부동산 가치를 결정하는 3요소

부동산 가격을 결정하는 요소 ① 공급과 수요

얼마의 공급물량이 있을 것인지와 수요가 얼마나 되는지, 즉 공급과 수요가 부동산의 가격과 가치를 측정하는데 있어 가장 중요한 역할을 한다.
우리나라도 일산, 분당, 판교 신도시가 세워져 공급이 많아졌을 때 강남 집값이 하락한 현상이 이를 반증한다.

주택수요

전국적으로 주택공급률이 103%를 넘었지만 서울과 수도권의 경우는 98% 수준에 그쳐 주택공급이 부족한 것으로 나타나고 있다. 이는 매년 멸실주택이 나오기 때문이다.
우리나라는 가구분화로 인해 총가구 수가 계속 증가하고 있다. 2015년부터 2020년까지 연평균 27만가구씩 증가했다. 이 기준으로 주택수요량을 계산해 보면, 연평균 주택 멸실량을 감안하고 준주택이 흡수한 주택수요를 감안했을 때 연평균 29만호의 주택수요가 있을 것으로 예상된다.

서울시 아파트 매매가격지수 (1986년~2019년 추이) 2012년 11월 지수 = 100

자료 : 통계청

주택공급

그렇다면 주택공급이 주택수요를 충분히 흡수하고 있을까.
<표1>에서 2011년부터 2020년까지의 주택공급물량을 살펴봤다. 착공물량은 서서히 감소하고 있지만 전체적인 공급 규모는 여전히 주택수요량을 크게 상회하는 수준을 유지하는 중이다.
따라서 최근 서울과 수도권의 주택가격이 상승한 이유는 이 지역의 물량이 1~2% 부족한 상황인데다 집값 양극화 현상으로 인해 상승한다고 보는 것이 타당할 듯하다.

<표1> 2011년 ~ 2020년 주택공급물량 단위:호

부동산 가격을 결정하는 요소 ② 금리와 유동성

주택은 대출금리의 영향을 받고 수익형부동산은 예금금리의 영향을 받는 구조다.
현재와 같이 금리가 낮고 유동성이 풍부한 경우 사람들은 풍부한 유동성을 기반으로 자산에 투자한다. 대표적인 위험자산으로 분류되는 증권이나 그보다는 안전자산으로 분류되는 부동산에 시중의 풍부한 유동성이 몰려 자산의 가격을 상승시키게 된다.
전 세계적으로 유동성이 풍부한 시절이 2000년대 들어 2차례 있었는데, 그중 한 번이 노무현 정권시절의 서브프라임 모기지 사태였다. 그 다음이 문재인 정부다. 코로나로 인한 대규모 재정지출로 인해 시장 유동성이 커졌다. 따라서 현재의 집값상승은 많은 부분 유동성으로 인한 부동산자산 쏠림현상이라고 볼 수 있다. 이런 상태에서는 정부가 집값을 안정화하기 어려우며 제한적 기능만 가능하다.
주택의 경우 대출금리를 높이거나 대출조건을 어렵게 만든다면 어느 정도 집값안정 효과를 볼 수 있다. 그러나 이마저도 어려운 일이다. 가계대출이 GDP대비 100%를 초과한 상태에서 잘못 건드려 역효과를 만든다면 금융기관에까지 영향이 오기 때문에 파급이 무척이나 크다. 바로 서브프라임 사태 때 리먼브라더스의 파산과 같은 경우가 생길 수 있다.
정책을 결정하는 정부입장에서는 가계부채와 금융기관의 영향을 살펴야 한다. 수입으로 이자를 갚을 수 없는 한계가구를 많이 양산하는 급격한 부동산가격의 하락은 정부로서도 우려스러운 부분이 아닐 수 없다. 금리와 유동성은 부동산에 대한 양날의 검과 같다. 잘못하면 더 큰 화를 부를 수 있어 조심스러울 수밖에 없는 것이다.
우려할 점은 코로나19로 인한 유동성이 인플레이션을 일으켜 경기가 활성화되면 금리는 빠르게 오를 수밖에 없다는 점이다. 그렇게 되면 수입으로 이자를 갚을 수 없는 한계가구가 속출 할 수 있고 매도시장에 집이 넘치게 되면서 민스키 모멘트(건전한 자산도 투매현상으로 인해 싼 가격에 나오는 것) 현상이 일어나 일시에 집값하락이 발생하기도 한다.

경제 주체별 명목GDP 대비 부채 비중 단위 : % / 자료 : 한국은행

2030 대출이 가계부채 급증 주도 * 소득 대비 부채 비율. 단위 : % / 자료 : 한국은행

부동산 가격을 결정하는 요소 ③ 규제

규제는 정부가 가장 하기 쉬운 선택이지만 반대로 부동산 시장에서의 효과는 가장 낮은 방법이다.
부동산시장에 주는 효과는 공급과 수요 > 금리와 유동성 > 규제 순으로 볼 수 있다. 현 정부가 출범한 이후 20차례가 넘는 대책을 발표했지만 대부분 규제책이었고 그 효과가 낮았던 것이 이를 반증한다.
전세계적으로 보면 자가비율이 높지 않은 우리나라는 다주택자를 겨냥한 다양한 규제를 쏟아내고 있다(<표2> 참고).
싱가폴처럼 모든 토지를 국가가 소유하고 주택청을 통해서만 주택을 팔 수 있으며 인구의 8%가 리츠민간주택에 사는 경우라면 주택값이 안정화 될 수 있다. 하지만 주택이 재화로 인식되어 거래되고 있는 나라에서는 어려움이 있다. 특히 우리나라처럼 주택 선호사상이 높은 상황에서는 집값을 안정화하기가 어렵다.
부동산도 재화이므로 사이클을 가지게 되며 <그림1>처럼 확장, 회복, 후퇴, 수축기를 거치게 된다. 부동산은 경제지표와 경제상황에 따라 반드시 사이클을 나타내며 항상 우상향으로 곡선이 가지 않는다는 것을 명심해야 한다.

<표2> 국가별 주택자가비율

<그림 1> 부동산의 순환