2015년 과도한 기부채납을 금지하는
근거법을 마련했음에도 불구하고,
주택사업자 절반 가까이 “설치의무를
초과한 기부채납을 부담했다”고 답변

주택사업을 할 때 승인권자인 지자체가 도로, 공원, 녹지, 학교시설 등 기반시설의 기부채납을 과도하게 요구하는 관행이 여전하다.
최근 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 한 설문조사에서도 설치의무를 초과한 기부채납을 부담했다는 응답자가 절반 가까이 달했다.
그 이유는 기부채납과 사업계획승인이 연계되어 있기 때문이다. 지자체와의 기부채납 협상이 원활하지 못해 인허가가 지연되면서 사업시행에 차질이 발생할 것을 우려한 주택사업자들은 자발적 무상공급이라는 형태로 기반시설을 설치할 수밖에 없는 것이다.
정부도 고질적인 기부채납 문제를 잘 알고 있으며 승인권자의 과도한 기부채납 요구를 합리적으로 제한할 수 있는 법적근거를 주택법에 마련(2015년 12월 29일)하고 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」을 고시했다.
주택사업계획 승인과정에서 운영기준을 준수하라는 공문도 지자체에 수시로 보내 협조를 요청하고 있다.

용도지역 변경시 지자체가 재량권 행사해
증가된 용적률의 최대 48% 기부채납 요구,
비공개로 내부기준 만들어 운영하고
위반시 원상회복도 하지 않아

정부의 노력에도 과도한 기부채납이 개선되지 않는 이유는 무엇일까.
가장 큰 문제는 사업과의 연관성 여부나 과도한 기부채납에 대한 판단기준이 모호하다는 점이다. 또, 지구단위계획수립지침에서는 여전히 과도한 기부채납 및 사업과 직접적 연관이 없는 시설의 기부채납을 지양할 것을 원칙으로 하고 있어 강제성마저 부족하다.
특히 용도지역을 변경할 때는 상한 설정도 없이 지자체에 재량권을 포괄 위임하고 있다. 도시지역 내 가용택지 부족으로 도시기본계획상 비도시지역의 시가화예정용지 등을 활용한 주택사업 증가가 불가피한 상황에서 지자체가 주어진 재량권(별도기준 운영 가능)을 이용하여 과도한 기부채납을 요구하고 있어 주택사업 추진에 큰 장애 요인으로 작용하고 있다.
일부 지자체의 경우 용도변경으로 증가된 용적률의 45 ~ 60%에 해당하는 토지면적(가치)을 기부채납으로 요구하는 실정이다. 별도의 지침도 없이 내부 기준만으로 과도한 기부채납을 요구할 수 있는 재량권이 지자체에 주어져서는 문제가 근절될 수 없다.
또한, 지자체가 운영기준을 위반하더라도 마땅한 원상회복이나 처분 규정이 없다. 오히려 지자체에서 책임회피를 위해 차후에도 손해배상소송 등 일체의 이의를 제기하지 않겠다는 약정서를 받아두는 관례까지 생겼다. 한마디로 지자체가 무리한 요구를 해도 주택사업자가 거부하거나 정부가 제어하기 어려운 것이 현실이다.

• 설치의무 초과 기부채납 여부
• 기부채납에 따른 보상내역

임대주택사업에도 학교시설 기부채납 강요
적절한 인센티브도 없어
지구단위계획수립지침에서 기부채납 규정을
‘지양’이 아닌 ‘금지’로 개정해야

최근에는 학교용지부담금이 부과되지 않는 임대주택사업에 대해서도 학교용지부담금을 부과하거나 교실 증축을 요구하는 경우까지 발생하고 있다. 교육청은 임대주택사업도 300세대 이상이면 학교용지조성 의무가 있다는 법제처 해석을 근거로 제시했는데 개발사업자가 학교용지를 조성하면 확보비용은 교육청과 지자체가 부담한다는 것은 애써 외면했다.
기부채납에 대한 대가로 용적률 인센티브를 보장하고 있으나 도시계획위원회(도시재정비위원회 등) 심의와 협의과정에서 제한되는 경우가 다반사다. 사업특성으로 완화용적률을 부여받지 못하면 기부채납 부담수준을 조정하도록 한 운영기준과 과도한 기부채납을 금지하는 주택법 규정은 선언적 규정에 불과할 뿐이다.
물론 지자체와 교육청에서 개발사업에 따른 기반시설 설치예산을 확보하는데 한계가 있다는 현실도 있다.
그러나 과도한 기부채납에 따른 부담을 사업자와 최종 주택소비자에게 전가해서는 안된다는 원칙은 지켜져야 한다.
설치의무를 초과한 기부채납이 부득이하고 완화 용적률 부여마저 어렵다면 해당 사업에 부과되는 지방세와 부담금을 경감해주는 것이 합리적인 대안이 될 수 있다.
용도지역 변경에 따른 기부채납 비율을 지자체 재량으로 정할 때 상한 기준을 설정하여 적정성을 담보하고, 지구단위계획수립지침의 기부채납 규정도 지양이 아닌 금지로 개정하여 강제성을 확보해야 할 것이다.