주택사업은 필수재를 공급하는 사업이다. 우리가 살면서 한 번 이상은 임대하거나 매매하는 등의 방법으로 주택을 거래하기 때문이다.
주택사업은 큰 비용이 필요한 사업이기도 하다. 토지를 매입하고 건축비를 조달하고 필요 제반경비(신탁, 제세공과금 등)도 써야 한다. 통상적으로 주택사업에 필요한 총 소요경비 중 자기자본은 20% 남짓이고, 나머지 80%는 금융을 통해 조달한다. 이렇게 금융을 이용하는 것을 레버리지를 일으킨다고 말한다.
주택사업에서는 대부분 레버리지를 일으킨다. 투입비용이 큰 이유도 있지만, 자기자본이익률(Return of Equity)을 극대화하기 위해서도 금융은 필수조건이다.
레버리지 효과는 분명하다. 총 소요 비용이 100억 원인 주택을 분양해서 매출액이 120억 원이 된 경우를 보자. 전부 자기자본을 들인다면 100억 원을 투입하여 20억 원을 벌게 되므로 20%의 수익을 얻게 된다. 반면, 자기자본은 20억 원만 투입하고 나머지 80억 원을 대출받게 되면 100% 수익이 가능하다.
이렇듯 금융을 어떻게 활용하느냐가 수익성을 좌우하기 때문에 주택사업을 하는 사람들은 금융을 배워야 한다.
금융의 기본 원리는 물론이고, 각 금융기관이 어떻게 자금을 조달해서 대출해주는지, 각 금융기관의 대출 조건(대출한도 및 금리 등)이 어떤지도 알아야 한다.

금융기관별 자금 조달 방법

1. 상업은행, 저축은행, 새마을금고

상업은행, 저축은행, 새마을금고 등에서는 신용창조 방식으로 자금을 조달한다. 신용창조란, 은행이 예금된 돈의 일부를 고객에게 빌려주고 그것을 다시 예금시켜 원래 예금의 몇 배를 예금으로 만들어 내는 일이다.
이때 고객의 예금액에서 지급준비율(10%를 가정함)을 제외한 나머지를 대출 용도로 사용하게 되는데, 고객이 1억원을 예금하면 1,000만원을 지급준비금으로 남겨 두고 나머지 9,000만원을 대출 용도로 사용하는 식이다. 이 과정을 거듭하면 1억원을 예금했을 때 10억원의 대출자금을 만들 수 있다.

2. 신탁사, 캐피탈사

신탁사와 캐피탈사에서는 회사채를 발행해서 자금을 조달하고, 이 자금을 대부한다.

3. 증권사

증권사에서는 ‘전단채’라는 90일 채권을 발행해 장기간 대출을 해준다. 하지만 최근 들어 금융위의 규제로 전단채 발행은 어려울 듯하다.

4. 리츠와 펀드

일반 투자가로부터 예치한 자금을 운용한다.

금융의 세 가지 요건

대출을 일으키려면 세 가지 요소가 필요하다. ‘기초자산(담보물)’이 있어야 하고, ‘상환방법(현금흐름)’을 정해야 하며, ‘신용보강’ 대책이 강구되어야 한다.
기초자산은 담보(물)를 뜻한다. 현재의 토지 또는 금융조달 후 완성되는 건축물(미확정담보)을 담보로 두게 된다.
현금흐름은 상환방법을 뜻하는 것으로 다양한 길이 있다. 분양대금으로 일시상환할 수도 있고, 건물 완공 후 임대료를 받아서 장기분할상환을 할 수도 있다.
신용보강 방법으로는 책임준공확약이 있다. 시공사가 해당 기간 내에 건물을 완공해 대출기관에 양도한다는 약속인데, 대출금이 공사비에 가장 많이 투입되니 가능한 일이다.
위 세 가지 요소가 빠진 금융은 어떤 경우에도 일어나지 않는다. 브릿지론, 담보대출, 미분양담보대출, PF 등 모든 금융에는 세 가지 요소가 확정돼야 한다.

자기자본 투입 없는 금융은 없어

대다수 사업자들은 자기자본 투입은 최소로 하고 금융을 최대한 많이 일으켜 레버리지 효과를 얻고 싶어 한다. 그렇지만 실제 그런 금융은 일어나지 않는다.
주택사업에서는 총 사업비의 최소 20%에 달하는 자기자본 투입이 필요하다. 금융기관도 사업자가 얼마의 리스크를 부담하느냐에 따라 대출이 일어나므로 사업자가 리스크를 적게 부담하면 그만큼 대출이 실행되기 어렵다.
필자는 수십 년간 시행 분야에 종사하면서 자기자본 없이 금융기관의 자금만을 바라보던 주택사업이 대부분 실패하는 것을 지켜보았다. 주택사업에 금융은 필수 불가결하지만 자기자본 없이, 즉 리스크 없이 사업을 한다는 생각은 잘못된 것이다. 적절한 리스크를 부담하고 금융비융을 최소화해서 매몰비용을 감소시키고 이익률을 극대화하는 것이 주택사업에서 금융을 이용하는 올바른 길이다.