사람들은 주택사업프로젝트의 성공여부를 판단해서 대출을 결정하는 것이라고 말하곤 하는데, 이는 금융학적으로 보면 맞지 않는 표현이다.
시행사가 대출을 받으려면 세 가지 요소가 필요하다. 첫째, ‘기초자산(담보물)’이 있어야 한다. 둘째, ‘환급방법(현금흐름)’을 정해야 한다. 마지막으로, ‘신용보강’ 대책이 강구되어야 한다. 이 세 가지 조건이 갖춰질 때 비로소 프로젝트 파이낸싱이 성사되는 것이다.
기초자산은 담보(물)를 뜻한다. 현재의 토지 또는 금융조달 후 완성되는 건축물(미확정 담보)을 담보로 두게 된다. 아무것도 없는 나대지에 세워질 건물이 기초자산이 되는 것이므로 ‘미확정 담보’라고 하는 것이다. 그리고 수분양자들이 입금하는 계약금, 중도금, 잔금이 바로 현금흐름이다. 여기에 더해, 시공사가 ‘책임준공’을 약속하게 됨으로써 프로젝트 파이낸싱의 조건이 완성된다.
정리하자면, ‘프로젝트 파이낸싱’이란 미확정 건물을 기초자산으로 대출을 일으키고 담보확보에 대한 신용보강을 건설사의 책임준공으로 신용보강하여 일어나는 금융상품이다.

‘책임준공’을 통한 신용보강이 필수

금융사는 시행사가 제시한 기초자산(미확정 담보)이 건물로 완성된다는 것을 보장하기 위해 시공사에게 ‘책임준공’의 의무를 준수하게 한다. 해당기간 내에 반드시 건물을 지어서 금융기관이 담보를 확보할 수 있게 한다는 보장이 바로 ‘책임준공’이다. 책임준공이 이뤄지는 절차를 살펴보자.

• • ①
  • 시공사는 책임준공을 하지 못하는 경우 대주단에서대출한 채무를 변제하겠다고 약속한다.
• • ②
  • 대주단이 채무를 변제하는 방법이 무엇이냐고 물으면, 시공사는 회사채를 발행해서 채무를 변제하겠다고 한다.
• • ③
  • 대주단은 회사채가 시장에서 유통되는 신용등급인지를 확인한다. 신용등급이 AA- 이상이면 채무변제가가능하다고 인정해서 대출을 해준다. 통상 도급능력이 공사규모를 감당할 수 있고 회사채 발행신용등급이AA- 이상인 시공사를 1군 시공사라고 부른다.

신용보강(시공사 책임준공확약)의 종류

1. 책임준공 신용보강

시공사가 도급능력은 되는데 회사채를 발행하지 않거나 회사채 신용등급이 낮은 경우, 신용보강을 통해서 책임준공의 완수를 대주단에게 보여주어야 한다. 두 가지의 방법이 존재한다.

• • ①
  • 회사채 신용등급이 우수한 회사가 책임준공을 보증하는 경우(삼호건설을 대림산업이 보증)
• • ②
  • 회사채 신용등급이 AA0 이상인 금융기관이 책임준공을 보증하는 경우(KB부동산신탁 책임준공 보증)

2. 신탁사 책임준공보증

KB부동산신탁, 하나자산신탁에서 운영하는 책임준공보증 신탁상품이 있다. 매출액의 2%를 수수료로 챙기는데 최근에는 1.2~1.5%까지 떨어졌다. 보통 신탁수수료는 50%는 선취, 50%는 후취다.
KB부동산신탁이 2014년 처음 시작한 상품이고 2016년 한국자산신탁이 금융감독원에 이의를 제기해 중단되었다가, 2016년 11월 금감원의 최종 책준상품이 신탁사 운용상품 적합판단을 받은 이후 2017년 활성화됐다.
KB부동산신탁이 주요증권사로부터 인정을 받은 이유는 실적이 워낙 뛰어났기 때문이다. KB부동산신탁은 내부에 시공사 지원부서를 두고 시공사별로 도급가능금액, 현금흐름 등을 면밀히 관찰 분석하는 기능을 수행했다.
한국자산신탁과 코람코자산신탁 등도 책임준공보증을 시작했지만 증권사에서 인정하지 않는 이유는 신용등급이 낮기 때문이다. 그리고 KB부동산신탁 사장이 개발신탁 사업현장은 방문하지 않아도 책임준공보증 시공사는 방문하는데 그 이유가 회사의 규모와 분위기를 비롯해 대표이사의 자질 등을 직접 확인하기 위해서다.
현재의 책임준공보증은 신탁사의 경쟁이 치열해지면서 최저 신탁보수 기준(10억원)이 없어졌으며 매출액의 1.2~2%로 줄었다. 지금은 큰 사업장보다는 단기 준공 사업장과 매출액이 작은 사업을 선호한다.

프로젝트 파이낸싱의 다양한 종류

1. 증권사 PF

증권사의 PF는 증권사가 ‘전단채’라는 채권을 발행해 자금을 조달한 후 이를 대출하여 건물을 건축하는 금융이다. 다만 선순위, 중순위, 후순위로 조달하게 되며 사업별로 승인가능한 LTV를 정하고 있다. 이에 대한 내용은 다음 표를 참조하면 된다.

2. 저축은행 PF

저축은행법에 의한 총사업비에서 저축은행 PF는 총사업비에서 자기자본이 20% 이상되어야 한다. 분양률이 50% 이상이면 100% 도급이 가능하다. 주관 저축은행이 저축은행별로 50억원 한도 내에서 필요자금을 조달한다. 최근 저축은행은 부동산 PF 한도를 회피하기 위해 증권사 PF처럼 한도기표+일괄기표를 각각 50%씩 조달하고 있다.
감정평가사들이 준공 후 건물의 가치를 평가하고 그 건물의 최대 70% 이하만 대출이 가능하다. 이런 이유로 자기자본 20% 조건을 충족해야 한다.

3. 새마을금고 PF

최근 증권사의 PF가 위축되자 급부상한 PF가 바로 새마을금고 PF다. 새마을금고 PF가 등장한 2년 전 초기에는 자기자본비율 20% 이상, 신탁사 책임준공보증, 500억원 이하 대출이 조건이었다. 이중 자기자본비율 20%는 유명무실해졌으며 최근 가장 각광받는 PF대출로 자리잡았다.

4. 개발신탁(차입형신탁사업)

부동산 금융을 다루는 사람들은 반드시 신탁에 대해 공부해야 한다. 신탁이 부동산 금융의 시작이고 가장 중요한 기초다.
개발신탁에서는 신탁사가 무조건 토지신탁의 1순위가 되어야 한다. 이를 위해 시공사 미확정 공사비 담보로 대출을 하는 ABL(Asset Back Loan)을 시행해 토지대금의 선순위 대출을 상환한다.
시행권은 시행사에서 신탁사로 이전된다. 따라서 신탁사가 자금조달의 책임을 맡고 건물을 완공해 분양한 후, 신탁사가 조달한 자금이 회수되지 못하면 리츠사에 건물을 매각하므로 시행사는 토지를 잃을 위험성이 있다.
많은 시행사가 이 점을 우려해서 개발신탁이 위험하다고 생각한다. 그러나 분양성의 문제이므로 나쁜 것만은 아니다. 어차피 분양이 안되면 시행사가 모든 채무를 상환해야 한다. 이때 신탁사가 사업을 리츠에 처분하는 경우 시행사는 토지비에 대한 손실만 기록되는 것이다.

주요 부동산 신탁사

■ KB부동산, 하나자산, 국제투자, 아시아

■ 생보부동산, 한국투자, 대신

■ 한국토지, 한국자산, 코람코자산, 대한토지

■ 무궁화, 코리아

ABL 대출 흐름도

PF관련 꼭 알아야할 용어해설

분양물 공사

분양물 공사라 함은 1군 시공사가 건축비를 조달하지 않고 분양수입금만으로 공사하는 것을 말한다. 이것은 1군 시공사가 충분히 분양성이 높다고 판단해 진행하는 것으로 중도금, 잔금 조달도 모두 시공사가 책임지고 분양수입금을 공사비로 사용하는 것이다.
따라서 공사비는 높아지고 분양대금의 80%를 시공사가 가져가고, 20%를 대주단이 가져가는 구조다. 다만 대주단이 분양률 50%에서 선 상환되고, 이후 70% 정도에서 시공사가 상환되는 금융구조를 짜게 된다.

리파이낸싱

우리말로는 대환이라고 한다. PF를 보면 처음과 나중에 대주단이 바뀌는 경우가 흔하다. 이유는 연속적인 리파이낸싱 구조이기 때문이다.
브릿지론은 본 PF로 대환하고 PF는 중도금으로 대환하고, 중도금은 잔금으로 대환하게 되는 것이 PF의 금융구조다.

PF의 금융구조 관토와 분관

최초의 토지신탁은 담보신탁이다. 토지를 담보로 대출을 하고 금융기관이 1순위가 된다.
담보신탁에서는 분양이 되어도 수분양자가 1순위가 될 수 없다. 즉 분양이 불가능하다. 그래서 수분양자가 발생하면 대주단이 2순위로 가고 1순위를 수분양자에게 부여하여 수분양자를 보호하는 것이 관토이다.
분관은 사업비중 토지비만 조달하고 시공사는 분양대금으로 공사비를 조달하게 된다. 그리고 분양대금의 80%를 공사비로 시공사가 가져가고, 20%는 토지대금 대출 상환금으로 상환된다.
따라서 분관은 분양이 어려워지면 공사를 할 수 없다. 공사를 못하면 책임준공이 안되므로 중도금 대출이 불가능하게 된다.

브릿지론

브릿지론은 PF가 조달되는 것을 가정해서 대출이 일어난다. 따라서 ‘시공사 이자 지급 보증’이라는 상환 조건이 붙는다. 토지대출을 했으나 이자를 지급하지 못해 채무불이행(디폴트)이 되는 경우에 대한 신용보강을 하는 것이다. SPC는 PF 이전에는 기본적으로 현금흐름이 없으므로 이에 대한 신용보강이 필요하다.
브릿지론은 기초자산을 토지로 삼고, 현금흐름 확보를 위해 이자를 선취하고, 시공사 이자지급보증을 통해 신용보강을 한다.

유동화

앞으로 실현될 이익을 기초자산으로 증권(ABS), 대출(ABL)을 실행하는 것을 말한다. 대부분은 증권사가 금융기관이 된다. 공사비 유동화, 분양수입 유동화, 시행사 수익 유동화 등 다양한 유동화가 있다.
시행사 수익 유동화의 경우 ‘시행사 분양수입’이 기초자산이 되고, ‘잔금’이 현금흐름이 되며, ‘분양률 및 시행사 연대보증’이 신용보강책으로 쓰인다.

시행사와 자기자본 비율

자기자본비율은 시행사 또는 차주의 진정성을 의미한다. 계속 거짓말을 하거나 속이는 시행사 및 차주는 절대 같이 일해서는 안된다. 일을 진행하는 과정에서 계속 문제점이 발견되기 때문이다. 자기의 모든 것을 걸고 사업을 하겠다는 의지를 보여주는 것이 필요하다.

STV vs LTV

최근 증권사를 중심으로 새로운 심의기준으로 LTV(loan to value ratio) 대신 STV(subordinated to value)를 사용하자는 움직임이 일고 있다. 결국 자기자본이 많은 사업이 안정적인 사업이라는 인식에서 비롯된 움직임이다.