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표준건축비 현실화 에
주거정책
해법이 있다
표준건축비가 주거정책 전반에 부작용을 일으키는 요인이 되고 있다.턱없이 낮은 표준건축비는 민간의 주택공급을 가로막을 뿐 아니라 사업자와 임차인 간 분쟁의 원인으로 작용한다.
- 글 김형범 정책관리본부 차장
표준건축비 12년간 5% 인상에 그쳐
공공임대주택 원가에도 못 미치는 수준
같은 기간 건설공사비지수는 44% 올라
공공건설임대주택 표준건축비가 지난 12년 동안 5% 인상에 그쳤다. 같은 기간 소비자물가지수는 21.7%, 건설공사비지수는 44.35% 오른 것에 비하면 턱없이 부족하다. 서민의 주거안정을 위해 짓는 공공임대주택일지라도 원가에 훨씬 못 미치는 가격으로 공급하라는 것은 억지에 가깝다.
LH의 실상만으로도 표준건축비가 현실과 동떨어져 있음을 알 수 있다. 정부는 공공건설임대주택 건설시 임대사업비의 30%를 재정출자금으로 지원하고 있는데, 이러한 재정지원에도 불구하고 LH의 임대손실이 매년 1조원 넘게 발생하고 있기 때문이다. LH는 공공택지와 분양주택에서 얻은 수익으로 임대손실을 교차 보전하고 있지만 기획재정부가 발표한 공공기관경영정보공시에 따르면 2020년 LH 부채는 129조에 달한다.
표준건축비 주거정책 전반에 지대한 영향
재개발조합, 수익성 부족하자 매각 꺼려
공공임대주택 확보 정책에 차질 발생
턱없이 낮은 표준건축비 문제는 공공건설임대주택에 그치지 않으며 주거정책 전반에 걸쳐 부작용을 일으키고 있다. 공공건설임대주택 표준건축비가 활용되는 정책 분야는 대략만 따져봐도 십여가지가 넘는다. 공공건설임대주택 표준건축비가 민간 주택공급 정책에까지 지대한 영향을 미치며 어떤 경우에는 사업의 성패마저 좌우한다. 표준건축비 현실화에 주거정책 해법이 있다고 해도 과언이 아닌 이유다.
재개발사업, 법정상한 용적률 초과, 공공지원민간임대주택 용적률 완화로 건설되는 임대주택을 공공이 인수할 경우 주택가격 산정을 표준건축비로 하다보니 공공이 아닌 민간에게 매각하는 사례가 증가하며 용적률 완화 등을 통해 공공임대주택을 확보하려는 정책에 차질이 발생하고 있다.
재개발사업은 2.4대책의 공급 목표인 도심 내 주택공급의 주요 수단이라는 점에서도 표준건축비 현실화는 시급하다. 재개발조합이 공공에 임대주택을 매각하면 수익을 내지는 못하더라도 손실은 감내할 수 있을 만큼 최소화 해줘야 한다.
임대주택 특별수선충당금 적립요율과 건축허가 공동주택 하자보수보증금 산정에도 표준건축비가 적용된다. 입주자의 권익보호와 건축물 안전 확보를 위해서는 실제 건설원가에 근접하게 건축비가 산정되어야 충분한 보수비를 적립할 수 있는데 너무 낮은 표준건축비로 특별수선충당금과 하자보수보증금을 산정하다보니 입주 후 건축물 보수와 관리에 항시 민원이 발생하고 있다.
민간임대 분양전환 시 부도 우려 높이고
사업자 - 임차인 간 분쟁 원인으로 작용해,
분양주택 기본형건축비와 차이 줄여야
민간건설임대사업자는 표준건축비의 영향을 보다 직접적으로 받고 있다. 정부에서 임대주택 물량과 품질을 확보하기 위해 지속적으로 주택도시기금 호당 한도를 상향하고 있지만 지원금액을 표준건축비의 80~85% 수준인 표준공사비로 산정하다보니 토지 감정가격이 높은 수도권과 일부 지방의 도시지역을 제외하고는 한도 상향의 효과를 보기 어렵다.
무엇보다 5년 임대주택 분양전환 시 원가에도 못 미치는 자금회수로 인해 분양전환이 지연되면서 분쟁이 초래되고 있다. 또한 분양전환시 손실이나 부도 등을 우려한 일부 민간건설임대사업자가 통매각에 나서기도 하는데, 양수받은 임대사업자가 기존 임차인에게 분양을 거부하고 과도하게 퇴거조치를 해 문제를 일으키기도 한다. 표준건축비는 민간건설임대사업자와 임차인 모두에게 피해를 주고 있어 개선이 시급하다.
1989년 원가연동제를 도입할때는 임대주택도 분양주택과 동일한 표준건축비를 적용하여 문제가 되진 않았다. IMF 이후 침체한 주택경기를 부양하기 위해 1999년 1월부터 분양가를 자유화하면서 별도의 공공건설임대주택 표준건축비를 고시하게 되었고, 2003년 분양가상한제가 다시 도입되면서 격차가 벌어지기 시작했다. 분양가상한제 기본형건축비는 매년 3월과 9월에 정기 고시되고 있어서 현재 59.2% 수준에 불과한 표준건축비와의 격차는 점점 더 벌어지게 될 것이다.
표준건축비의 해결방법은 의외로 간단하다. 원가를 인정하면 된다. 표준건축비가 인상되면 공공임대주택 임대료도 올라갈 것이라는 정부의 우려는 기존 임차인에게는 영향이 없다. 신규 임차인의 부담은 정책적 고려에 따라 임대료 산식에 정책계수를 차등 적용하는 방법으로 충분히 완화할 수 있다.
표준건축비는 공공건설임대주택만이 아닌 다방면의 주택정책에 활용되는 도구로, 현실화를 되돌이켜 강조해도 부족함이 없다. 표준건축비 현실화에 주거정책의 해법이 있다고 말하는 이유다.
공공건설임대주택 표준건축비의 활용
- ◦조합의 재개발임대주택 인수 요청에 따라 공공이 인수할 경우의 주택가격 산정 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제68조제2항)
- ◦법정상한 초과 용적률의 일정부분을 소형주택으로 공급할 경우 공공의 인수가격 산정 (도시 및 주거환경정비법 제55조제2항, 제101조의6제3항)
- ◦공공지원민간임대주택 용적률 완화로 건설되는 임대주택을 시 · 도지사에게 공급할 경우의 가격 산정 (민간임대주택에 관한 특별법 제21조의2제1항)
- ◦임대주택 특별수선충당금 적립 요율 산정 (공공주택특별법 시행령 제57조제4항, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조제3항)
- ◦건축허가 대상 공동주택 분양시 하자보수보증금 산정 (공동주택관리법 시행령 제42조제1항)
- ◦개발부담금 산정을 위한 종료시점가액 산정 (개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제11조제3항)
- ◦건축물의 일정비용을 미술작품 설치 또는 문화예술진흥기금 출연 금액 산정 (문화예술진흥법 시행령 제12조제3항)
- ◦주택도시기금 대출금액 산정시 우리은행의 표준공사비 (표준건축비와 연동)