확증 편향

잘못된 투자를 믿게 만드는 오류
반대 정보를 적극 찾아서 숙고해야

사람들은 자신의 생각이 맞길 바란다. 그래서 자신의 생각이 사실임을 확인시켜주는 정보와 증거를 찾으려는 반면 배치되는 정보는 제외하는 오류를 범한다. 때론 분명하지 않은 증거를 자기 생각을 뒷받침하기 위해 사용하기도 한다. 이를 확증 편향(confirmation bias)이라고 부른다. 일단 부동산 투자를 하게 되면 자기의 판단이 옳다는 것을 뒷받침하는 근거들을 모으고 긍정적인 판단의 근거로만 생각한다.
예를 들어, 경남 사천에 토지를 매입한 투자가가 있다. 사천 지방의 다른 아파트 분양이 이미 좋은 결과를 나타냈고 본인도 역시 좋은 결과를 기대하기에 100억원이 넘게 투자했다. 하지만 공급이 부족할 때의 분양률과 이미 공급이 수요를 지나치게 넘어서는 시점의 분양률은 기대와는 다르게 미분양으로 작용한다.
그렇다면 확증 편향은 어떻게 극복할 수 있을까? 일단 인간의 뇌는 오로지 자기 신념이 옳다고 확인하도록 프로그래밍 되어 있음을 알아야 한다. 이 점을 깨닫고 자신의 생각과 이해에 반하는 정보를 적극적으로 찾아야 한다. 자신과 반대되는 견해를 찾아 그 견해를 숙고하는 과정을 거친다.

밴드왜건 효과

유행을 따르는 소비현상
군중과 반대로 하는 역발상 투자 필요

밴드왜건 효과(bandwagon effect)는 스스로 합리적이고 객관적인 결정을 내리지 않고 대중적으로 유행하는 정보를 따라 상품을 구매하는 현상을 말한다.
밴드왜건으로 인한 군중 행동은 전 세계에 부동산 거품을 일으킨다. 태국과 홍콩에서부터 뉴욕과 런던에 이르기까지, 부동산 시장에 밀려드는 매수 대기자들로 인해 부동산 가격이 급등했다.
밴드왜건 효과는 특정 투자 대상에 대한 판단을 흐리게하고 투자 대상을 분석할 때 명확한 사고를 방해한다. 스스로 숙고해 보지도 않고 부풀려진 부동산 시장의 군중을 따라다니다 보면 거품이 꺼질 때 불행한 결과를 맞이할 가능성이 높다.
최고의 투자 결정은 군중과 반대로 하는 경우일 수 있다. 흔히 역발상 투자라고 하는데 군중이 비관적일 때 매수에 들어가고 다른 모든 이들이 낙관적일 때 매도에 나서는 것이다.
역발상 투자는 어려운 만큼 장기적으로 엄청난 보상을 안겨준다. 무엇보다 군중의 일부가 되지 않도록 노력해야 한다. 주위의 모든 이들이 부동산 이야기를 입에 올리고 언론이 지나치게 낙관적인 뉴스를 내놓고 있다면, 반대의 경우를 생각해보고 보수적인 시각을 갖는 것이 바람직한 자세다.

시어서커 환상

전문가에게 지나치게 의존하는 심리
적당히 참고하는 자세 견지해야

모든 시장이 그렇듯이 부동산 시장에도 훌륭한 조언과 지침을 알려줄 수 있는 많은 전문가가 있다. 하지만 전문가에게 너무 의존하게 되면 때로 맹목적인 투자만큼이나 나쁠 수 있다. 왜냐하면 전문가라 해도 항상 또는 대부분에서 옳을 수는 없는 노릇이기 때문이다.
전문가에 대한 과도한 의존을 시어서커 환상(seersucker illusion)이라고 한다. 시어서커는 ‘seer(예언자)’와 ‘sucker(잘 속는 사람)’의 합성어로 보통 스스로가 책임을 지기 싫어하는 심리에서 비롯된다.
일반인들은 부동산전문가를 예측을 잘하는 사람으로 여기지만 정책, 금리, 공급과 수요를 예측하는 것은 사실상 불가능하다. 경향만 파악할 수 있을 뿐이지 시장의 반응을 정확히 예측하는 전문가는 사실상 없다고 봐야 한다.
전문가의 조언을 맹목적으로 따르지 말고 자신의 의견을 더해서 스스로의 생각을 세워야 한다. 전문가의 조언을 구하더라도 단 한 명이 아닌 여럿의 조언을 취합하는 것이 좋다. 특히 서로 다른 견해를 가진 전문가를 포함하는 것이 바람직하다.
나 역시 한 사람의 전문가로서 시장에 대한 의견을 제시할 뿐이다. 최근 코로나 사태는 눈사태와 같은 것이다. 전문가들은 일단 백신이 나오면 빠르게 경제가 회복되면서 인플레이션 발생이 우려되어 1~2년 내에 시중금리가 오르게 될 것이라고 예상한다. 시중금리의 인상과 각종 세금의 부담이 주택 가격을 하락시킬 것이라는 예상도 손쉽게 할 수 있다. 개인적으로는 현재 우리나라 부동산 시장이 정점에 서 있다고 생각한다.