주택사업절차

① 주택사업을 위한 사전준비

주택사업을 하고자 할 경우 지사 또는 현지법인을 설립하고 시공라이센스(1~3급)를 취득해야 한다.

② 토지소유권 및 주택소유권

중앙아시아 국가 중 외국인, 외국법인, 외국인투자회사에 대해 토지소유권을 인정하고 있는 나라는 카자흐스탄뿐이다. 이처럼 외국인에 대한 토지소유권 인정은 카자흐스탄의 투자매력을 높이는 긍정적인 부분이다.

③ 토지확보 방법 및 사업절차

토지확보 방법은 다양하며 이에 따라 사업절차도 달라진다. 우선 대상지 사업 분석 후 매입하는 방식이 있다.
또 시 산하 건축과와 협의하여 개발대상지를 확인한 후 개발계획을 수립하고 시와 협의하는 방식도 있다.
그밖에 은행의 NPL(금융회사의 부실채권) 부지를 매입해 진행하는 방식으로도 토지확보가 가능하다.
토지확보는 AKT라는 등기부등본 발급시스템을 통해 확인할 수 있다. 주택사업시 담당기관은 시청 및 시청 산하 건축국과 건설인허가를 총괄하는 ‘가스크(GASK)’ 이다.

카자흐스탄 주택사업 절차

④ 분양

신주택 지분 참여법(2016년 10월 제정, 2017년 4월 시행)에 따라 분양을 하려면 분양허가서를 받아야하며 분양허가서를 받는 방법은 다음과 같이 3가지 형태가 있다.

• 주택보증펀드(HGF, Housing Guarantee Fund)로부터 보증서를 발급받은 후 분양

• 2급 은행(일반은행)으로부터 참여계약 체결(보증) 후 분양허가 승인(분양대금을 해당은행에 넣는 조건)

• 골조공사를 완료한 후 분양허가 승인(카자흐스탄에서 골조공사를 완료하면 공사의 60%이상 완료되었다고 보기 때문에 사업의 안전성이 확보되었다고 생각함)

동일하이빌 진출, 6만평 주거복합단지 건설

2005~2006년에 한국 업체가 많이 진출했으나 대부분 실패했다. 실패원인은 시기와 입지, 현지파트너, 현지조사가 미흡했기 때문으로 지적되고 있다. 그럼에도 동일하이빌은 2006~2015년 총 3,000세대를 공급(A~G블럭)해 분양을 완료했다.
동일하이빌은 경제특구에서 사업을 진행함으로써 관세 절감이 가능했으며 인프라 구축은 카자흐스탄 정부가 담당했다. 분양가격은 당초 ㎡당 3,200달러에서 금융위기 이후 여러 차례 텡게화의 평가절하를 겪으며 2016년 ㎡당 1,500~2,000달러로 하락했다.
토지비는 일반적으로 ㎡당 100달러 정도이며, 비싼 땅은 ㎡당 300달러 수준으로 분양가격에서 토지비가 차지하는 비중이 낮다.
현지업체는 대부분 골조까지 마감한 상태에서 분양했지만 동일하이빌은 인테리어까지 마감해서 분양함으로써 좋은 호응을 얻었다. 그러나 분양계약자별 요구사항이 많아 1개의 공급유형마다 5개 이상의 모델하우스를 제시하는 어려움을 겪었다. 난방은 초기에 온돌과 라지에이터 혼용방식으로 설치했으나 공사비 및 난방비용 과다로 현재는 라지에이터 방식만 설치한다.
동일하이빌은 금융위기 당시 환율 평가절하에 따른 자구책으로 다음과 같은 방안을 통해 비용을 절감했다.

동일하이빌 공사비 절감 비법

○ 하도급업체 현지화

○ 골조공사비 15% 절감

○ 인건비 50% 절감 : 현지 노무비는 텡게화를 그대로 적용하여 인건비 인상이 없었음

○ 철근, 레미콘 가격 절감 : 러시아에서 저렴하게 조달

○ 현지 노동자의 기술교육으로 노동력 현지화

일반적으로 해외진출업체들은 현지업체와 합작으로 사업을 하면서 회계상 문제, 품질기준 차이로 인한 문제, 초기 토지비 과다 요구 등 많은 문제를 겪는다. 동일하이빌의 경우는 초기에 현지 시행사와의 절연으로 사업 추진이 용이했다.
카자흐스탄은 도급공사시 보증서를 요구하지만 현지 은행이 빈약해서 보증을 받을 수 없다. 한국 내 은행도 보증을 해주지 않아 결국 동일하이빌은 보증문제를 현지 보험사나 사업경험이 있는 신용회사 등을 통해 자체적으로 해결했다.

카자흐스탄(아스타나) 동일하이빌 개요

위치	Astana	면적	163,200㎡
세대수	3,000세대	블럭	A~G블럭
사업규모	1조 6,000억원	준공	A블럭(2007년), B블럭(2008년), D블럭(2011년)
특징	• 한국 최초 카자흐스탄 진출 카자흐스탄 정부가 필요로 하는 지역에 과감히 진출하여 아스타나 최고의 입지를 선점   • 한국식 첨단 아파트문화 전파 최신 인테리어 및 주방·화장실에 한국식 온돌 설치, 주민들간의 유대형성을 위한 각종 부대시설 및 친환경 조경 완비

한국 최초로 카자흐스탄(아스타나)에 진출한 동일하이빌 단지 조감도. 출처 동일하이빌 홈페이지.

주택공급 프로그램 ‘누를리 졸(Nurly Zher)’ 추진

카자흐스탄 정부는 국민 주택제공을 위한 국가 프로그램 ‘누를리 졸(Nurly Zher)’ 을 통해 주택 건설을 꾸준히 추진 중이다.
본 프로그램을 통해 매년 주거지면적을 2,070만㎡씩 확대하고 1인당 주택면적을 2025년까지 26㎡로 확장하는 것을 목표로 삼고 있다. 현재 카자흐스탄의 주택면적은 러시아(25.8㎡), 동유럽(폴란드 25㎡) 및 서구 국가(미국 39㎡)에 뒤처져 있다.

카자흐스탄에서 주택사업 유망한 대도시 3곳

카자흐스탄은 도시화와 주택문제 증가로 대도시의 발전 필요에 따라 3개 대도시를 중심으로 누를리 졸(Nurly Zher) 프로그램을 실시중이다. 알마티, 누르술탄, 쉼켄트가 그곳이다.
쉼켄트는 카자흐스탄 남부에 위치한 제3의 도시로 2018년 6월 승격됐다. 쉼켄트는 트루키스탄(Turkestan) 주로부터 독립 자치시가 됐으며 1,000명 이상의 공무원이 이주할 계획이다. 트루키스탄주는 개발 마스터플랜을 추진 중으로 대통령 승인을 받았으며, 2000년대 초기 아스나타시의 개발여건과 유사하여 향후 기대가 큰 곳 중 하나다.

주택공급 프로그램 누를리 졸(Nurly Zher)

추진기간 2020~2025년

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투입예산 약 5조 텡게(2020년 3분기 평균환율 기준 약 120억 달러)

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세부추진과제 • 매년 주거지 면적 2,070만㎡ 확대
• 국민 1인당 주택 면적 26㎡ 제공
• 도시 및 벽지의 상수도 보급률 100% 달성
• 상하수도 및 난방 인프라 노후율 47%수준까지 감축
• 대규모 수리가 필요한 낡은 건물시설 비율18%까지 감축
• 6만 개의 일자리 창출

자료 : Adilet.zan.kz, kotra 해외시장뉴스 재인용

현지법인 설립현황

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  업체	법인명	개설시기
  가경건축	SAPA STROY PROECT	2014
  광덕전력	KD POWER	2012
  남광건설	NAM KWANG CONSTRUCTION COMPANY KAZAHSTAN	2008
  남흥건설2	NH E&C LLP	2007
  동일토건	LLP HIGH VILL KAZAKHSTAN	2004
  동일토건	Highvill Kurylys	2014
  리강산업	유한회사 카이랏트 쿠를르스	2012
  리강산업	AsTa Company	2014
  리프텍	LIFTEC KAZAKHSTAN LLP	2014
  보선	보선코리아	2009
  삼미건설	Sammi International	2007
  삼부토건	Sambu Kazakhstan Limited Liability Partnership	2007
  삼성ENG	Samsung Engineering Kazakhstan LLP	2008
  성도건설산업2	SUNG DO CONSTRUCTION INDUSTRY	2017

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  업체	법인명	개설시기
  성도건설산업2	SUNG DO CONSTRUCTION INDUSTRY	2017
  성도건설산업2	Limited Liability Partnership “Stroitel”	1998
  성원산업개발	TOO Sungwon Santevill / 유한회사	2008
  시원디엔씨	SHIWON DNC	2011
  시원디엔씨2	Seoul Landscaping	2011
  아주건설3	Hwashin Construction Astana	2009
  엘드	ELD 유한책임회사	2006
  유명이엔씨	YOOMYUNG KZ	2015
  이산	Dorstroyproect NS	2009
  일광이앤씨	Foosung kz	2007
  일진건설산업	ILNDO E&C	2013
  케이씨씨건설	KCC E&C / Zhambyl Zhol Kurylys	2009
  한경토건	HAN KYUNG CONSTRUCTION COMPANY KAZAHSTAN	2008
  현무산업	ELD 유한책임회사	2006
  현진에버빌	현진 에버빌 카자흐스탄	2006

자료 : 해외건설종합정보서비스