2016년 8월 4일부터 「건축법」에서 정하는 일부 건축물에 대해 건축주 대신 허가권자가 감리자를 지정하고 있다. 시행초기에는 허가권자가 감리자를 지정하는 대상주택이 「건설산업기본법」에 따라 건설업자가 시공하지 않아도 되는 660m2 이하로 한정됐다. 이후 점점 대상이 확대되어 현재는 단독주택을 제외한 모든 주택이 해당된다.

단독주택 제외 모든 주택의 감리, 허가권자가 지정

허가권자가 감리자를 지정하는 제도를 도입한 취지는 건축물 안전사고를 근본적으로 해결하고 설계도서에 따라 제대로 시공되도록 종합관리능력을 갖춘 감리자를 선정하겠다는데 있다.
그러나 취지에 부합하는 지정기준은 아직 마련되지 않았다. 건축법령에서 정한 지정절차는 시도지사가 모집공고를 거쳐 감리자 명부를 작성하고 허가권자는 명부에서 감리자를 지정하도록 한 것이 전부다.
상황이 이렇다 보니 대부분의 지자체에서는 감리자의 기술력과 재무상태, 업무수행능력은 고려하지 않고 명부에서 무작위로 추첨하거나, 또는 지역 건축사협회에 감리자 지정을 위탁하고 있다. 이로 인해 부실감리의 개연성이 초래되는 것은 물론 심지어 감리용역업체수가 적은 일부 지역에서는 순번입찰과 가격담합 등의 부작용까지 발생해 허가권자가 감리자를 직접 지정하게 했던 취지를 무색하게 만들고 있다.

주상복합건물은 특화된 건축공사감리 필요

특히 주상복합건물의 상황은 더 심각하다. 주상복합은 주택과 주택 외의 시설을 동일건축물에 복합적으로 건축하기 때문에 일반 공동주택에 비해 특화설계·시공이 많다. 따라서 이에 맞는 업무수행능력을 갖춘 건축공사감리자가 절실히 요구된다.
물론 모든 건축물에 허가권자가 감리자의 업무수행능력을 평가하여 지정하는 것은 지자체의 행정력과 정책 효율성을 고려할 때 현실적으로 어려운 측면이 있다.
다만 주상복합건물처럼 감리자의 기술력 등 업무수행능력에 대한 종합평가가 필요하다고 인정되는 건축물에 한해 공사감리자 지정에 적용할 기준을 마련하거나, 「주택법」에 따라 승인권자가 감리자를 지정할 때 적용되는 감리자지정기준에 따르도록 건축법령을 개정해야 할 필요가 있다.

과도한 감리비 요구에 가격담합까지

허가권자가 감리를 지정하게 된 이후 이미 감리계약을 보장받은 감리자가 우월적 지위를 이용하여 과도한 감리비를 요구하고 있는 것도 문제다.
건축물 시공에 참여하는 설계자, 시공자, 감리자는 기술력과 자유로운 가격경쟁을 통한 공정한 수주활동이 보장되어야 한다. 그럼에도 불구하고 건축감리용역 시장에서는 예전부터 공정한 경쟁보다는 가격담합 등 부당한 가격경쟁 제한행위로 인해 공정거래위원회로부터 시정명령과 과징금을 부과받는 문제가 반복되고 있다.
가격담합은 지역의 건축사협회가 구성사업자에게 최저금액을 통보해 가격경쟁을 부당하게 제한하는 형태로 이뤄진다. 입찰방식이 아닌 무작위 추첨이나 지역 건축사협회 추천으로 지정되는 건축공사감리에서도 최저금액 준수를 이유로 과도한 감리비를 요구하고 있다.
예를 들어, 주상복합건물의 경우 300세대 미만(건축허가)과 300세대 이상(사업계획승인)은 사업규모가 유사하고 감리업무조건은 동일함에도 감리비는 약 2배 이상 차이가 발생하고 있다.

주상복합건물, 합리적 감리지정기준 마련해야

현행 무작위 추첨 방식의 건축공사감리 선정은 결국 분양가격에 포함되는 감리비 상승으로 소비자의 주택구입 부담을 증가시키고 당초 목적이었던 건축물 안전 달성을 위한 감리 수행에도 부실을 초래하게 될 개연성이 있다.
또한 공정거래위원회에서 감리비 담합사례를 계속 적발하고 있는 것을 알면서도 개선 노력을 하지 않고 그대로 방치하는 것은 더욱 문제다. 허가권자가 공정한 기술력, 가격경쟁력 평가를 통해 감리자를 지정하여 주상복합건물의 안전을 도모할 수 있도록 합리적인 지정기준이 서둘러 마련되기를 기대한다.