국내 기업이 해외주택시장에 주목하는 이유

아시아의 신흥국들을 중심으로 경제성장과 도시화로 신축주택 수요가 급증하고 있다. 대부분 신흥국들은 우리나라 70년대 경제발전 시기와 유사하며 주택문제도 비슷한 현상을 보인다. 우리 기업들은 국내에서 주택사업의 한계점을 느끼기 시작하며 그동안 노하우를 바탕으로 신흥국의 해외주택시장 참여에 관심을 보이고 있다. 국내 기업들의 해외주택사업 진출은 아직 소극적으로 진행되고 있으나 앞으로 활발하게 추진될 것으로 예상된다.
국내 기업의 해외주택사업 진출 현황을 살펴보면 아시아 국가들이 가장 많으며 다음으로 중동, 아프리카 순이다. 아시아 국가들이 많은 이유는 지리적 접근성과 유사한 문화적 여건, 경제발전속도 등이 영향을 미치기 때문이다.
가장 눈여겨 볼만한 국가들은 아시아에 집중되어 있다. 다른 지역 국가보다 경제성장률이 월등히 높아 삶의 질에 대한 국민의 요구 수준과 정부에 대한 정책적 주문이 증가하고 있다. 아시아 국가 중 미얀마, 라오스, 캄보디아, 베트남, 필리핀 등이 높은 경제성장을 주도하고 있으며 미얀마, 라오스, 캄보디아는 아직 미개척지로서 많은 기업들이 관심을 보이기 시작한 지역이다.

해외 주택시장 진출 현황

해외 주택시장 진출 현황

지역	국가	업체	공사명
아시아	몽골	새한티엠씨	GFTOWER(주상복합 아파트)(2020)
		남흥건설	골든빌아파트(2009)
		일성건설	일성 TRUE-L 아파트 신축공사
	중국	삼능건설	아파트 건설
	베트남	금호산업	뉴펄아파트
		대우건설	하노이 스타레이크 5000세대
		GS건설(合)	호치민 나베신도시 1만 7000세대 및 도시기반시설
		대원	안푸 칸타빌, 혼까우 칸타빌, 센텀웰스컨플렉스
	싱가포르	GS건설(合)	Marina South 복합개발 공사
	미얀마	포스코건설	롯데서비스아파트
	인도네시아	롯데건설	코타 카사블랑카 3 건축공사
		포스코건설	라뚜프라부 3 아파트&호텔 신축공사
		현대건설	GCNM 주택 개발 공사
		현대건설	더 엘레멘츠 아파트 신축 공사
		삼능건설	복합패밀리 리조트 개발
	파푸아	씨티건설	24번가 아파트 철골 설치공사
	필리핀	포스코건설	클락경제자유지구 더샵 클락힐스
	인도	현대산업	RNA 메트로폴리스
	카자흐스탄	동일토건	하이빌 파크1 주거복합단지
		포스코건설	코얀쿠스신도시 8천 세대 뉴타운
유럽	러시아	금토종합건설	뜨모브스크 지역 보스크례세노브까촌
북미태평양	바누아투	건원건설	포트빌라 후레쉬워터 100세대
중동	아랍 에미리트	태영건설	아부다비 림섬 나즈맛 주거시설
	이라크	항공우주산업	스웨이라 재건사업
		한화건설	바그다드 인근 비스야마 주택 10 만호
	리비아	코스모앤컴퍼니	서트오일 독신자 숙소 신축공사
		원건설	신도시 개발
아프리카	알제리	대우건설 등 5개사	부그줄 주택 8 만호
		경남 태영 등 7개사	시디압델라 도시기반시설
	가나	STX건설	프람프람 주택 4 만호 및 도시기반시설
	남아공	미진건설	단독주택사업

세계 각 지역별 경제 성장률 자료 : IMF

세계 각 지역별 경제 성장률

구분	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
전 세계	3.4	3.1	3.5	3.6	3.7	3.8	3.7	3.8
유럽연합	2.4	2.0	2.0	1.8	1.8	1.7	1.7	1.7
신흥 아시아	6.7	6.4	6.4	6.4	6.3	6.3	6.3	6.3
신흥 유럽	4.7	3.0	3.0	3.3	3.2	3.1	3.3	3.1
라틴아메리카·카리브해	0.1	-1.0	1.1	2.0	2.5	2.6	2.7	2.6
중동과 북아프리카	2.6	3.8	2.3	3.2	3.2	3.5	3.4	3.5
사하라 이남 아프리카	3.4	1.4	2.6	3.5	3.6	3.9	3.7	3.9

동남아지역 주요국 실질 GDP 성장률 자료 : HISMarkit.

동남아지역 주요국 실질 GDP 성장률

국가명	2016	2017	2018	2019	2020
캄보디아	7.0	6.9	6.8	6.6	6.5
인도네시아	5.0	5.0	5.1	5.3	5.4
라오스	6.9	7.0	6.9	6.8	6.6
말레이시아	4.2	4.0	4.4	4.9	5.1
미얀마	6.9	7.1	7.3	7.0	6.8
필리핀	6.8	6.3	6.3	6.2	6.0
싱가포르	2.0	1.8	1.8	2.4	2.6
태국	3.2	3.0	3.1	3.1	3.3
베트남	6.2	6.4	6.4	6.4	6.3

미얀마, 2013년 이후 건설시장 9%대 성장 지속

그중 아시아지역 가운데 가장 높은 경제성장률을 기록 중인 미얀마를 소개하고자 한다. 2020년 기준 미얀마의 총 인구는 약 5,440만명(2020년)으로 이 가운데 도시인구는 약 1,838만명이다. 주택보급률은 85.5%(대나무집 포함)에 그치고 실제 전기사용가구는 32.4%에 불과하다. 최근 도시화가 진행되면서 주택 부족을 겪고 있으며 주택수요가 증가하고 있다.
경제성장도 눈에 띄는 대목이다. 에너지 및 통신 투자 확대, 건설 및 서비스 분야 호황세가 지속되고 있고 기초원자재 수출 증가와 관광객 유입 및 외국인 투자 증가로 2010년부터는 평균 7.7%의 성장을 유지하고 있다.
건설시장은 2013년 이후 9% 이상 높은 성장률을 기록 중이다. 미얀마 정부의 경제개발을 위한 집중적인 인프라 개발과 외국인투자법 개정(2016년)에 따른 해외투자자금 유입의 증가가 그 원인이다. 2017년 12월부터 ‘콘도미니엄 법’ 시행으로 외국인의 콘도, 서비스아파트 구입이 증가하고 있다.

미얀마 건설시장 규모 및 성장률 (단위 : 억불, %)

미얀마 건설시장 규모 및 성장률

구분	2013	2014	2015	2016	2017
건설시장 규모	32	35	41	47	54
건설시장 성장률	9.3	9.7	8.5	11.6	10.9
건설/GDP비중	5.1	5.2	5.2	5.3	5.5

자료 : Global Insight

‘양곤시 서비스아파트’ 국내기업진출 대표 사례

국내업체의 대표적인 미얀마 진출사례는 미얀마 포스코ENC에서 2017년에 준공한 양곤시 롯데호텔 및 서비스아파트를 들 수 있다. 현지 업체와 SPC를 구성한 합작사업으로 토지를 임차해 70년간 운영한 뒤 반납하는 BOT방식으로 개발했으며 롯데에서 위탁운영을 맡고 있다.

사업명	양곤시, 롯데호텔 및 서비스 아파트(10만4,123m2) 임대사업
사업방식	B사(시공사), E사(위탁운영), D사(자금조달), 현지파트너와 합작 (JV: joint venture)형태 | 한국업체 : 85%, 현지업체 15% 지분참여(SPC구성)
사업규모	15층 고급호텔 1동(전체 343실), 29층 장기 숙박호텔 1동(전체 315실)
공사기간	44 개월(2014.1∼2017.9)
토지임대기간	70년간 임차해 운영한 뒤 반납하는 BOT(Build-Operate-Transfer)방식
재원조달	시공사 미얀마 포스코ENC와 위탁운영사 롯데의 지분참여 및 시공사의 신용을 담보(D사 참여)로 재원 조달

중소건설업체, 미얀마 주택사업 진출 전략

1. 준비단계

사업추진 전 지역전문가 양성이 필요하다. 해당 지역의 정보 확인을 위해 전문가를 파견해 몇 년간 시장을 조사하고 사전 사업 준비를 해야 한다. 제도의 미비로 불확실성에 대한 대비가 중요하다.

2. 토지 확보

토지를 총 70년간 임차하여 개발하는 구조로 토지주(또는 현지법인)와 외국기업이 합작(JV:Joint Venture)해 토지주는 현물출자, 외국법인은 현금출자로 진행한다. 롯데 서비스아파트 사례처럼 국가 토지를 개발할 경우에는 BOT(Build Operation Transfer) 형식으로 추진하기도 한다.

3. 현지법인 설립

우선 대표사무소를 설치할 수 있다. 계약행위는 할 수 없고 정보만 제공이 가능하다. 현지 지사를 설치할 수도 있다. 계약행위 주체로 본사 실적(사업적격심사용, PQ를 위한 자격)을 사용할 수 있다.
현지 법인이 실제 사업을 할 수 있도록 계약 등을 지원한다. 현지 법인 설립은 100% 투자법인으로 설립할 수 있으며 현지 로컬법인과 합작하여 실제 사업을 하는 주체가 된다. 앞서 소개한 ‘미얀마 포스코 ENC’가 대표적인 사례이다.

4. 사업 진행

소규모 사업인 경우에는 현지 로컬법인이 15%～20% 정도 지분에 참여하는 구조로 진행한다. 현지 로컬 법인이 토지를 소유하고 있는 경우 현물 출자를 하고 수분양자에게 지분으로 나누어서 분양한 후 수분양자들에게 권리를 넘기는 방식이다.
중·대규모 사업인 경우에는 현지의 대형 로컬법인과 합작하여 SPC를 구성하는 방법이 있다. SPC는 최대 70년간 유지하거나 지분을 로컬법인에 넘기고 나올 수도 있다. 현지 로컬법인은 15%～20% 정도의 지분으로 참여한다.

5. 사업절차

먼저 투자위원회(MIC)심의를 통해 외국기업의 사업허가를 취득하고 난 뒤부터 건설사업 절차를 진행할 수 있다.

6. 사업금융

사업자 금융은 현지 신한은행(미얀마)을 이용할 수 있다. 외국계 기업에게만 대출이 가능하고 PF금융도 가능하다. 다만 한국에서 모회사 보증 또는 현지 로컬은행의 보증서를 활용해야 한다. PF는 3,000만 달러까지이고 주택사업시 부족한 부분은 본사에서 조달하거나 외국은행과 신디케이트론 형태로 조달이 가능하다. 기업대출시 주의사항이 있다. 외국은행은 현지통화에 대한 금리를 제공하지 못하고 달러에 대한 금리(약 연4%)만을 제공할 수 있다는 점이다. 또 현지은행은 달러에 대한 금리를 제공하지 못하고 현지통화에 대한 금리(연 약 13%)만을 제공한다는 점도 기억해야 한다. 소비자 금융은 현지 로컬은행(Yoma Bank 등)을 이용할 수 있다. 현지 은행은 가족기업이 소유하고 있어 투명하지 않은데다 자본금마저 취약하다. 2017년부터 3년 이하 모기지론이 가능해 졌으며 주택담보대출은 LTV 50%, 연리 13%를 적용한다.

7. 자재 및 인력조달

자재는 중국과 한국에서 조달하고 엔지니어 인력은 한국과 베트남에서 조달하며 노동자는 현지인을 고용한다.

8. 분양방법

정형화된 분양 방법은 없다. 미얀마에서는 지반공사 혹은 인허가가 나온 시점부터 분양이 가능하다. 계약금 일부를 내고 층수가 올라 갈 때마다 중도금 형식으로 분할 수령할 수 있다. 소비자에게 유리한 조건으로 90% 이상을 공사한 후 납입하는 조건으로 계약하는 것도 가능하다. 시장의 유연함 때문에 한국의 분양시스템 적용이 유리하다. 적정 사업 세대규모는 약 200세대로 주요 수요자는 고소득층과 외국인 등이 대상이다.

9. 토지임대료

롯데 서비스아파트 사례를 보면, 토지임대료는 연간임대료와 총임대료로 나뉜다. 연간임대료와 상관없이 토지임대 총비용을 10년 안에 지불해야 하는데 계약 시 일괄 지불하거나 중도금 개념으로 나누어 지불할 수 있다. 입지가 좋은 땅의 경우 1에이커(약4,000m2)당 200만～250만달러로 한화 23억～30억원 수준이다. 연간 임대료는 매년 지불하는 비용으로 매년 계약을 갱신해야 한다. 좋은 땅인 경우 m2당 30달러(연면적 기준)를 지불해야 한다.