클락 경제자유구역,
경제 · 관광의 중심 도시로 부상

과거 미국 공군 기지였던 클락 경제자유구역(Clark Freeport Zone)은 교육, 컨퍼런스, 관광 및 레저 시설을 갖추고 있으며 산업 및 물류 중심지로 부상하고 있다. 마닐라 국내선 운항을 클락 공항으로 확장할 계획이며 마닐라에서 클락을 지나는 고속도로의 확장도 예정되어 있다. 이러한 발전가능성을 토대로 다양한 국내 기업이 클락 경제자유구역 내에서 사업을 진행하는 중이다.

① 동광 클락 썬밸리 리조트

동광 썬밸리 그룹은 클락국제공항과 약 5km 거리에 클락 썬밸리 리조트를 조성했다. 시설로 썬밸리 골프장, 힐튼호텔&카지노, 하얏트, 싱가폴 국제학교, 비즈니스파크, 프라이빗 빌라, 콘도미니엄, 워터파크, 호수공원 및 상업지구 등을 갖추고 있다. 특히 리조트 내에 싱가폴 국제학교가 개교하여 운영중이다. ‘싱가폴 스쿨 클락’은 영국 명문대인 케임브리지 대학의 교육프로그램을 채택한 학교다.
리조트 내에 위치한 콘도미니엄 몬테라스 레이크와 몬테라스 스위치는 뛰어난 입지를 자랑한다. 몬테라스 레이크는 1차 2개동, 2차 3개동, 총 5개동 420세대로 2017년 분양을 시작했다.
1차는 스튜디오 120세대, 투룸 60세대 총 180세대, 2차는 스튜디오 120세대, 원룸 30세대, 투룸 90세대 총 240세대로 구성되어 있다. 몬테라스 스위츠는 힐튼호텔 후면에 위치하고 있으며 스튜디오 228세대, 2룸 198세대, 3룸 90세대 총 516세대로 구성되어 있다.
몬테라스의 분양가는 평균 186만원/㎡ 수준으로 분양가는 초기에 완납시 5% 할인을 적용하고 그 외에는 계약금 10% 납부 후 일정기간 이내에 잔금을 납부한다. 현재 평균 임대료는 1만 8,074원/㎡ 수준으로 예상 임대수익률은 10.7~12.6% 수준이다.

몬테라스 레이크 및 몬테라스 스위츠 사업개요

② 포스코더샵 클락힐즈

포스코건설이 참여한 더샵 클락힐즈는 공항에서 약 5km 거리에 위치하고 있으며 2만 2,000평 부지에 552세대 규모의 콘도미니엄 단지를 개발한 사업이다. 사업시행사는 JB Clark Hills로 SPC(특수목적법인) 형태로 이루어져 있다. 최초에는 필리핀 현지 법인인 JB Cresta와 포스코, 세화건설이 각각 51%, 25%, 24%의 지분을 보유했으나 지분이 변경되었다.
2017년 3월부터 분양을 시작하여 2020년 12월말 기준 분양률 84%를 달성했으며 2021년 4월에는 97%를 달성했다. 계약금 10%, 중도금 5회 70%, 잔금 20% 납입조건으로 포스코에서 분양가의 60%까지 신용대출을 알선하여 투자자 모집에 성공했다.
분양가는 평균 233만원/㎡ 수준이고 평균 임대료는 1만 824원/㎡으로 예상 임대수익률은 4.6~7.3% 가량이다. 분양 홍보자료에서 연간 임대수익률 8%를 제시하였으나 이에 비하면 임대수익률이 낮은 상황이다. 당시 고분양가에도 불구하고 현지에 거주하는 은퇴자들 등 내국인 중심으로 분양에 성공했으나 현재는 코로나 여파로 인해 40~55%의 높은 공실률을 보이고 있다.

포스코더샵 클락힐즈 사업개요

③ 영무 클락 2차 콘도미니엄

클락 내 3,229평 부지에 720세대의 분양형 콘도미니엄상품을 개발하는 사업으로 지하 3층~지상 21층 규모의 콘도미니엄 2개동 및 상가를 계획중이다.
사업시행자는 필리핀 SPC인 SSI Corporation으로 영무건설(53.97%), 세화(35.97%), 코레이트자산운용(9.99%) 등의 주주로 구성된 법인이다.
토지소유주인 CDC(클락개발공사)와 임대차 계약을 통해 토지사용권리를 부여받은 JB Clark Hills는 전대차계약을 통해 토지 사용권리를 SSI Corporation에 승계했다. 이를 통해 계약일 기준으로 약 38년간의 토지 사용권리를 획득하였으며 현재는 코로나로 인해 착공이 지연되고 있다.

영무 클락2차 콘도미니엄 개발사업개요

필리핀 주택사업시 고려사항

경제자유구역 공략
경제자유구역 외 지역에서 사업을 하는 것은 리스크가 크다. 경제자유구역 내에서는 투자유치기관에서 사업 전반을 직접 관리하고 있지만 그 외 지역은 여러 기관이 담당하고 있다. 각 기관을 찾아다녀야 하며 관료의 부패 문제, 정권 교체 등에 따른 리스크가 크다. 또한 경제자유구역 이외 지역에서 사업을 하는 경우 인허가를 받기 위해 많은 개발비가 필요하다.

자금은 국내에서 조달해야
필리핀 정부에서 일정금액 미만의 주택을 공급할 때 재원을 지원해주고 있으나 저렴한 주택을 대상으로 하므로 한국기업이 조건을 맞추기 어렵다. 현지 자금조달 또한 높은 이자율로 인해 메리트가 없어 국내에서 기업금융을 통해 자금을 조달한다. 수분양자의 경우 DTI와 같은 대출 규제는 없지만 이자율이 높아 대부분 개인이 신용대출 등을 통해 국내에서 조달한다.

불확실성에 대비해야
클락의 주요 거주자들은 골프, 관광, 은퇴이민자들로 수요층이 좁아 위험성이 존재한다. 또한 클락 콘도미니엄의 수분양자 대부분이 내국인인 상황에서 코로나로 인한 이동제한은 수요를 위축시켰다. 다만 국내 부동산규제가 지속적으로 강화된다면 국내보다 적은 금액으로 구입 가능한 해외주택시장으로 관심이 집중될 수 있다. 하지만 세금부담증가나 자연재해, 코로나로 인한 불확실성 등의 가능성이 있어 신중할 필요가 있다.

필리핀 주택사업 SWOT 분석