2019년 기준, 전국 전세 약 300만가구
서울, 수도권에 63% 집중
주택매수 수요로 전환될 확률 높아

전세시장이 불안하고 전셋값이 고공행진을 하면 세입자들은 주택구입을 생각한다. 2019년 기준으로 전세가구는 약 300만 가구에 이른다. 전체 1,994만 가구의 약 15%에 해당한다.
전세가구가 가장 많이 사는 지역은 단연 서울이다. 서울 전세가구는 99만 4,000가구로, 전국 전세가구의 33%를 차지한다. 다음은 경기도로 90만 5,000가구다. 서울과 경기도에 전국 전세가구의 63%(약 190만 가구)가 살고 있는 셈이다. 이들 중 10%만 집을 사겠다고 마음을 바꿔먹으면 주택시장에는 19만호의 주택이 필요해진다.
신규 필요주택은 재고주택시장에서 공급될 수도 있고, 신규 분양시장에서 공급될 수도 있다. 최근 주택시장 분위기를 고려하면, 신규 분양시장을 선택할 확률이 높다고 볼 수 있다. 오래된 재고주택 가격마저 천정부지로 오르고 있는 상황에서 훨씬 더 양호한 시설과 미래 프리미엄을 기대할 수 있는 신규 분양주택 가격이 분양가상한제, 고분양가관리 등의 규제정책으로 시세보다 더 낮기 때문이다.
전세가구는 매수수요로 전환될 수 있는 확률이 가장 높은 점유형태다. 신규 주택사업 계획시 당해 지역의 전세가구 상황을 유념해서 살펴볼 필요가 있다.

<그림1> 전국 전세가구(300만) 중 지역비중

서울 전세 열집중 한집 ‘경기’ 이주희망
‘하남’ 이주희망률 가장 높고,
‘고양, 용인, 성남, 남양주, 안양’순 희망

<그림2>와 같이 서울은 전체 가구의 26%가 전세가구다. 경기, 세종, 인천, 대전, 대구, 부산은 전체 가구의 10%이상이 전세 가구다. 이들 중에 이사를 계획하고 있거나 이들이 이사 가고 싶은 지역이 수요기반의 사업적지가 될 수도 있다.
서울에 살고 있는 전세가구 중에서 이사할 계획이 있는 가구는 17.7%(약 17만 5,000가구)다. 이 중에서 85.6%는 서울내 이동을 희망하지만, 10%정도는 인근의 경기도 지역으로 이주하고 싶어한다.
서울내 이동을 희망하는 전세가구라도 요즘처럼 서울에서 주택을 마련하기 어려워지면 결국 인근의 경기도 지역으로 이동하게 된다.
경기도로 이주할 계획을 갖고 있는 서울 전세가구는 집을 사기도(자가) 하지만, 임차로 살더라도 전세, 보증부월세 등 다양한 형태로 이동한다. 주거실태조사를 분석해보면, 서울 전세가구 중 경기도로 이주하는 가구의 62%는 주택 구입을 희망하고, 38%는 전세를 원한다.
그렇다면 이들은 경기도 어느 지역을 선호할까. 이주희망지역이 새로운 신규수요 유입가능지역이 될 수 있다. <그림3>에서 보면 하남시로의 이주희망률이 높다. 내 집 마련이든 전세든 단연 으뜸이다. 고양시는 전세이주로 희망이 높지만 자가이주희망은 높지 않다. 수원시는 자가이주수요는 있지만 전세이주수요는 없다.
2020년 주거실태조사가 아직 발표되지 않았다. 발표 후에 지역별 전세가구의 주거이동 행태를 분석해 보면, 신규 주택수요의 발생 가능지역을 가늠해볼 수 있을 것이다. 질적시대에는 지역마다 차이가 나는 주택수요를 고려한 특화된 주택사업계획 수립으로 경쟁력을 갖출 필요가 있다.

<그림2> 지역내 전세가구 비중

<그림3> 서울시 전세가구가 이주하고 싶은 경기도 지역 비중