신임 국토부장관, 특별건축구역 특례 확대
300 ⇨ 100세대 이상으로 대상 완화
토지소유자 2/3 이상 동의시 지정 가능

정부가 특별건축구역 적극 지정을 통해 주택공급을 확대하기로 했다. 변창흠 신임 국토교통부장관은 취임 직후 개최한 주택 공급기관 간담회에서 이 같은 방침을 밝히고 특별건축구역 특례 적용대상 공동주택을 종전 300세대에서 100세대 이상으로 완화하는 건축법시행령을 개정했다.
또 민간이 창의적 건축물을 계획하는 경우 토지소유자 2/3 이상의 동의를 받아 시·도지사에게 특별건축구역 지정을 제안할 수 있도록 세부 절차도 함께 신설했다.

성냥갑 아파트 양산하는 제도 탈피
독창성 살리고 사업성도 챙길 수 있어
도심주택공급 확대 해법 될 것

특별건축구역은 도시경관을 고려하여 공동주택을 설계하면 용적률, 높이제한 등 건축기준을 완화해 주는 제도다. 지자체 입장에서는 획일적인 아파트 외관이 아닌 독창적인 디자인 설계를 유도해 도심 스카이라인을 제공할 수 있고 사업주체 입장에서는 용적률 완화를 통해 사업성을 챙길 수 있어 모두에게 이득이다.
주택사업에서 용적률 확보 이외에 사업성을 좌우하는 것이 인동거리와 발코니 확장면적이다. 공동주택 벽면에 창문을 설치하면 인동거리를 적용받아 일정거리를 두어야 해 창문 없이 벽면으로만 구성된다.
그리고 면적산정에서 제외되는 서비스면적인 발코니 확장을 최대한 확보하기 위해 베이(bay)에 집착하게 된다. 베이가 늘어야 공짜 면적이 늘어나기 때문이다. 집을 파는 사람과 사는 사람에게 모두 이익이 돼 아무도 포기할 수 없게 됐고 발코니 확장을 합법화해 성냥갑 아파트를 더욱 양산하게 했다.
이런 사업적 제약에서 벗어나 새로운 주거를 형성하고자 도입된 것이 특별건축구역이다. 현재 각종 건축물로 겹겹이 둘러싸인 도심지에서 민간의 창의적 사업참여를 제한하는 각종 걸림돌을 걷어내고 주택공급 확대의 해법이 되어줄 수 있는 특별건축구역에 주택사업자들이 관심을 둬야 하는 이유다.

토지 등 소유자의 동의에 따른 특별건축구역 지정 절차

도심지에서 고가의 대단지 아파트 대체할
다세대, 연립 업그레이드 기대돼
민원 우려한 지자체의 ‘소극행정’ 우려

지금까지 특별건축구역은 재건축 등 정비사업 위주로 추진되어 왔다. 지정 가부를 제도 취지인 창의적 도시개발보다 공공성 확보를 지나치게 우선시해 판단했기 때문은 아닌가 싶다.
그러나 일반 공동주택사업도 도시의 큰 그림 속에서 다양한 건축물을 구현해 낼 수 있다는 점에서 공공성이 결코 작지 않다. 특히 특별건축구역 특례가 적용된 소규모주택단지는 거주수요가 많은 도심지에서 고가의 대규모 주택 단지를 대체할 거주공간이 될 수 있다. 또한 획일적 디자인과 공간구성으로 공급되던 다세대, 연립의 한계를 극복하고 정부가 11.19 대책에서 목표로 했던 아파트를 대체할 수 있는 우수한 주거공간 공급을 가능하게 할 것이다.
한가지 우려되는 것은 민원을 우려한 지자체의 소극행정이다. 인천경제자유구역청은 이미 입주했거나 공사 중인 단지, 인허가를 받은 단지들과의 형평성 문제, 특혜시비 등을 이유로 송도 워터프런트 공동주택부지의 지정요청을 거부했다. 특별건축구역 지정이 가장 활발한 서울시에서는 공공성을 이유로 특화설계를 반려하고 주변과 어울리는 성냥갑 설계를 강요하며 창의적인 건축을 위해 도입된 특별건축구역 지정 취지를 무색하게 만들었다.

무엇보다 정부의 강력한 의지가 중요
설계비 등 건설 단가 상승에 발맞춰
적정한 분양가격 인정해야

특별건축구역 활성화를 위해서는 정부의 강력한 의지가 중요하다. 특별건축구역은 국토부와 지자체가 지정할 수 있다. 지자체가 특별건축구역 지정에 소극적이면 국토부가 직접 지정하거나 지자체의 지정을 요청하는데 적극적으로 나서야 한다.
그리고 적정한 분양가격을 인정해줘야 한다. 특별건축구역에 걸맞도록 특화설계를 하면 건설단가가 상승한다. 분양가상한제 적용주택에 적용되는 분양가격산정기준과 주택도시보증공사의 분양가격 심사기준에 이를 반영해주어야 한다. 좋은 정책의 실현에는 적합한 제도적 뒷받침이 필수적이다.