베트남은 지역간 조화를 이루는 지속가능한 지역개발과 기후변화에 대응하는 친환경적 개발을 목표로 국토개발에 나서고 있다. 베트남 최상위 개발정책으로는 중앙정부가 10년 단위로 수립하는 ‘베트남 사회경제개발전략(2011~2020)’이 있다. 다시 전략을 구체화한 것이 ‘사회경제개발 5개년 계획(2016~2020)’이다. 5개년 계획에서는 핵심경제구역을 중심으로 교통인프라에 대한 투자유치 활성화, 대도시에서 조속한 교통체계 구축 등을 주요 전략으로 삼고 있다. 주택부문에서는 1인당 주거면적을 평균 22m2(도시지역은 26m2)로 늘리는 것을 목표로 한다.

하노이시의 ‘마스터플랜 2030 비전 2050’

베트남의 대표 도시 하노이시의 개발계획은 ‘하노이 마스터플랜 2030 비전 2050’에 담겼다. 녹색도시, 문화와 문명의 도시, 현대적 도시 조성을 목적으로 하노이 핵심부와 5개 위성도시를 구역별로 특성 있게 개발하고 위성도시는 핵심부 기능분담 기능도 수행하도록 재편하겠다는 구상이다.
하노이시는 2020년까지 노후주택정비, 사회주택공급, 상업주택공급을 집중적으로 추진할 계획이다. 2030년까지는 도시의 평균적 주택면적을 1인당 31.5m2 확보하는 것을 목표로 잡았다.
또한 주택개발 프로젝트에서 아파트 비율을 90%로 증가시키고 임대주택의 비율을 30%로 증가시키겠다고 밝혔다.

<하노이 마스터플랜 2030 비전 2050 공간계획>

호치민시의 ‘마스터플랜 2030 비전 2050’

호치민시는 ‘마스터플랜 2030 비전 2050’을 통해 산업화와 현대화를 선도하는 특별한 도시로 거듭나고자 한다. 중심지역인 1군, 3군, 4군, 빙탐, 투티엠 신도시를 중심으로 4대 개발축을 설정하고 있다.
‘호치민시 주택개발 프로그램 2030’에서 보다 구체적인 계획을 볼 수 있다. 도시를 고층의 주택유형으로 전환하고, 토지이용 효율성 및 지속가능한 도시개발을 제고하며, 신축아파트 비율 90% 달성을 목표로 한다.

<호치민시 2025 공간개발계획>

베트남 주택제도 ① 토지사용권

사회주의 이념을 따르는 베트남에서 토지는 국가를 대표자로 하는 전체 인민의 소유(토지법 제4조)이며 개인은 토지의 이용권리만 보유할 수 있다. 단 토지에 부착된 자산(주택, 건물, 수목 등)은 소유가 가능하다.
국가는 사용료 또는 임대료를 내고 토지를 일정기간 사용할 수 있는 권리인 토지사용권을 개인과 단체에게 부여한다. 토지사용권을 부여하는 방식은 할당(Allocation)과 임대(Lease)가 있다. 주거용 토지에 적용되는 할당은 영구사용이 가능한 반면에, 주거용 이외 토지에 적용되는 임대는 임대기간 내에서만 사용이 가능하다. 외국 투자법인은 주택개발사업 목적으로만 토지를 할당받을 수 있다.

토지사용료

토지사용료는 할당받은 경우 일시납, 임대한 경우는 연납도 가능하다. 토지임대료를 일시 납부하는 경우에만 양도, 토지담보 대출, 전대가 가능하고 연납 임대료는 시간이 갈수록 상승하는 경향이 있기 때문에 외국인투자법인은 일시납을 선호한다. 토지사용료, 토지임차료 등의 산정기준이 되는 공시지가는 정부가 5년마다 공포하는 표준공시지가에 기초한다.

토지사용기간

토지사용기간은 토지용도에 따라 장기와 지정기간으로 구분되며 기간이 지정된 토지는 용도에 따라 50년, 70년, 99년까지 사용이 가능하다.
투자 프로젝트 시행목적의 토지는 일반적으로 50년간 사용할 수 있다. 이 과정에서 국방, 안보, 사회경제개발, 공익 목적 등의 이유로 법률에 의거해 보상없이 토지회수가 가능하다는 것도 사업자는 염두에 두어야 한다.
특히 투자 프로젝트를 위해 국가로부터 할당 또는 임차한 토지를 12개월 연속 미사용하거나, 프로젝트 인허가에 기재된 사업일정에 비해 24개월 이상 토지사용 일정이 지체된 경우에 토지사용자의 토지사용기간 연장신청이 없다면 토지와 부착된 자산에 대한 보상없이 토지회수가 가능하다.

통합증서 ‘핑크북’

2019년 12월부터 토지사용권과 주택소유권 사실 증명을 위해 ‘핑크북’이라고 불리는 통합증서를 발행했다. 정식 명칭은 ‘토지사용권과 주택소유권 및 기타 토지에 부착된 자산소유권 증서(Certificate of land use right, house ownership and other properties attached to the land, LURC)이다.
부동산 거래 및 담보 설정 시에 토지사용권 및 자산소유권 증서가 필요하며 거래 및 담보설정 사실이 증서에 기록된다. 따라서 한국의 등기권리증과 등기부등본 역할을 겸하는 문서라고 할 수 있다.
토지사용권과 자산소유권 증명은 현재는 하나의 증서에 통합되어 있으나, 제도 변화에 따라 통합과 분리를 반복해 왔다. 토지 또는 건물을 담보로 설정할 경우 현재의 증서에는 설정 사실이 기재되나, 과거 발급 증서는 발행시기에 따라 기재 여부가 다르므로 주의해야 한다.

베트남 주택제도 ② 외국인의 주택소유

외국인의 주택소유는 2009년부터 시범적으로 허용되다가, 2014년 주택법 개정을 통해 일정자격을 갖춘 경우에 허용하고 있다. 자격요건은 베트남 출입국관리소의 입국도장이 날인된 여권을 소지한 외국인, 베트남에서 적법한 투자등록증이나 해당 인허가를 취득한 외국 투자법인, 대표사무소, 지점, 외국은행 지점 등이다.

매매 · 증여 · 상속

외국인은 주택건설사업에 의해 건설된 상업주택의 매매, 증여, 상속은 가능하다. 최근 하노이시는 공안에서 외국인 주택소유권 취득 가능지역을 발표했으나 호치민시는 안보를 위한 지역이 확정되지 않아 외국인 주택소유권 증거 발급이 지연되고 있다.

주택자금대출 이용

주택매입자금은 베트남은행을 통해 동화로 지급해야 하며, 외국인도 현지은행의 주택자금대출 이용이 가능하다. 외국인 개인은 주택임대가 가능하며 사전에 군·현금 주택관리 담당기관에 신고 후 임대수익에 대한 세금을 납부하면 되지만, 외국투자법인의 경우 소유한 집은 직원 숙소로만 사용이 가능하고 임대는 불가하다.

보유주택 수

외국인의 보유주택 수는 한 동의 30% 이내, 한 단지의 30% 이내, 동급 행정단위에서 250채 이내까지만 보유가 가능하다. 빌라는 프로젝트당 10% 이내에서만 외국인이 보유할 수 있다. 쿼터를 초과한 경우 매매계약의 효력이 상실되고 주택소유권 증거 발급이 불가능해진다. 또 매도인(건설사)은 매수인에게 관련 손해를 배상해야 한다.

장기임대차계약

장기임대차 계약은 개인이 주택소유권 증거를 발급받지 않고, 50년 동안의 주택사용권을 시행사로부터 빌리는 계약이다. 임대차이므로 외국인 주택소유 쿼터가 적용되지 않으며, 시행사 동의없이 주택임대, 주택사용권의 양도와 상속도 가능하다.
단, 주택소유권 증거를 보유하지 않으므로 주택담보 대출은 불가능하다. 장기임대차계약은 주택소유권 증서발급이 지연되거나, 외국인 소유 쿼터가 찼을 경우 아파트 구매를 원하는 외국인들을 대상으로 이루어진다.

베트남 주택제도 ③ 법인관련 세금

외국법인의 주요 세금은 법인세, 부가가치세, 개인소득세, 외국인 계약자세 등이 있다.

법인세

베트남에 법인 또는 고정사업장(연간 183일 이상 영업)을 가지고 있는 외국기업은 과세소득의 20%를 납부한다. 법인세법상 부동산개발 관련 매출의 확정시기는 보유 부동산 매각 등 일반적인 경우 부동산의 인도시기, 인프라 건설서비스, 주택분양·장기임대·임대의 경우는 대금 수금시기이다.

부가가치세

보통 10%를 과세하나 면세 또는 5%를 과세하는 경우도 있다. 부동산 관련 업종은 10%를 과세한다.

개인소득세

베트남 거주자와 비거주자는 서로 다른 세율을 적용받으면, 거주자는 수입구간별 과세, 비거주자는 일률적으로 20%를 과세한다.

외국인 계약자세

베트남에 고정사업장이 없는 외국인 계약자에게는 베트남 내 활동 유형에 따라 법인세와 부가가치세를 동시에 징수하며, 외국 개인에 대한 개인소득세도 징수하고 있다.

세금관련 주요 규정

원칙적으로 연 1회 이상 세무조사는 금지되어 있다. 조사는 30일을 초과할 수 없으며, 1회에 한해 연장이 가능하다. 주로 적격 증빙 및 업무 관련성 여부를 조사한다.
최근에는 이전 가격 문제나 부당행위계산 부인(특수 관계자간 거래)에 대해 주안점을 두고 있으며, 일반적인 세금 소멸시효는 5년이다. 연 1회에 한해서 이익배당 송금이 가능한데, 단 이월결손금(당해 사업연도 이전에 생긴 결손금) 상태에서는 이익배당이 불가능하다. 이익배당금 송금 최소 7일전에 세무서에 송금계획을 통지해야 한다.