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2월 22일부터 심사기준 개선
심사기준 공개 시행
고분양가
심사제도
HUG에서는 분양가격의 적정성 심사를 통한 분양보증 리스크 관리의 목적으로 고분양가 심사제도를 운용 중에 있다. 그러나 고분양가 심사제도가 당초 목적과는 달리 기존 아파트 대비 과도한 분양가격 제한의 수단으로 활용되고 있어 협회에서는 심사기준의 개선과 기준 공개를 지속적으로 요청해 왔다. 마침내 협회 의견을 수용하여 분양가격 산정기준을 개선하고 심사기준을 공개하게 됨에 따라 지난 2월 22일부터 개선된 고분양가 심사제도가 시행되고 있으며, 이에 대한 세부내용을 소개한다.
- 정리 김종언 정책관리본부 차장
고분양가 심사 개편 방향
고분양가 심사제도 세부내용
| 구 분 | 세 부 내 용 | |||||||||||||||||||||||||
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| 의 의 | - 고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리 | |||||||||||||||||||||||||
| 심사대상 |
- 고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장
* 적용제외 : • 분양가상한제 적용주택 • 도시형 생활주택 및 오피스텔 • 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) • 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근 주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능 |
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| 주요정의 |
○ 행정구역 - 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시 · 군 · 구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외) ○ 분양사업장 - 분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 * 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함 ○ 준공사업장 - 사용검사를 완료한 사업장 ○ 평균분양가 - 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액 ○ 평균매매가 - 개별사업장의 각 평형별 · 타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별 · 타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 - ① KB부동산시세, ② 한국부동산원 부동산테크 시세, ③ 국토교통부 실거래가시스템의 거래 금액을 순차적으로 적용 |
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| 심사절차 |
- 보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등 - 본사 심사 전담 기구에서 고분양가 심사 |
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| 고분양가 심사 신청 필요서류 |
- 고분양가 심사 신청서(별도서식) - 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가 (계획서 포함)로 갈음 - 공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외) - 「주택의 설계도서 작성기준」 제4조[별표1](국토부고시)에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함) - 기타 필요한 서류 |
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| 심사기준일자 및 유효기간 |
○ 심사기준일자 - 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사 ○ 심사 승인 유효기간 - 고분양가 심사 승인일로부터 2개월 - 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능 |
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| 비교사업장 |
○ 비교대상사업장 - 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가. <고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내 사업장 나. 보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다. 준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장 * 상기 기준 충족 사업장 부재 시 기준은 별도로 정함 < 고분양가 심사 평점표 >
해당 사업장이 없는 경우에는 매 1km 범위로 확장하여 조사* * 거리는 보증신청사업장 경계(주택이 건설되는 본부지 경계)로부터 비교대상사업장 경계까지의 거리를 평가 |
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| 비교사업장 선정 기준 |
○ 비교사업장 선정기준 - 비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함 * 적용제외 : • 도시형 생활주택 및 오피스텔 • 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) • 연립주택 및 다세대주택 (사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) - 분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함 - 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함 |
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| 인근사업장 선정 기준 |
○ 인근사업장 선정기준 - 인근사업장이란 보증신청사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장을 의미 * 적용제외 : • 도시형 생활주택 및 오피스텔 • 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) • 연립주택 및 다세대주택 (사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ** 500m 이내 두 개 이하인 경우 최대 1㎞ 이내로 확장 *** 상기 기준 충족 인근사업장 부재 시 기준은 별도로 정함 |
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| 분양가격 산정방식 |
○ 심사 상한 분양가격 산출 Ⓐ ‘분양비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률*’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ Ⓑ ‘준공비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률*’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ Ⓒ ‘인근 시세 수준’ × ‘보증위험관리율**’ ⇒Ⓐ와 Ⓑ 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 Ⓒ를 초과하는 경우 Ⓒ를 심사 상한 분양가격으로 함 * 주택가격변동률 : 한국부동산원의 시 · 군 · 구별 ‘월간 아파트 매매가격지수’ 적용 ** 보증위험관리율 : 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% ※ 인근사업장이 다수인 경우 : 각 인근 사업장별 평균매매가를 공급면적의 비율로 가중평균한 금액 ○ 해당 지역 분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 고려하여 일부 조정 가능 * 지역 분양가 수준이란 해당지역 최근 1년간 평균분양가를 말함 |
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