신 투자법 제정,
인센티브를 통한 외국인 투자 장려

몽골은 외국인 투자 관련 주요 법인 「외국인 투자법」과 「전략산업에 외국인 투자조정법」을 신「투자법」으로 바꿨다. 법을 제정하면서 외국인 투자에 대한 규제를 완화해 투자환경을 대폭 개선했다. 개정된 법은 관세, 소득세, 부가가치세 등 세제 혜택을 확대하는 동시에 투자의 형식과 범위 제한을 완화하여 장기투자에 대한 안정성을 부여했다.
투자자를 위한 인센티브를 상세히 살펴보면 조세관련 인센티브로 세금면제, 우대세금 적용, 과세소득에서 감가상각비 공제, 손실에 대한 이월, 과세소득 중 직원교육비용 공제 등이 포함된다.
비과세혜택으로는 토지임대권 연장(100년), 외국인투자자와 가족에 대한 거주 허가, 경제자유구역·산업단지 투자의 신속한 등록 절차, 혁신적인 기술과 관련된 투자 프로젝트에 대한 재정보증, 건설 목적으로 수입되는 장비에 대한 관세 및 부가가치세 면제가 있다.
몽골 정부는 외국인 투자환경을 안정적으로 유지하기 위해 국내 투자환경 안정화 제도가 필요하다고 판단했다.
투자관련 혜택과 지원에 대한 기간을 투자규모와 지역에 따라 나누고 안정화 증명서 발급을 통해 정하고 있다.
안정화 증명서 유효기간 내 사업활동에 관한 세율은 인상하지 못하도록 고정하고 법 개정으로 세율이 감액되는 경우에는 관련법에 따라 적용하고 있다.

몽골 정부가 제공하는 주요 투자 인센티브

외국인투자법인 설립 절차

몽골은 외국인투자법이 따로 제정되어있지 않고 투자법으로 관리된다. 외국기업이 몽골에서 사업활동을 하기 위해 투자법에 따라 외국인투자법인(BEFI, Business Entity with Foreign Investment) 또는 연락사무소(Representative Office)를 등록하도록 규정하고 있다.
외국인투자법인(BEFI)은 몽골에 설립된 법인으로 정의되며 최소 출자금이 미화 10만 달러인 외국인 투자자가 지분의 25% 이상을 보유하고 있어야 한다. 연락사무소는 외국 모기업의 연락사무소로서만 운영하기 위해 설립되며 몽골에서 사업 활동으로 인한 수익을 벌 수 없다.
외국인투자법인 설립은 몽골 국가등록청(GASR, General Authority for State Registration On Mongolia)에서 담당하며 그 절차는 <그림 1>과 같다.
국가등록청에 상호 가용 여부를 확인 후 상호명을 신청하며 이때 설립자가 외국인인 경우 여권이나 위임장이 필요하다. 상호명 확인서를 지참하여 시중은행에 법인계좌를 개설하고 국가등록청에서 법인설립등록증을 신청한다. 법인등록증명서 발급 후 30일 이내에 법인인감 제작 허가서를 받아야하며 법인인감 취득은 인감제작회사에서 2시간 이내에 제작할 수 있다.
마지막으로 사회보험청 및 국세청에 법인을 등록하면 사업을 개시할 수 있다.

<그림 1> 외국투자법인 설립 절차

주택사업 절차

몽골의 부동산 개발절차는 1단계 토지권리 확보, 2단계 사업준비(인·허가), 3단계 시공·감리·준공의 단계를 거친다.
토지권리 확보 단계에서는 외국투자법인의 경우 소유권과 임차권을 획득할 수 없으므로 이에 대한 법률적 안전장치를 마련하는 것이 우선이다.
다음으로 사업준비 단계는 ①기본계획 ②기본설계 ③ 인입허가 ④소방허가 및 환경평가 ⑤실시설계 ⑥착공계 발급의 과정을 거친다. 사업준비 단계에서는 특히 난방, 상·하수도, 전기, 통신시설에 대한 인입허가를 받는 것이 중요하다.
마지막 단계는 시공·감리·준공으로 토공사 및 골조공사 등은 몽골 현지업체에 맡기고 전기·설비·인테리어는 한국업체나 한국인 기술자를 활용하는 것이 효과적이다.
감리는 설계회사가 맡는 것이 일반적이다. 끝으로 울란바토르시 도시건축위원회 심의를 획득함으로써 준공승인을 득해야 한다.(그림 2 참조)

<그림 2> 건설사업 추진절차

몽골 주택사업 사례

① GoldenVill APT

GoldenVill은 아파트 5개동(지하1층, 지상10층), 스포츠센터, 상가, 지하주차장으로 이루어졌으며 연면적은 2만 7,462㎡다. 총 세대수는 160세대이며 ㎡당 1,200~1,700달러로 분양했다. 개발구조를 살펴보면 한국계 외국투자법인이 시행사로 참여했고 시공은 우리나라 건설회사가 담당했다. 몽골내 상업은행과 시공사가 지급보증을 했으며 우리나라의 자산운용사와 신탁관리사가 참여했다.

② Royal Castle

서울그룹은 울란바토르에서 가장 유명한 디벨로퍼중 하나로 서울그룹이 건설한 로얄캐슬은 지하1층 지상12층 아파트 3개동 총 71세대로 구성되어 있다. 울란바토르 이마트 1호점 맞은편에 위치하고 시내 중심과 몽골국립대학교에서 아주 가까워 매우 우수한 입지를 자랑한다.
또한 몽골 최초로 한국식 고층 아파트 건축 기술을 도입한 건물로 기존 몽골 아파트들의 단점을 보완했다. 고급 단열재와 얇은 벽면 설계로 넓은 내부 공간을 확보했고 온돌난방을 도입했다. 철저한 보안관리 시스템을 갖추어 대사, 정치인, 외국인 등의 엘리트층에게 인기가 있다.

사업추진시 주의사항

토지취득단계

몽골의 토지는 사용목적과 용도를 지정하여 최고가 입찰을 통한 방식으로 배정되며 기간 내에 사업을 개시하지 못할 경우 환원된다. 현지인의 경우 뇌물과 연줄을 통해 이를 피해가고 있으나 해외법인의 경우 주의가 필요하다. 각종 인입과 관련된 비용 및 지하 매설물에 대한 사전 검토가 필요하다. 난방의 경우 열병합발전소로부터의 거리가 멀수록 공급받는 양에 차질이 발생할 수 있다.

사업계획수립단계

몽골의 각종세제, 특히 부가세 부분에 대한 파악이 중요하며 아파트 건설이 시각적으로 확인되기 전까지는 분양률이 낮으므로 이를 사전에 반영해야 한다. 또한 시중금리 및 자재가격의 변동과 주요자재를 수입에 의존한다는 점에서도 주의가 필요하다.
몽골의 경우 분양면적은 안목치수(기둥과 벽 제외)를 기준으로 하므로 분양면적 산정시 고려해야 한다. 각종 검토 및 검사가 수시로 진행되며 이로 인해 공사기간에 차질이 발생할 수 있으므로 이에 대한 사전 반영도 필요하다.

공사단계

몽골은 기후조건을 고려해 공사일정을 수립해야 한다. 뿐만 아니라 건설에 필요한 주요 장비는 가격변동이 심해 확보에 주의가 필요하고 수입자재의 경우에는 발주 및 통관에 2~4개월이 소요되어 일정 확인이 필수적이다. 공사가 진행되는 중에도 주 관청의 잦은 점검과 검토가 있다.

입주 및 사업마무리 단계

입주예정일을 넘기는 경우 위약금 규정이 있으나 엄격히 지켜지지 않는다. 일반 공무원의 경우 준공허가를 대상으로 금품을 요구하는 경우가 많으며 세무관청과 세무공무원의 재량권이 많아 이들로부터 여러 가지 요구가 나올 수 있으므로 이에 대한 준비가 필요하다. 아울러 사업을 진행하면서 발생할 수 있는 정치적 변수와 환율, 세제에 대한 준비가 필요하다.