우리나라의 주택 자가보유비율은 54%에 달한다. 나머지 46%가 무주택자인데 이들은 결국 부동산이라는 재화를 구입할 수 있는 잠재적 투자자라고 볼 수 있다.
투자자들이 자산을 운용하는 방법은 증권, 예금, 채권, 부동산, 펀드 등으로 구분된다.

자산운용 방법

자산운용 방법

구분	기대수익률	특이사항
증권	10~20%	투기형 자산
예금	2~5%	안전자산
채권	2~3%	안전자산
부동산	4~6%	투기형 자산
펀드	10%	투기형 자산

유명한 워런 버핏은 <그림1>과 같이 자산을 운용하는 것으로 알려져 있다. 고성장·고물가·고금리(인플레이션) 시기에는 주식에서 원자재로, 저성장·고물가(스태그플레이션) 시기에는 원자재에서 채권으로, 저성장·저물가·저금리(리세션) 시기에는 채권에서 부동산으로, 고성장·저물가(골디락스) 시기에는 부동산에서 주식으로 자산을 이동한다.

<그림 1> 워런 버핏의 자산운영

우리나라는 2008년 금융대란 이후 저성장·저물가·저금리(리세션) 시기를 맞으면서 부동산투자가 늘었다. 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 국내 부동산가격은 금융위기 이후 지속적인 상승세를 유지했다. 여기에 더해 부동산 불패 신화의 영향으로 <그림2>에서 보듯이 세계에서 가장 높은 비금융자산 비율을 보이고 있다.

<그림 2> 금융자산 vs 비금융자산 보유 비율

일반적으로 금리가 낮아지면 너도나도 대출을 받아서 부동산을 구매하므로 분양가가 높아질 것으로 이해하지만 사실은 그렇지 않다. 금리가 낮은 것은 경기가 좋지 않다는 얘기로 공실률 등의 위험이 크다. 위험을 감수하고 높은 분양가를 지불하려는 사람이 없을 것이므로 분양가는 떨어지게 된다.
상가를 예로 들어보자. 아래 소개하는 상가에 투자했을 때 5%의 수익률이 난다. 그렇다면 투자해야 할까 말아야 할까.

여기서 상가에 대한 투자 여부를 판가름 짓는 기준은 대출금리가 아닌 예금금리다. 기준금리에 리스크 4%를 합친 정도의 수익률이 나와야 투자할만하다. 즉 기준금리가 1%라고 한다면 5%의 수익률이 필요하다. 예금금리가 인상(기준금리 인상시)되어 3%라고 생각하면 3%+4%=7%의 상가수익률이 나오지 않으면 상가 부동산에 투자할 수가 없다. 공실 등으로 위험한 상가보다는 안전한 예금에 돈을 맡기는 편이 낫기 때문이다.
이렇듯 예금금리가 올라갈수록 부동산 분양성이 나빠진다. 또 투자금 중 일부를 대출받게 되면 대출금리가 올라가니 수익률이 떨어지게 된다. 이때 수요자가 원하는 수익률을 맞추기 위해서는 분양가를 더 낮춰야 하므로 시행사의 매출액이 줄고 시행수익이 극도로 악화될 수밖에 없다. 따라서 경기가 좋지 않고 금리가 상승하는 시기에 부동산은 매력적인 투자자산이 아니다.
지난 10년간은 부동산 최고의 활황기였다. 금리는 낮고 시중에 유동자금이 풍부해서 돈을 빌리기 쉬웠다. 코로나 이후 풍부한 유동성이 시중에 풀렸지만 이런 상황이 오래 갈 수는 없을 것으로 보인다.
우리나라 금리는 미국의 기준금리를 따라가는데 미국은 2년 이내 인플레이션이 발생할 우려가 높을 것이라는 예측이 우세하다. 인플레이션 시기에는 풀린 돈을 회수하려는 움직임이 나타나게 되고 그렇게 되면 금리도 올라갈 것이다. 따라서 활황기로 일관해온 지난 10년을 기준으로 앞으로의 부동산시장을 바라보면 큰일 날 일이다. 부동산은 환금성이 가장 떨어지는 재화라는 점을 기억하고 2년 정도 단기간에 대한 시장전망을 기준으로 투자해야 한다.