고분양가 심사제도 2월 22일부터 개선,
주변 시세의 60% 수준으로 묶였던 분양가
주변시세의 최대 90%까지 책정 가능해져

2월 22일부터 고분양가 관리지역에서 새로 분양하는 아 파트의 분양가는 주변 아파트 시세의 85~90%까지 책정 할 수 있다. 신규아파트 분양가를 책정하는 기준이 개선 되어 시세를 고려하게 되면서 시장에선 분양가 인상을 기 정 사실로 받아들이는 분위기다.
지금까지 고분양가 심사제도는 보증리스크 관리수단이 아닌 분양가 통제수단으로 변질됐다는 지적이 끊임없이 제기되어 왔다. 구체적인 심사기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보하지 못했고 시세의 60% 수준으 로 분양가를 획일적으로 묶는 데 급급하여 민간주택공급의 걸림돌로 여겨지기도 했다.
심지어 2019년 심사기준을 강화하면서 1년 이내에 분양이 계속되는 지역은 몇 년이 지나도 신규아파트 분양가격이 일정 수준으로 고착되기까지 했다. 반대로 분양이 드문 지역은 변두리나 오래된 단지의 낮은 가격으로 심사하기 때문에 시세와 분양가 차이가 더욱 커지게 되어 업계의 원성이 자자하기도 했다.

HUG, 심사 가이드라인 공개함에 따라
분양가격의 예측 가능성 높아져,
민간의 주택공급 활성화에 도움될 것

새로운 개선안에 따르면 주택도시보증공사(이하 HUG)는 분양가격 산정기준을 정비하여 심사기준을 계량화하고 자의성을 해소하여 사업 예측성을 높이겠다고 밝혔다.
특히 그동안 대략적인 심사 가이드라인만 공개하던 것을 이번 제도 개선을 통해 심사기준을 원칙적으로 공개하기로 했다. 심사기준이 공개되면 분양가격의 예측 가능성이 높아져 민간의 주택공급이 원활하게 된다.
종전에 고분양가 심사를 수행하던 영업점은 앞으로 상담만 담당하고 심사는 본사의 전담기구가 하게 되어 심사의 객관성과 전문성이 어느 정도 확보될 것으로 기대된다.
그러나 당장 신규아파트 분양가격이 종전보다 훨씬 높아질 수 있겠다는 주택사업자의 ‘기대’와 소비자의 ‘우려’는 모두 사실과 다르다.

분양가 크게 오른다는 우려는 사실과 달라,
최대 준공 20년 아파트 가격까지 반영한
‘평균 시세’로 상한선 정하기 때문

뉴스와 언론에서 분양가격을 주변 시세의 85~90%로 산정하게 됐다고 집중 보도하면서 주변 아파트 시세가 10억원이면 신규분양가를 최대 9억원으로 분양할 수 있다고 생각하지만 결론부터 말하면 그렇지 않다.
분양가를 산정해서 만약 시세를 넘게 되면 그때는 시세의 85~90%까지 제한을 걸겠다는 뜻이지 단순히 시세의 85~90%로 분양가를 높일 수 있다는 의미가 아니다.
산정된 분양가격의 상한선이 되는 인근 시세에는 신청사업장으로부터 반경 500m 안에 위치하는 준공 20년 이내 모든 사업장이 반영된다. 즉 최근 분양단지뿐만 아니라 최대 20년 된 아파트단지까지 모두 반영하여 평균 시세를 산정하는 것이다.
예를 들어 시세가 3.3㎡당 1,500만원인 최근 입주단지와 3.3㎡당 1,000만원인 구축단지가 있다면 시세는 3.3㎡당 1,500만원이 아닌 1,250만원이 되며, 다시 1,250만원에서 85~90%를 적용한 가격이 상한가격이다.
이처럼 신규 사업장 주변에 시세가 낮은 단지가 많을수록 평균 시세는 더욱 낮아지게 된다. 오히려 최근 1년 이내 분양단지 100%를 상한으로 해주던 종전보다 신규 분양가격이 더 낮아질 수도 있는 것이다.

비교사업장 선정기준 현실에 맞게 운영하고,
비교아파트 ‘준공 후 10년까지’로 줄이고,
심사기준 공개범위는 더욱 넓혀야 한다

HUG 발표대로 고분양가 심사기준을 개선하여 민간주택공급 유인과 무주택서민의 자금부담 완화를 균형있게 조정하겠다는 제도의 취지를 달성하기 위해서는 추가적인 제도 개선이 필요하다.
첫째로, 비교사업장 선정기준의 원칙을 동일 행정구역으로 하되 일정거리 이내의 교통, 학교, 문화시설 등 생활 SOC를 동일하게 공유하는 경우는 비교사업장으로 인정해주어야 한다. 생활권이 동일한 바로 길 건너의 이웃단지를 두고 동일 행정구역이라도 수km가 떨어진 변두리 단지를 비교사업장으로 한다면 누구라도 납득하기 어렵다.
둘째로, 준공 후 20년이 가까운 단지를 인근 사업장으로 선정하는 것은 분양가를 무조건 낮추겠다는 의미다. 준공 후 10년이 넘으면 민법, 공동주택관리법, 집합건물법에서의 하자담보책임도 종료되는 노후단지에 들어간다. 따라서 인근 사업장 선정기준은 하자담보책임기간과 동일하게 10년이 적당하다.
셋째로, 심사기준을 추가 공개해야 한다. 종전보다 공개범위가 넓어졌다고 해도 사업을 결정할 수 있을 만큼 심사금액을 예측할 수 있는 수준은 아니다.
HUG는 분양보증을 독점하는 공공기관으로서 스스로 고객의 기대를 뛰어넘는 혁신의 주체가 되어야 한다. 따라서 지금 보다 책임감과 전문성, 투명성을 더 갖추고 주택산업과 국민주거의 동반자로 역할해 주기를 바란다.

고분양가 심사제도 변경에 대한 자세한 내용은 38쪽에 소개된 주택사업정보를 참고해 주시기 바랍니다.