캄보디아 정부 확장정책 펼쳐
2021년 경제 회복 기대

캄보디아는 지난 10년간 연 7%대 경제성장을 기록했다. 35세 이하 인구가 약 65%를 차지하며 높은 성장잠재력을 보유한 국가이다. 그러나 지난해부터 코로나19로 인해 관광업, 제조업, 건설업 등 많은 산업에서 경제적 어려움을 겪었다.
기관별로 경제성장률 예측에 차이가 있지만 수출회복, 백신접종, 재정·통화정책 등으로 2021년에는 3.5 ~ 6.8%의 성장률을 기록할 것으로 예상된다. 다만, 캄보디아 내 코로나19 확산과 백신접종 지연 등으로 불확실성이 증대되는 경우 2021년 1%, 2022년 4.5%의 성장률을 기록할 것으로 예상된다.

외국기업에 호의적 태도 보여
외국인 투자유치를 위한 인센티브 제공

동남아 최빈국 중 하나인 캄보디아는 자본과 기술도입, 고용창출 등 사회경제 전반의 발전을 위해 외국기업 투자유치에 힘쓰고 있다. 특히 캄보디아의 외국인 투자법은 인근 동남아국가와 비교해 가장 경쟁력 있는 투자법으로 인식되고 있다.
캄보디아 투자법의 특징 중 하나는 내국인과 외국인을 구별하지 않는다는 것이다. 캄보디아 투자에 대해 동일 수준의 규제 및 투자유인을 적용하고 있다. 캄보디아 투자법에 따르면 외국인 투자자는 캄보디아의 헌법 및 토지법에 규정된 토지소유에 관한 사항을 제외하고 외국인 투자자라는 이유만으로 차별적인 대우를 받지 아니한다고 규정하고 있다.
1994년 캄보디아 정부는 수상실 직속으로 캄보디아 개발위원회(CDC, Council for Development of Cambodia)를 설치하여 투자서비스 제공 및 투자승인 과정을 단축하고 있다. 신규 투자 신청에 대한 One-Stop Service 차원에서 국내외 투자자들에게 투자 관련 정보를 제공하는 한편 인센티브 승인 여부를 검토하고 있다.
CDC는 주요 관세 및 세금 면제를 승인할 권한을 가지고 있으며 투자승인 기업체에 대해 8년간 과세 면제, 원자재 및 생산설비 수입관세 면제를 제공한다. 또한 기업등록, 비자 및 고용허가 등 외국인 투자자들에게 행정적인 도움도 주고 있다.
캄보디아 중앙은행이 제정하고 공포한 관련 법과 규정에 따라 외국인 투자자는 은행을 통해 외환을 구입할 수 있다. 투자와 관련된 재무적인 의무사항을 완료한 후에는 수입대금 지급, 국제차관에 대한 원리금 상환, 로열티 및 관리자 경비의 지급, 이익의 송금, 일정조건에 부합한 투자자본의 송금 건에 관해서는 아무런 제약 없이 외국으로 송금할 수 있다.

외국인에 토지 소유권 없어
캄보디아 법인과 자연인만 소유권 인정

캄보디아 헌법 제44조는 캄보디아 법인 또는 자연인만 토지를 소유할 권리가 있다고 규정하고 있어 외국인의 경우 원칙적으로 토지를 소유할 수 없다. 따라서 외국인 투자기업 사이에서 현지인 차명, 현지법인 명의, 시민권 획득을 통한 본인명의 법인설립이 흔히 이용되고 있다.
현지인의 명의로 구입하는 경우 투자규모가 적고 믿을만한 캄보디아 시민권자가 있을 경우에 진행할 수 있다. 현지법인 명의로 토지를 구입하기 위해서는 캄보디아인 지분이 51% 이상이어야 한다.
투자금을 캄보디아 대주주에게 대여하여 법인명의로 토지를 구입하는 경우 투자금의 회수를 위해 주식 질권, 위임계약서 등이 필요하다. 시민권을 획득하여 부동산을 매입하는 방법이 가장 안전한 방법이며 캄보디아 국적법상 100만 달러를 투자하면 국적을 확보할 수 있다.
한편 투자법에 따라 외국인은 장기 임차 및 토지 사용권 획득이 가능하다. 임차기간 범위 내에서 토지를 사용할 수 있고 그 토지 위에 있는 동산과 건물을 소유할 수 있으며 임차기간은 최장 50년으로 연장할 수 있다.

<그림1> 프놈펜 콘도미니엄 공급 및 가격 추이

캄보디아 주택시장 양분화
서민주택개발 둘러싼 경쟁 증가

캄보디아 주택시장은 양극화되어 있다. 주택유형은 플랫하우스, 빌라, 단독주택, 콘도미니엄, 고급아파트로 나뉘며 콘도미니엄과 고급아파트가 투자 가능한 부동산으로 구분되어진다.
먼저 콘도미니엄 시장은 수많은 프로젝트가 지연되면서 2021년 2분기 공급이 급격하게 줄었다. 1분기 기준으로 2021년 1만 825호가 완공될 것으로 예상하였으나, 2분기 공급 부진으로 연말까지 7,909호가 완공될 것으로 예상된다. 콘도미니엄 시장에서도 하위시장을 향한 지속적인 변화가 더욱 공고화되었다. 이러한 변화는 수요주도 개발전략이 우선시되고 있음을 나타내며 가격 추세에서 뚜렷하게 나타난다. 국내 및 해외 개발자의 경쟁이 하위권 주택시장에서 증가할 것으로 예상된다.
캄보디아 국내 구매자의 감소로 가격조정이 추가로 이루어졌으며 하이엔드 부문은 –9.12% 하락한 것으로 조사됐다. 반면 하위주택시장은 –4.87% 하락하며 비교적 낮은 하락률을 보였다. 2021년 2분기 하이엔드 콘도미니엄의 평균가격은 제곱미터 당 2,802달러였으며 저렴한 하위시장 콘도미니엄의 평균가격은 제곱미터 당 1,492달러였다.
고급아파트 시장은 2021년 2분기 신규 완공이 없었으며 연말까지 395호가 완공될 것으로 예상한다. 올해 상대적으로 공급량이 적게 나타나고 있지만 고급아파트 시장은 콘도미니엄시장을 위협하는 시장이 될 수 있을 것으로 예상한다. 2020년 이후 A등급 아파트의 임대료는 약 5.2% 하락하여 제곱미터 당 평균 22달러였으며, B등급 아파트의 임대료는 약 6.7% 하락하여 제곱미터 당 평균 15달러였다.
코로나19로 인한 해외 및 현지여행 제약으로 신규단지 수요와 장기임차 수요가 매우 저조하다. 이는 콘도미니엄과 고급아파트 시장에 부담으로 작용했다. 예방접종이 안정적인 수준에 도달하면 수요가 증가할 것으로 기대되지만 이전처럼 회복되기 까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

<그림2> 프놈펜 고급아파트 공급 및 가격 추이

캄보디아 주택사업시 주의사항
선분양 없어 건축자금부터 확보해야

캄보디아 인구는 약 1,730만 명으로 도시인구가 39.4%다. 낮은 소득으로 고급주택에 대한 수요가 제한적이기 때문에 프놈펜 등 주요도시의 주택공급 현황과 수요능력 등을 사전 검토하는 것이 필요하다. 토지 선택시에는 인프라가 이미 공급되어있는 지역이나 인근 지역을 선택하는 것이 유리하다. 그렇지 않은 경우 사업비 증가로 사업실패 가능성이 증가한다.
캄보디아에는 선분양이라는 개념이 없어 한국의 분양시스템을 적용하기 힘들다. 동 단위로 순차적으로 분양하는 것이 일반적이며 단지 전체를 분양하는데 수년이 소요된다. 이러한 분양특성으로 건설사는 건축자금이 완전히 확보되어야 분양이 가능하다.
현지 진출 업체의 경우를 보면 대부분 자체적으로 재원을 조달하며 적용 가능한 소비자금융 방식을 조사하여 현지은행 또는 한국계은행을 알선해주는 방식으로 이루어진다.
마지막으로 정부의 부패정도가 높은 편이고 정보 및 행정전산화 수준이 미흡하여 법령, 표준, 품질인증 등 세부지침이 상호 충돌되는 경우가 많아 행정서비스에 대한 정확한 정보확인이 필요하다.