종합부동산세 개요

종합부동산세

◦ 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과되는 세금으로서
- 1차로 부동산소재지 관할 시·군·구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고,
- 2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세

과세대상 및 공제금액

◦ 과세대상
- 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산 하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상

◦ 공제금액
- 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세

종합부동산세 계산방법

{(인별 전국합산 공시가격 – 공제금액)} × 공정시장가액비율 × 세율 - 법정 공제세액
공제금액 → (종합부동산세 과세표준)

- 법정 공제세액
① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세상당액
② 1세대 1주택 세액공제액
③ 세부담상한액을 초과하는 금액

부동산 유형별 과세대상의 구분

세부담 상한액

종합부동산세 고지·납부

◦ 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정

◦ 관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며,납세의무자는 납부기간(12월 1일~12월 15일)에 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷 뱅킹, 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속을 통해 전자· 신용카드 납부도 가능

◦ 납세자가 신고를 원할 경우에는 고지와 관계없이 납부기간(12월 1일~12월 15일)까지 신고·납부할수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됨

농어촌특별세

◦ 종합부동산세가 과세되는 경우 종합부동산세로납부할 세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세도 과세

토지에 대한 종합부동산세

과세표준 및 세율

◦ 과세표준(분리과세토지는 종합부동산세 과세대상이 아님)
- 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준 산정
* 공정시장가액비율 : (19년) 85% → (20년) 90% → (21년) 95% → (22년) 100%

◦ 세율

세부담 상한액

◦ 전년도 대비 150%

주택사업용 토지에 대한 종합부동산세 합산배제 (조세특례제한법 제104조의19)

◦ 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 토지는 종합부동산세 과세표준에서 합산을 배제

◦ 과세 특례를 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일~9월 30일까지 납세지 관할 세무서장에게 토지 보유현황을 신고하여야 함

◦ 주택건설사업자가 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 경우 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징함 ※ 상기 과세 특례는 사업계획승인 대상에 한정되며, 건축허가 대상에는 적용되지 아니함 ※ 사업계획승인을 받은 경우 해당 토지는 재산세 분리과세대상으로 분류되어 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니하게 됨

주택에 대한 종합부동산세

과세표준 및 세율

◦ 과세표준
- 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준 산정
* 공정시장가액비율 : (19년) 85% → (20년) 90% → (21년) 95% → (22년) 100%

* 1세대 1주택자의 경우 11억원

◦ 세율

세부담 상한액

◦ 2주택 이하(조정대상지역내 2주택 제외) : 150%

◦ 3주택(조정대상지역내 2주택) 이상 : 300%

종합부동산세 합산배제 임대주택

주1) 2018년 3월 31일까지 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정
주2) 2018년 3월 31일까지 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정
주3) 2005년 1월 5일 이전부터 임대하던 주택
주4) 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약 체결하고 계약금을 납부한 주택
주5) 1주택 보유세대가 새로 취득하는 조정대상지역내 주택, 법인이 조정대상지역 지정일 이후 등록신청하는 조정대상지역내 주택 등은 제외

종합부동산세 합산배제 기타주택

합산배제 신고

◦ 종합부동산세 과세기준일(6월 1일) 현재 합산배제(비과세) 요건을 충족하는 주택 및 토지 보유자는 9월 16일부터 9월 30일까지 해당 주택 및 토지보유현황을 주소지(본점) 관할세무서에 신고해야 종합부동산세 비과세 혜택을 받을 수 있음

◦ 주택은 『임대(사원용주택등)주택 합산배제(변동)신고서』를, 토지는 『주택신축용 토지 합산배제신고서』를 제출

◦ 기존에 합산배제 신고서를 제출한 납세자는 물건변동사항(과세대상 제외, 과세대상 포함)이 발생한 경우에만 제출하면 됨

합산배제 사후관리

◦ 합산배제 임대주택을 임대의무기간 이내에 양도하는 등 합산배제 의무요건을 충족하지 못한 경우에는 합산배제 적용으로 경감받은 세액과 이자상당액을 추징함
※ 이자상당가산액 = 합산배제로 경감받은 세액 × 1일당 25/10,000

◦ 다만, 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록을 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징하지 아니함(자동 말소된 경우 포함)