도심주택 공급 방법론 논의 본격 점화,
오세훈 시장, ‘스피드 주택공급’ 공약 제시
용적률 상향과 민간중심 추진이 핵심

오세훈 서울시장 당선으로 도심주택 공급 방법론에 대한 논의가 뜨겁다. 2.4대책 발표 시점부터 공공주도의 주택공급에 대한 효과와 실현 가능성에 대한 의견들이 분분했는데, 오세훈 서울시장 당선 이후 논의가 본격화됐다.
오 시장의 핵심 주택공약인 ‘스피드 주택공급’은 용적률 상향과 민간중심 추진으로 요약된다. 이는 정부의 공공주도를 민간중심으로 전환하겠다는 뜻인 만큼 정부와 서울시의 힘겨루기가 현실화 될 가능성이 높아 보인다. 이렇게 되면 지금껏 정부가 심혈을 기울인 부동산대책 공급물량 달성에 자칫 차질이 발생할 수 있다.

공공주도의 주택공급 확대,
사업기간 단축하는 효과 있지만
불명확한 수익률 등 걸림돌이 더 많아

공공주도나 민간중심이나 주택공급 물량 확대라는 목적은 같다. 다만 공급의 주체가 공공이냐 민간이냐의 차이일 뿐이다.
정부는 공공주도가 용적률 상향과 사업기간 단축으로 토지주 수익률이 10~30% 포인트 높아져 민간사업보다 나을 것이라고 강조하고 있다. 특히 정부는 연내 주민동의를 받아 지구지정이 이뤄지는 곳에 대해서는 ‘최고 수익률 보장’이라는 당근도 제시하고 있다. 그러나 공공주도는 토지소유권을 시세 이하 가격으로 공공에 넘겨야하고 추가수익률에 대한 명확한 기준과 보장이 없기 때문에 사업참여를 결정하기 어렵다는 단점이 있다.
또한 사업지로 거론되는 순간부터 사실상 거래가 불가능하고 일단 소유권을 넘기고 나면 사업을 중단할 수도 없다는 점 때문에 주민들의 불안감이 크다. 결국 관건은 주민동의에 달렸는데, 과연 한국토지주택공사 투기 사태 등으로 촉발된 공공주도 불신에 대한 우려를 말끔히 떨쳐내고 주민 참여를 얻어낼 수 있을지도 의문이다.
요즘 집값 상승 원인으로 신규주택이 적시 적소에 공급되지 못했기 때문이라는 분석이 설득력을 얻고 있다. 정부가 1~2인 가구의 증가와 도심거주 욕구증대를 과소평가하면서 제때 주택을 공급하지 못했던 것이 뼈아픈 결과를 가져왔다는 것이다.
문재인 대통령이 올해 신년 기자회견에서 “예측했던 공급물량보다 수요가 초과하여 결국 공급부족이 부동산 가격상승을 부추겼다”고 평가하고 이제부터라도 주택정책 기조를 수요억제에서 공급확대로 전환하겠다는 시그널을 보낸 것은 다행스러운 일이다.

2025년까지 공공주도 83만호 공급계획,
도심개발은 대규모 택지개발과 달라
주민의 자발적 참여 없이는 불가능해

공급확대 기조에도 2025년까지 공공주도로 약 83만호의 주택을 공급하는 일은 녹록지 않다. 정부도 2.4대책을 발표할 때부터 공공만으로는 공급목표 달성이 어렵다는 점을 알고 공공주도를 원칙으로 하면서도 공공·민간 공동시행, 협업방식 등 민간이 참여하는 다양한 방안을 마련했다.
도심에서 주택용지 확보는 공공이 수용하는 방식의 대규모 택지개발과는 차원이 다르다. 도심지는 소유권, 임차권, 영업권 등 갈등 요인이 더욱 다양하게 얽혀있기 때문이다. 개발기간 동안 토지소유자와 임차인의 이주대책, 사업비 조달 등 사업추진을 위한 고려사항도 훨씬 복잡해서 공공이 전적으로 해결하기에는 한계가 있다. 주민의 자발적인 참여가 무엇보다 중요한 이유다.
민간중심 개발에도 공공주도 수준의 공공성을 확보하는 조건으로 동일한 인센티브를 부여해주면 기대 이상의 성과를 기대할 수 있다. 이번 보궐선거를 치르면서부터 여당에서 부동산 정책을 선회할 움직임이 포착되고 있다. 여야 후보 모두가 시장 현실을 반영한 공약을 내세우기도 했다. 모처럼의 획기적인 주택공급 부동산대책이 시장에서 제대로 작동할 수 있도록 정부가 응답할 차례다.

대도시권 주택공급 획기적 확대방안

민간중심 주택공급 확대는
주택시장 안정 이끄는 데 도움 줄 것,
공공에는 본연 역할에 집중할 수 있는 기회 제공

민간중심 주택공급 확대가 시장에 미칠 영향은 크다.
첫째, 민간중심 주택공급 확대로 재건축·재개발 공급 단절이 불러온 신규분양 포기, 기존주택 쏠림과 가격상승, 전월세 불안 등 악순환의 고리를 끊어낼 수 있다. 거주하고 싶은 지역에 주택이 꾸준하게 공급되면서 ‘내 집 마련은 시간문제일 뿐’이라는 시그널을 보내주는 것 이상으로 주택시장 안정에 효과적인 해결책은 없다.
둘째, 민간중심 주택공급이 확대되면 공공은 전월세주택 공급이라는 본연의 역할에 집중할 수 있다. 정부는 11.19대책에서 2022년까지 총 11.4만호(수도권 7만호)의 전세형 주택을 공급하기로 했다. 특히 올해 상반기까지 총 공급 물량의 40% 이상인 전국 4.9만호, 수도권 2.4만호 공급을 실현하는데 모든 역량을 집중할 수 있게 되는 것이다.
주택공급은 정책관점만으로 해결할 수 없다. 모든 역량을 아낌없이 활용해야 한다. 주택업계는 정부의 주택정책에 적극 참여해서 협조할 준비가 되어 있다.