우리나라 인구 천인당 주택재고수,
OECD평균 보다 50.4호 적어… 261만호 더 필요

코로나를 경험하면서 전 세계는 집값 급등으로 어려움을 겪고 있다. 이러한 어려움을 극복하기 위해 미국이나 영국이 선택한 해법은 ‘주택공급확대’다. 우리나라도 집값 문제를 해결하려면 현재의 과도한 수요억제정책을 획기적인 주택공급확대 정책으로 대전환해야 한다. 주택보급률 100%와 인구감소 등을 근거로 주택공급 불필요성을 주장하는 사람들도 많지만 이는 현실을 직시하지 못한 잘못된 주장이다.
2019년 기준으로 우리나라 인구 천인당 주택수는 411.6호이며 정부정책에 자주 사용하는 OECD평균은 462.0호다. 우리나라는 OECD에 가입한 국가들이 보유하고 있는 재고주택보다 평균적으로 인구 천인당 50.4호가 적은 것이다.
OECD평균 수준의 인구 천인당 주택수(462호)가 되려면, 전국적으로 약 261만호의 주택이 필요하며 수도권에서만 약 212만호(서울 72만호)가 더 있어야 한다. 연간 평균적으로 50만호 정도 재고를 늘려간다고 할지라도 5년 정도는 꾸준히 공급해야 하는 물량이다.
또한 재고주택 중에는 300만호가 넘는 노후주택을 비롯해 빈집, 최저주거기준 미달주택 등이 매우 많다. 게다가 젊은 세대는 좋은 집에 대한 선호가 커지고 있을 뿐만 아니라 1~2인 가구가 급격히 증가하면서 주택수요도 늘어나고 있으므로 필요로 하는 주택물량은 수치보다 더 많다. 이미 인구 천인당 500호에 육박하는 주택수를 보유한 국가들조차도 지속적으로 주택을 공급하는 이유다.

물량중심 주택공급으로는 한계,
시대흐름 맞춰 ‘적절한 주택공급’ 설계도 짜야

주택공급정책은 물량중심에 머물러서는 안되며 변화된 주택수요와 선호도를 반영해야 한다. 대상, 품질, 입지, 값, 물량, 시기, 재원, 공급주체, 기술, 건설, 배분에 대한 종합적이고 복합적인 ‘적절한 주택공급’ 설계가 필요하다. 그동안은 지속성 있는 주택공급 로드맵의 부재로 물량 및 법규가 수시로 바뀌었다. 특히 공급시차 및 주택공급생애주기, 주택공급생산체계, 생산비용과 공급가격의 관계를 충분히 반영하지 못한 주택공급시스템으로 부작용이 속출하고 있다. 뿐만 아니라 청약(배분)기준이 복잡해져 세대간 갈등도 심화되고 있다.
이러한 문제를 해결하고 주택공급을 지속적으로 할 수 있는 원칙이 필요하다. 특히 주택공급 목표를 설정할 때, ① 높은 주택보유의식(국민의 80%) ②원하는 주택유형(아파트 선호) ③주택마련방식(재고매입, 분양, 신축 등) ④ 좋은 집에 대한 선호를 충분히 반영해야 한다.

OECD 주요국 인구 천인당 주택수는?

지속가능한 주택공급 위한 세부전략 세우고
대통령직속 ‘국가도시주거전략위원회’ 설치해야

이러한 문제의식을 토대로 ‘지속가능한 주택공급기반 구축을 위한 7대 세부전략’을 제안한다.
△차질없는 현 정부의 공급대책 추진 및 추가적인 택지계획 마련 △수도권 집중 완화를 위한 지역거점도시 투자 확대 △자가소유지원과 임대주택의 투트랙 정책 △공공과 민간의 역할 분담 및 균형 △가격규제(분양가상한제, 고분양가관리지역, 전월세상한제 및 계약갱신청구권)의 조정 △주택수요과 선호를 고려한 주택상품 공급기반 마련 △컨트롤타워로서의 ‘국가도시주거전략위원회’설치 등이 그것이다.
특히 국가도시주거전략위원회는 대통령직속으로 설치하여 무분별한 입법과 정책남발을 견제하고 정권에 따라 달라지는 정책방향 부작용을 사전에 차단해야 할 것이다.