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다양한 부동산PF의 종류
공사비규모별선호 PF
부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에는 종류가 많다. 기본적으로는 민간 PF, 책준 PF, 새마을금고 PF, 저축은행 PF, 시설대 등 5가지 정도이지만 세부적으로 더 많이 나눌 수 있다.
글 김형모
ELA파트너스(주) CIO · ‘여의도 김박사’ 유튜버크리에이터
부동산 PF 종류와 선호 공사비 규모
- • 민간 PF 1천억 이상 공사, 택지개발공사
- • 책준 PF 300억 이상 공사
- • 새마을금고 PF 300억 이상 공사
- • 저축은행 PF 200억원 내외
- • 시설대 100억원 내외
민간 PF의 도급공사
민간 PF는 1군 시공사가 책임준공확약을 하는 PF를 말한다. 이의 도급공사를 하는 경우 공사비의 90%, 세대수 400세대 이상, 공사비 최소 500억원 이상을 확보해야 하는 것이 1군 시공사의 요구조건이다.
여기서 말하는 1군 시공사라는 것은 회사채를 발행하고, 회사채 신용도가 A-등급 이상이며, 도급능력이 100위 안에 드는 회사를 말한다.
1군 시공사가 책임준공확약을 하는 경우에는 금융비의 금리와 취급수수료가 낮아지는 효과가 있다. 다만 중도금 조달시 연대보증을 하지 않는 단점은 발생한다.
민간 PF의 분양물
1군 시공사가 참여하되 대단위 아파트 공사의 경우 분양성을 고려해서 1군 시공사가 분양물 공사를 하는 경우도 있다. 이때 공사비를 분양수입으로 충당하고 대주단은 공사비를 제외한 나머지 필수 사업비만을 조달하게 된다.
결국 시행의 주도권은 1군 시공사가 가져가며 주관사 및 기타 금융비용도 시공사가 조절한다. 이런 분양물 공사는 분양수입이 들어오면 상환조건을 다르게 가져간다.
예를 들어 초기에 분양수입이 들어오면 대주단 : 시공사 : 시행사 = 50 : 40 : 10으로 수입을 배분해서 대주단의 상환분양률이 50% 초반이 되게 만든다. 대주단이 상환한 후에는 시공사 : 시행사 = 90 : 10으로 수입을 배분해서 시공사가 70%대에 상환하는 금융구조를 작성하게 된다.
| 초 기 | 대주단 상환 후 | |
|---|---|---|
| 대주단 | 36% | |
| 시공사 | 57% | 93% |
| 사업비 | 7% | 7% |
| 분양률 | 상환금액 | 수입금 | 대주단 | 대주단 상환 후 잔여수입 |
시공사 | 상환비율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10% | 98,557,270 | 98,557,270 | 35,480,617 | 56,177,644 | ||
| 20% | 197,114,540 | 95,557,270 | 70,961,234 | 112,355,288 | ||
| 30% | 295,671,810 | 95,557,270 | 106,441,852 | 168,532,932 | ||
| 40% | 394,229,080 | 95,557,270 | 141,922,469 | 224,710,576 | ||
| 50% | 492,786,350 | 95,557,270 | 177,403,086 | 280,888,220 | ||
| 51.30% | 505,555,556 | 12,769,206 | 182,000,000 | 288,166,667 | 선순위 상환 | |
| 60% | 591,343,620 | 85,788,064 | 85,788,064 | 367,949,567 | ||
| 70% | 689,900,890 | 98,557,270 | 184,345,334 | 367,949,567 | ||
| 70.90% | 698,849,917 | 8,949,027 | 193,294,361 | 461,930,423 | 시공사 상환 | |
| 80% | 788,458,160 | 89,608,243 | 282,902,604 | |||
| 90% | 887,015,430 | 98,557,270 | 381,459,874 | |||
| 100% | 985,572,700 | 98,557,270 | 480,017,144 |
신탁사가 시공사의 책임준공확약을 보증해주는 경우다. 즉 시공사가 신용도가 부족하여 신탁사가 보증을 들어주는 구조다. 모든 증권사가 대주단인 경우 신탁사는 4대 금융지주사만을 선호한다. 그리고 공사비 확보율은 80-85% 정도에 이른다.
새마을금고 PF는 2019년부터 시작했으며 다음과 같은 조건이 따랐다.
-
- ①
- 자기자본 20%
-
- ②
- 후순위 포함 자기자본 20%
-
- ③
- 자기자본 제한 없음
-
- ④
- 선순위 대주단으로서의 역할
그간 변화를 거친 새마을금고 PF의 현재 모습은 다음과 같다.
-
- ①
- 신탁사 책임준공확약(신탁사 제한 없음)
-
- ②
- 자기자본 제한 없음
-
- ③
- 금리 5%대, 취급수수료 1%대(증권 PF에 비해 저렴)
-
- ④
- 시공사 연대보증(최근 트렌드)
-
- ⑤
- 지정 2개 감정평가법인의 감정평가사의 사업타당성검토 보고서
-
- ⑥
- 지정 1개 CM사 선정
저축은행이 신디케이트로 연합해 PF대출을 하는 경우다.
-
- ①
- 반드시 자기자본 비율이 사업비의 20%가 넘어야 하고,
-
- ②
- 책임준공확약(신탁사 제한 없음, 최근 트렌드)
-
- ③
- 시공사 연대보증(최근 트렌드)
-
- ④
- 감정평가법인의 사업타당성 보고서
저축은행은 준공후 감정평가를 기준으로 금감원법에 의거 80% 이상의 대출을 하지 못하므로 자기자본 20%를 요구하는 것이다. 그리고 공사비는 90%를 확보해 준다. 다만 분양률이 50%가 넘어가면 PF를 담보대출로 전환하기 위해 시공사를 100% 완납하고 담보대출로 전환하기도 한다.
새마을금고, 농협, 신협, 수협 등에서 행하는 PF구조를 시설대라고 한다. 다만 금융기관에 따라 조건이 조금씩 다르지만 일반적으로는 다음과 같이 진행된다.
-
- ①
- 조달금액 = 토지비 100% – 선순위 토지 담보 대출금액
-
- ②
- 조달금액 = 준공후 감정평가금액의 70-80% - 선순위 담보 대출금액
-
- ③
- 후분양 선호
신협 시설대
신협의 경우는 조금 다른 기준을 가지고 있다. 다음 내용을 통해 신협 시설대의 운영기준을 살펴보자.
| 구분 | 비 고 | |
|---|---|---|
| 토지 | 토지감정평가금액 | |
| 공사비 | 도급 금액 | 건축물신축단가표 평균가 한도 |
| 간접공사비 | 판매비 및 부대비용 포함 (조정가능) | |
| 기타 사업비 | - | |
| 구분 | 산정기준 | 대출금액의 결정 |
|---|---|---|
| ① | 소요자금 × 80% | Min. (① or ②) |
| ② | 100억 |
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 공동대출가능 여부 | 불가 |
| 자기자본비율(%) | 20% |
| 사전분양가능 여부 | 불가 |
| 신탁방식 | 토지 - 담보신탁 / 대리사무 |
| 구분 | 기준 금액 | |
|---|---|---|
| 토지 | 감정평가금액 | |
| 토지 | ① 본인이 제출한 소요자금 | Max. (① or ②) |
| ② 은행에서 평가한 소요자금 | ||
농협 시설대
농협의 경우에는 다음과 같은 기준을 적용한다.
-
- ①
- 단독주택, 공동주택, 주거용 오피스텔, 전체 연면적중 주택의 면적이 50% 이상인 건축물
-
- ②
- 시공사는 5년 이상의 업체 (최소 3년 이상)
-
- ③
- 대출한도는 대지감정가격의 100%에서 기대출금액 차감
-
- ④
- 대지감정가격 + 공사비의 80%에서 기대출금액을 차감한 금액
농협 시설대는 대부분 100억 정도 내외이고 소형빌라, 타운하우스 등에 많이 사용된다.
이전에는 분양수입으로 공사비를 조달하는 분양관리신탁의 형태로 운영했는데 지금은 관리형토지신탁을 취한다.
관리형토지신탁을 취하는 이유는 시공사의 책임준공확약을 받지 않는 경우에 발생할 수 있는 리스크 때문이다. 분양이 잘 되지 않아 공사가 중단되는 경우가 있다. 이때 시공사가 유치권을 행사해서 1순위 대주단의 행사를 못 하는 경우가 많았다.
지금껏 언급한 바와 같이 PF에는 다양한 금융조달방법이 존재한다.
-
- ①
- 금액이 300억원 이상인 경우 새마을금고 PF나 증권사 책준 PF를 선호하게 된다.
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- ②
- 금액이 1천억원 이상이 경우에 민간 PF의 분양물 공사를선호한다.
-
- ③
- 금액이 200억원 내외이면 저축은행 PF를 선호하게된다.
-
- ④
- 금액이 100억원 내외이면 단위조합의 시설대 PF를 선호한다.
금융비용도 PF의 종류마다 다르게 되므로 조달금액과 금리 등을 고려하여 최종 선택을 하는 것이 가장 옳은 방법이다.
이외에도 이번호에 언급되지 않은 펀드를 이용한 PFV형태의 사업이나 리츠를 이용한 사업도 최근에는 많이 활용된다. 대규모 사업의 경우 절세 및 자금조달의 용이성을 위해 다양한 PF 기법이 동원된다.