주택사업정보 : 주택플러스 웹진

주택건설사업 관련 세금 연재의 네 번째 순서로 부가가치세에 관한 내용을 정리한다.

◦ 사업자가 과세사업과 면세사업 등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된매입세액은 실지귀속에 따라 계산하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액을 공통매입세액이라하고 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등을 적용하여 안분하여 계산한다. (부가가치세법제40조): ◦ 주택건설사업의 특성상 부가가치세 과세사업(국민주택규모 이상 또는 상가 등)과 면세사업(국민주택규모 이하 용역)이 동시에 이루어지는 경우가 대부분이며, 과세사업과 면세사업에 투입되는 재화나 용역의 구분이 공정관리상 구분되어 진행되어지지 않기 때문에 과세·면세의 공정을 구분경리할 수가 없으며, 이 경우 공통매입세액을 안분계산 하여야 한다.

◦ 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 다음 계산식에 따라 안분계산한다.(부가가치세법 시행령 제81조): ※ 총 공급가액 중 면세공급가액이 5% 미만인 경우(공통매입세액이 5백만원 이상인 경우는 제외)와 공통매입세액이 5만원 미만인 경우의 매입세액은 공제되는 매입세액으로 본다.; ◦ 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나, 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우 안분계산의 순서; 1. 총매입가액(공통매입가액은 제외)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율
2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된예정공급가액의 비율
3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된예정사용면적의 비율; ※ 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사 업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적의 비율을 우선 적용

◦ 계약금액 : 20억원(부가가치세 포함) 건축예정면적 : 상가시설(과세) 30% , 국민주택규모이하 아파트(면세) 70%: ◦ 과세표준 계산
• 과세분 : 2,000,000,000×30% / (30%+70%+30%×10%) = 582,524,272
• 면세분 : 2,000,000,000×70% / (30%+70%+30%×10%) = 1,359,223,301; ◦ 계약서 표시 및 세금계산서 발행
• 계약금액 : 2,000,000,000원정(부가가치세포함) (부가가치세 : 58,252,427원정)
• 과세분 : 세금계산서 1장 (공급가액 582,524,272원 , 세액 58,252,427원)
면세분 : 계산서 1장 (공급가액 1,359,223,301원); ※ 겸영현장의 도급계약시 과세사업과 면세사업에 제공할 면적이 확정되어 표시되거나, 설계도서의 예정건축면적에 의해 구분되므로 예정사용면적의 비율로 안분계산

◦ 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서총공급가액에 대한 면세공급가액(면세사업등에대한 공급가액과 사업자가 해당 면세사업등과관련하여 받았으나 과세표준에 포함되지 않는 국고보조금과 공공보조금 및 이와 유사한 금액의 합계액)의 비율에 따라 안분계산하고, 확정신고를 할 때 정산한다.(부가가치세법 시행령 제81조제1항 단서)

◦ 주택 및 그 부수토지의 임대용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면세(부가가치세법 제26조제1항제12호)한다. 그러나, 임대주택에 부가가치세가과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있을 경우에는 그 면세 여부를 판정하여 과세한다.

구 분	주택면적	주택의 부수토지_*
주택면적 > 사업용 건물면적	전부	전부
주택면적 ≦ 사업용 건물면적	주택면적에 해당하는 부분	주택면적에 안분한 부분

* 주택의 부수토지 중 건물이 장착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배)와 주택의 연면적 중 넓은 면적을 초과하는 부분은 과세(부가가치세법 시행령 제41조)

2022 01 신년 특집호