분양자에서 시공자의 역할로 제한되면서 건설사는 2012년까지 수분양자에게 직접적으로 민사상 수급인으로서의 담보책임을 부담하지 않게 되었다. 민사상 책임의 공백에 엉뚱하게 주택법에 존재하던 하자보수책임이 동원되어 메꿔지면서 주택법상 하자보수책임은 하자담보책임으로 변질된 것이다.

하자보수의무 우선되도록 법체계 정비해야

주택법상 하자보수책임을 잃어버린 가장 큰 대가는 실제 하자보수가 이루어지지 못한다는 데 있다. 집단 안전사고를 예방하고, 주민들의 쾌적한 주거생활을 도모하기 위해 사업주체에게 의무지웠던 하자보수가 실질적으로 기능할 수 있도록 입법적 개선이 필요하다.
적어도 안전문제를 발생시킬 수 있는 구조적, 기능적 하자에 관해 하자보수의무가 우선되도록 법체계를 정비할 필요성이 있다. 사업주체와 입주자간 신뢰를 잃어 사업주체에 대한 보수청구가 어려운 경우라면, 차선책으로 소송상 지급된 손해배상금이 특별수선충당금으로 적립될 수 있도록 법제가 기능해야 할 것이다.

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