김포 장릉 아파트, 문화재청과 법정다툼 중
파주 운정신도시 개발에 국방부 제동
법원 판결로 분양 재개 … 곳곳서 인허가 갈등

최근 문화재청이 세계문화유산으로 등재된 김포 장릉에 현상설계변경심사 없이 아파트가 지어지고 있다면서 공사중지 명령을 내려 아파트가 철거 위기에 처했었다.
아파트를 건설하던 건설사와 공사를 중지하려는 문화재청 간 법정 다툼에서 2심 법원이 건설사의 손을 들어주면서 공사가 재개됐지만 문화재청이 재항고장을 제출하면서 대법원의 최종 판단을 기다리고 있다.
얼마전 파주운정신도시에서는 때늦은 군부대 협의 문제가 불거진 바 있다. 국방부는 건축물 신축시 군의 정상적인 방어 임무 수행이 어려워진다며 건축 인허가 전에 관할 부대 협의를 거쳐야 한다는 입장을 내놓았다.
반면 파주시는 택지개발 지정 당시 이미 협의를 진행하여 국방부가 군사보호시설구역을 해제하였으므로 협의가 필요없다며 맞섰다. 결국 법원이 파주시의 손을 들어주면서 분양이 재개될 수 있었다.

인허가시 토지이용규제만 300개 넘어
토지이용계획 확인원에 반영되지 않은 규제는
사전 인지 어렵고 누락 가능성 높아

대규모 주택사업 인허가 과정에는 지자체, 건설업체, 관련부처 등 다양한 참여 주체와 적용법률이 있다. 주택사업 인허가를 득하기 위해서는 해당 사업승인요건, 각종 협의·심의·영향평가, 개별법에 따른 토지이용규제 등을 충족해야 한다.
관련 개별법에 의한 지역·지구의 종류가 총 311개에 달하고 이에 따른 토지계획상 규제 및 지역·지구별 인허가·협의는 무려 329개가 있다. 인허가 과정에서 사업승인과 영향평가는 절차가 정형화되어 있어 갈등 소지가 적지만 토지이용규제는 지역·지구별로 인허가·협의가 필요하여 주요 갈등의 원인이 되고 있다.
사업주체와 승인권자는 보통 토지이용계획 확인원을 토대로 해당 사업부지에 대한 토지이용규제를 확인하고 인허가와 협의사항을 파악한다.
문제는 사례에서 볼 수 있듯 지역·지구 지정사실이 토지이용계획 확인원에 반영되지 않은 경우에는 인허가와 협의가 누락될 가능성이 있다는 점이다. 사업주체나 승인권자가 인허가 등을 신청하지 않으면 각 기관도 운영 중인 지역·지구에서의 개발행위 사실을 사전에 인지하기는 어려운 것이 현실이다.
김포장릉지구도 도시계획결정권자가 문화재보호구역으로 지정하고도 토지이용계획 확인원에 이를 반영하지 않아 문제가 발생했던 것이다.

주택사업 인허가시 모든 지자체에서
국토부 표준 매뉴얼 동일 적용하도록 법제화
유사 지역· 지구 지정도 최소화해야

정부도 문제해결의 필요성을 인지하고 부동산 개발사업의 진행단계별 갈등 요인을 분석하여 분쟁소지와 사업 참여자 피해를 최소화할 수 있는 방안을 검토하고 협회와도 관련 논의를 진행하고 있다.
가장 우선적으로 주택사업 인허가 과정에서 심의·협의·영향평가·토지이용규제 확인이 누락되지 않도록 주택건설사업 표준 매뉴얼과 체크리스트가 필요하다는 점에 공감하고 있다. 지자체별로 체크리스트를 마련해서 활용하고는 있는데 개별법상 인허가 내용과 절차의 적용이 제각각이고 법령 개정사항이 제때 반영되지 않아 효용성이 떨어지는 경우가 많기 때문이다.
모든 지자체에서 인허가시 국토부 표준 매뉴얼을 동일하게 적용하기 위해서는 주택법령에 표준 매뉴얼 근거를 법제화하는 것이 필요하다.
장기적으로는 311개에 달하는 다양한 지역·지구의 행위제한으로 인한 행정절차에 소요되는 많은 시간과 비용 부담을 완화할 수 있는 방안이 모색되어야 할 것이다. 유사한 지역·지구 지정을 최소화하고 사업토지에 다수의 유사한 지역·지구가 지정된 경우에는 인허가 절차를 통합하거나 의제처리가 가능하도록 행위규제를 단순화 해야 한다.
제한된 자원인 토지이용에는 효율적 개발과 보존이 균형을 잘 이루어야 한다. 범정부차원의 협의와 개선방안 마련에 나서주기를 기대한다.

토지이용규제를 하는 지역·지구 등 현황