코로나 재확산에도 견고한 성장
2021년 말레이시아 경제 성장 6%대

말레이시아에 대한 주요 기관의 전망을 살펴보면 말레이시아 경제가 서서히 회복하여 2021년에는 높은 성장률을 기록할 것으로 기대한다. 국제통화기금(IMF)은 말레이시아 경제가 2021년 7% 성장을 보일 것으로 예상했다. 세계은행은 코로나19 백신이 효과적으로 보급됨에 따라 2021년 GDP 성장률이 6.7%를 기록할 것으로 예상했고 아시아개발은행(ADB)은 GDP 성장률을 6.5%로 전망했다.
말레이시아 내에서도 2021년 말레이시아 경제에 대한 낙관적인 전망을 내놓고 있다. 말레이시아 재정부는 2차 이동제한명령의 영향에도 불구하고 2021년 GDP 목표성장률을 6.5~7.5%로 예측하였으며 말레이시아 경제연구소(MIER)는 올해 실질 GDP 성장률을 5.2~6.7%로 예상했다. 이밖에도 암뱅크 리서치와 공공투자은행은 올해 GDP 성장률을 각각 6.5%와 6.2%로 전망했다. 현지 코로나19의 확산세가 다시 강해지고 있어 성장률이 하향조정 되었지만 여전히 높은 수준의 경제성장률을 전망하고 있다.

정부, 인프라사업 투자 확대
말레이시아 건설업 13.9% 성장 전망

말레이시아 경제 성장을 리드하는 산업 중 하나인 건설산업에 대한 전망은 어떨까. 2018년 정부가 교체된 이후 부정부패와 재정부실을 이유로 이전 정부의 프로젝트를 중단했다. 이로인해 쿠알라룸푸르-싱가포르 고속철도(HSR) 프로젝트가 중단되었으며 2차 이동제한명령, 국가비상사태 선포 등의 영향으로 2021년 상반기 말레이시아 건설산업의 전망은 어두웠다.
그러나 지연되었던 조호바루 -싱가폴을 잇는 RTS 사업이 지난해 11월에 기공식을 열고, MRT3(도시고속철도 3호선) 프로젝트의 추진에 청신호가 켜지는 등 말레이시아의 2021년 건설산업 경기는 회복세를 보일 것으로 전망된다. 말레이시아 재정부는 2021년 말레이시아 건설산업이 13.9%의 성장률을 기록할 것으로 예상했다.
또한 말레이시아 정부예산을 살펴보면 2021년 예산은 작년 742억 달러 대비 8.5% 증가한 806억 달러로, 코로나19로 인해 직접적인 타격을 입은 취약계층을 지원하고 경제활성화를 위한 인프라 프로젝트에 중점을 두었다. 말레이시아 정부는 코로나19 팬데믹으로 경직된 경제에 정부 주도의 대규모 인프라사업으로 활력을 불어넣고 있으며 이와 같은 정책 기조를 이어나갈 전망이다.

고가주택은 과잉, 저렴한 주택은 부족
중위소득·저소득층 위한 국민주택보급에 집중

말레이시아의 주택공급 정책은 중위소득층과 저소득층을 위한 국민주택보급에 집중하고 있다. 말레이시아는 다른 동남아국가와 달리 외국인 재산에 대한 100% 지분소유권을 인정하며 취득세, 상속세, 증여세가 없다. 이로 인해 해외투자자들과 이민수요자들 사이에서 말레이시아 주택에 대한 관심이 증가했고 60만 링깃(약 15만 달러)을 초과하는 고가주택이 많이 공급되었다. 그러나 말레이시아 국립은행에 따르면 말레이시아인들은 30~50만 링깃(약 7.5~12.5만 달러) 사이의 주택을 자신들이 구매 가능한 수준으로 보고 있어 말레이시아 주택시장은 고가주택의 과잉공급과 현지인들의 저렴한 주택 부족의 문제가 있다. 말레이시아 재무장관은 외국인 보유가능 주택의 하한가격을 100만 링깃에서 60만 링깃으로 하향조정했고 당장 주택을 구입할 능력이 없는 매수자들에게 ‘렌트 투 오운(Rent to Own)’ 프로그램을 제공하고 모기지율을 인하하는 등 인센티브를 제공하겠다고 밝혔다.
최근 말레이시아 주택지방자치부 장관은 2021년에 1만 7,000호의 국민주택을 새로 짓기 시작할 것이라고 말했다. 주택지방자치부는 말레이시아 공공주택보급의 핵심정책인 PPR(People’s Housing Project) 프로그램의 일환으로 2021년 1만 4,000호의 주택을 신규 착공하며 2021년도 PPR 프로그램을 위해 총 5억 링깃(약 1.2억 달러)을 예산으로 투입한다고 밝혔다.
또한 말레이시아 재무부 산하의 주택개발 공기업 SPNB (Syarikat Perumahan Negara Berhad) 역시 2021년에 3,000호의 신규 주택건설을 시작하며 관련 예산은 3억 1,500만 링깃(약 7,870만 달러)으로 결정되었다. 말레이시아 수도인 쿠알라룸푸르가 위치한 곳이자 말레이시아 경제의 핵심 지역인 슬랑오르(Selangor)주 역시 저소득층과 중위소득층을 위한 새 주택공급정책을 발표했다.
현재 주 정부 차원에서 약 6,000호의 국민주택을 건설 중인 슬랑오르주는 2021~2022년 사이에 신규 주택건설 승인과 건설 속도를 높일 예정이다. 슬랑오르주는 루마 이다만(Rumah Idaman)이라고 이름 붙인 주택공급 계획을 통해 2022년까지 슬랑오르주 내의 중위소득층과 저소득층에게 총 4만호의 신규 주택을 공급할 계획이라고 밝혔다.

말레이시아 주택가격지수(MHPI) 변동률

줄어드는 주택공급 물량
저렴한 주택 공급은 증가하는 추세

국민주택 중심의 주택공급정책과 함께 최근 주택공급 동향을 살펴보면 시장에서 저렴한 주택의 공급이 증가하는 것을 알 수 있다. 2020년 3분기 신규 주거용 부동산이 6,087호 공급되었으며 이는 2010년~2019년 분기별 평균인 1만 6,747호의 36% 수준에 그치고 있다. 2020년 1~3분기 동안 총 2만 4,853호를 공급하였으며 이는 2019년 1~3분기 공급량(5만호) 대비 절반 수준에 그쳤다. 이는 코로나19의 대유행으로 인한 공급감소로 추정된다. 그럼에도 불구하고 30만 링깃(8,135만원) 미만의 공급 비중이 50%로 전년 41% 대비 증가했다.
말레이시아 주택가격지수(MHPI, Malaysian House Price Index)는 공급물량이 급증한 2017년 이후 2018년에 급격히 상승률이 낮아지는 양상을 보였다. 2020년 3분기에는 0.9% 감소한 것으로 나타났으며 2020년 1분기부터 3분기까지 MHPI 변동률은 0.8%로 완만했다.
과잉공급과 주택가격 하락에도 불구하고 말레이시아는 동남아시아의 중심부에 위치한 지리적 이점과 영어를 공용어로 사용한다는 강점이 있다. 근처 국가인 홍콩의 정치적 불안과 싱가폴의 높은 물가로 인한 반사이익을 얻을 가능성도 있다. 특히 조호바루-싱가폴간 전철 프로젝트가 재개됨에 따라 2026년에 완공될 것으로 예상된다. 향후 양국의 교류에 따른 시너지 효과가 기대된다.

말레이시아의 주택사업

① 토지제도

말레이시아 토지법은 1965년에 제정된 국가토지법에 의해 결정된다. 법에 따르면 각 주의 토지는 모두 해당 주의 관계당국의 소유라고 규정한다. 주 당국이 개인에게 기간의 한계 없이 토지 소유권을 판매하는 경우 이 토지는 자유보유권(Free Hold Title)으로 지정된다.
주 당국이 개인에게 99년을 초과하지 않는 기간동안 실질법 하에서 주의 토지소유권을 판매하는 경우 이 토지는 토지임차권(Lease Hold Title)으로 지정되어 임차기간 소멸과 동시에 토지 소유권은 주 당국에게 자동으로 이전된다.
특히 주별 규정에 의해 외국인 토지제한이 다르기 때문에 사업지역마다 제한규정을 확인해야 한다. 동남아국가에서는 보기 드물게 자유보유지역을 지정하여 외국인에게 토지 및 건물의 소유권을 인정하고 있다.

② 주택금융

수요자는 아파트 구입시 현지 은행을 통한 장기대출이 가능하다. 최고 LTV 90~100%까지 대출할 수 있으며 외국인에게도 50~80%까지 대출이 가능하다(5~30년 분할상환). 또한 중앙은행·연기금·은행 등이 협업하여 주택구매시 전액 대출해주는 말레이시아 주택공사의 대출제도(SPEF, Step-upendfinancingscheme)를 신규 도입하여 공공에서 지원하고 있다. 사업자는 현지 은행을 통해 사업성 판단 후 대출이 가능하며 금리는 약 5~7% 수준이다.

③ 주택매매

말레이시아의 부동산시장은 외국인의 투자를 적극 유치하고자 선진제도를 많이 수용했다. 그 대표적인 사례가 바로 ‘에스크로우제도’다. 부동산 매매계약 체결 후 권리이전과 대금지불을 제3의 독립적인 에스크로우회사가 대행하는 제도다.
부동산을 사려는 사람과 팔려는 사람 사이에서 부동산 소유권이나 기타 다른 권리들의 이전을 확인한 후 지불하도록 하여 거래절차가 투명하고 안전하다는 장점이 있다. 또한 말레이시아 부동산 매매는 중개사가 아닌 법무변호사가 직접 진행한다. 거래 계약과 계약금, 잔금 등은 변호사를 통해 관리되며 법적 하자 없이 거래가 완료되면 매도인에게 매매대금이 넘어가는 안전한 제도를 시행중이며 외국인도 안심하고 거래가 가능하다.

④ 분양방법

사업단계별로 분양가 변동이 있다. 분양가는 물가상승률, 원자재 가격변동 등이 발생할 경우 리서치 기관의 검토 후 상승분을 분양가에 반영하여 상시 변동이 가능하다.

⑤ 사업시 주의사항

말레이시아 건설시장은 한국과 달리 건설사들이 주도하는 시장이 아니라 개발업체나 컨설턴트, PM 들의 권한이 큰 시장이다. 또한 현지 부동산 개발업체와 중국기업들의 역할이 매우 강하며 개발시장을 선도하고 있다. 이미 중국기업들의 진출로 한국건설사들의 채산성 확보에 적신호가 켜진 상태다. 고도의 기술이 필요한 고부가 건물이 아닌 이상 한국기업이 참여하기에 어려움이 있다.
말레이시아 정부는 2020년 이후 말레이시아가 선진국으로 진입하는데 필요한 핵심 분야 중 하나로 건설업을 선정했다. 스마트시티 개발사업의 경우 여전히 외국 기업의 전문지식과 기술에 대한 수요가 큰 상황이다.
스마트시티 프로젝트가 말레이시아 전역에서 추진되고 있으나 아직 성공 사례나 구체적인 결과가 나타나지 않고 있으므로 상황을 주시하며 기회를 노리는 것이 필요하다.