세계에서 네 번째로 인구가 많은 나라,
거대한 소비시장 ‘인도네시아’

인도네시아는 중국, 인도, 미국에 이어 세계에서 네 번째로 인구가 많은 국가다. UN의 인구 예측에 따르면 2050년까지 인구 증가가 계속될 것으로 예상된다. 이러한 인구 증가로 인도네시아에서는 향후 30년간 풍부한 노동력뿐만 아니라 거대한 소비시장이 형성될 것으로 기대를 모으고 있다.
<그림 1>에서 보듯이 인도네시아는 1960년대 후반부터 GDP가 꾸준히 증가하며 중산층이 늘어나고 구매력 역시 향상되어 왔다. 다만 인구 증가와 GDP 상승에도 불구하고 빈곤율이 개선되지 않는다면 소비시장의 성장은 제한적일 수밖에 없을 것이다.
5%대 성장을 이어오던 인도네시아 경제는 코로나19로 인해 1998년 이후 처음으로 마이너스 성장을 기록했다. 인도네시아의 1인당 국민소득도 2019년 4,175달러에서 2020년 3,912달러로 –6.3% 감소한 것으로 집계됐다.
현재 인도네시아 정부의 우선순위는 코로나19 대응이기 때문에 인프라 관련 예산들이 코로나19 대응에 긴급 투입되는 상황이다. 이로 인해 건설업 분야는 주요 프로젝트가 지연되면서 부진을 면치 못하고 있다. 2020년 건설업은 2019년 대비 –3.3% 성장했다.

<그림 1> 인도네시아 GDP 성장률(%)

주택 공급·거래 급감, 집값은 안정세
임대수익률 양호

인도네시아 정부는 건설시장이 연평균 10%대 성장률을 보일 것으로 내다봤다. 인프라 프로젝트와 저소득가정을 위한 집짓기 프로젝트 등 다양한 건설 프로젝트가 진행되고 있기 때문이다.
그러나 2018년 루피아 약세와 무역적자폭 확대 등의 경제위기로 10%대의 공실률을 나타내며 부동산 가격상승이 둔화됐다. 그러던 중 코로나19가 발생했고 각종 제한 및 잠금 조치로 주택건설 활동이 마비되면서 2020년 수도 자카르타에서는 2019년(9,769호)에 비해 72.4% 감소한 2,698호의 주택이 완공된 것으로 나타났다.
또한 Bank Indonesia에 따르면 주거용 부동산 판매는 전년 동기 대비 2020년 1분기에 43.2%, 2분기에 25.6%, 3분기에 30.9% 급감한 것으로 나타나 공급 감소와 함께 거래도 감소한 모습을 보였다.
반면에 인도네시아의 주택가격지수는 꾸준히 상승 중이다. <그림 2>에서 보듯이 2012년 이후 자카르타 수도 등 대도시의 주택가격이 상당히 가파르게 올랐고, 2021년 8월 주택가격지수는 215.88로 최고치를 기록했다.
그러나 <그림 3>에서 인도네이사의 주택가격은 장기적으로는 가격 상승폭이 감소하면서 안정세를 보인다. 주택가격 변동률을 살펴보면, 2014년 6.29%, 2015년 4.62%, 2016년 2.38%, 2017년 3.5%, 2018년 2.95%, 2019년 1.77%, 2020년 1.29%로 상승폭이 감소하고 있다. 2020년 들어 부동산 가격은 0.2% 하락한 것으로 나타났다.
상대적으로 임대수익률은 양호하다. 세금과 공실 및 기타 비용 등을 모두 제외한 자카르타의 임대수익률은 약 5.2~7.7%로 4~5년 전보다 상당히 낮아지긴 하였으나 여전히 양호한 수준을 보이고 있다.
인도네시아는 거래 비용이 상당히 높은 편에 속하므로 주의가 필요하다. 취득세 5%, 양도세 2.5%, 신규 부동산 거래시 부가가치세 10%, 부동산 임대소득세 10%, 중개수수료 2.5~ 5% 등이 부과된다.

<그림 2> 인도네시아 주택가격지수

<그림 3> 인도네시아 주택가격 변동(%)

부동산 개발 진출시 유의사항
캄보디아 법인과 자연인만 소유권 인정

1. 토지에 대한 권리

인도네시아는 토지에 대한 권리를 소유권(Hak Milik/HM), 경작권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB), 사용권(Hak Pakai/HP), 개발권(Hak Ekspoitasi/HE) 등으로 분류하고 있다.
먼저 소유권은 토지에 대한 권리 기간에 제한이 없이 상속되는 권리로, 소유권은 인도네시아인과 법정 특수 공법인에게만 허용한다.
인도네시아에 진출한 외국기업이 보유하고 있는 토지에 대한 권리는 대부분이 건축권이다. 이것은 토지 위에 건물 혹은 구조물을 설치할 수 있는 토지에 대한 권리를 말하는데 인도네시아 국적 보유자와 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도네시아 영토 내에 법적 주소를 두고 있는 법인에게만 보유를 허용한다. 건축권은 최초 최장 30년을 주며, 30년이 지나면 최장 20년 연장이 가능하다. 20년이 지나면 다시 최장 30년 갱신할 수 있다.

인도네시아 토지에 대한 주요 권리

2. 지사설치 vs 현지법인설립

외국건설업체가 인도네시아에서 건설공사, 설계, 엔지니어링 등의 사업활동을 하기 위해서는 지사(R/O, Representative Office) 설치나 현지법인 설립 중 한 가지 형태를 취하여야 한다.
지사형태로 진출하면 출자 및 인도네시아인 파트너 없이 외국건설회사가 직접 인도네시아건설협회에 회원사로 가입하고 외국건설회사(모기업) 명의로 대형건설면허를 받고 건설사업 허가서를 받아 시공할 수 있다. 이때 반드시 대형건설면허를 보유하고 지분 100%를 인도네시아인이 보유하는 인도네시아 건설회사와 JO(Joint Operation) 조건으로만 시공이 가능하다.
현지법인을 설립하는 경우에는 인도네시아 건설회사와 합작으로만 가능하다. 인도네시아 파트너의 조건은 대형건설면허를 보유하며 지분 100%를 인도네시아인이 보유하고 있는 인도네시아 건설회사여야 한다. 합작 현지외자투자 주식회사의 지분은 외국건설회사에게 최고 67%를 허용하며 인도네시아 파트너는 최소 33%를 보유해야 한다.
인도네시아 파트너의 시공 실적으로 합작회사 명의의 대형건설면허를 취득할 수 있으며, 대형건설면허와 건설사업허가서를 취득한 합작회사는 수주와 시공을 합작회사 단독으로 할 수 있다.
지사와 합작법인형태의 현지법인 중 어느 것이 더 유리하다고 말하기는 어렵다. 회사의 형편에 따라 진출방법을 정해야 할 것이다. 특히 처음 진출하는 회사는 파트너가 없는 지사형태로 진출해서 인도네시아 건설시장을 공부하고 확실하게 파악한 후 자기에게 맞는 파트너를 찾아 합작법인형태의 현지법인으로 승격시키는 것이 현실적이라고 본다.

3. 현지인 고용 의무

지사 및 현지법인 설립시 외국인 1명당 현지인 1명 고용 의무가 있다. 하지만, 주재원 체류허가 취득시 노동부에서는 주재원 1명당 10명의 현지인 직원의 정보를 요청하고 있다. 이처럼 인도네시아의 경우 실제 법률과 업무 진행상의 내부 규정이 상이한 경우가 많고, 규칙 개정이 빈번하므로 주의해야 한다.

4. 개발절차

대상토지가 주요 간선도로변에 위치하거나 면적이 5,000㎡를 초과하는 경우 위치허가(SIPPT, Location Permit, Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah)를 받아야 한다.
개략적인 디자인, 토지소유 증명서, 토지 및 건물세 납세 증명, 토지사무소의 추천장, 계획국 기술부의 계획관련 조언, 회사등록사항 등을 제출하며, 위치허가는 주지사나 지역책임자가 발급한다.
계획국이 부지조사를 통해 대지의 위치, 경계, 모양 등을 확인하여 ‘Survey Site Plan(Peta Situasi Terukur)’을 작성하고, 상기의 과정을 거친 후 개발계획승인을 신청한다.
개발계획승인 신청시 포함되는 배치도에는 도로경계, 건축선, 건물의 배치, 부지형태, 고도제한, 구획 및 건폐율, 동선계획 등을 명시해야 한다.
개발계획 승인을 취득하면 ‘Block Plan’을 승인받아야 하며, 이 경우 개발세(Development Levy)를 내야 한다.
개발세의 경우 규모에 따라 다르지만 약 50만 달러가 소요되며, 개발완료 후 사용허가신청을 하도록 한다.

부동산 개발절차

인도네시아 진출시 주의사항

인도네시아는 교통환경이 좋지 않기 때문에 개발사업 부지를 찾는데 어려움이 있다. 또 현지에서 어느 정도 인정받는 업체와 합작법인(Joint Venture)을 설립하는 방법이 가장 안전하다고 볼 수 있다.
국내와 마찬가지로 주택수요 및 구매능력이 고려된 분양성이 중요하다. 점차 신세대를 중심으로 아파트에 대한 관심이 증대하고 있지만, 전통적으로 인도네시아는 아파트보다 단독주택을 선호하는 문화를 갖고 있다. 주택을 통해 토지 지분을 보유하는 것에 대한 인식이 강하기 때문에 단독주택을 선호하여 주로 도시 외곽에 거주한다.
고소득층은 대저택을 선호하며 고급아파트에 대한 수요는 외국인과 젊은 고소득층으로 한정되어 있는 실정이다. 따라서 아파트 개발사업시 중산층을 주요 대상으로 하는 전략이 좋을 것으로 판단된다.