세계 금리 인상 초읽기

각국의 중앙은행들이 기준금리 인상을 고려 중이다. 각국의 방역대책이 실적을 기록하고 경기가 되살아나면서 인플레이션에 대한 우려가 발생했기 때문이다. 또한 불확실성으로 저축이 늘면서 선진국의 경우 초과저축률이 GDP의 4.8~6.6%로 상승했다. 코로나 이후 보상심리(보복소비)의 유발로 빠른 경기회복과 인플레이션이 일어날 것으로 예상된다.

한국 경제 4%대 성장예측

해외수요 증가와 수출·설비투자 증가로 국내 경기 역시 빠르게 성장할 것으로 보인다. 한국은 올해 최소 4.1%의 경제성장률을 예측하고 있다. 한국은행은 지난 6월 금리인상 신호를 시장에 보내기도 했다. 저금리가 취약계층의 일자리창출에 기여하지만, 반대로 과도한 레버리지를 통한 자산(부동산, 주식 등) 과열현상을 불러와 버블의 위험이 존재하기 때문이다. 이로 인해 자산 보유력이 높은 계층과 아닌 계층의 소득 불평등이 야기되고 있다.

자산 버블현상 우려

올 한해 기초자산과 무관한 자산가치 상승으로 개인투자자들이 대출을 실행하여 부동산, 증시에 몰려들었다.
주식의 경우 신규투자 비중이 2019년 9.3%에서 2020년에는 32.8%로 급증했다. 신규투자자 비율을 보면 20세 이하가 64%, 20대 64.3%, 30대 40.9%, 40대 28.8% 순으로 높았다. 2030세대의 투자액이 시가총액의 10.2%를 차지할 정도로 젊은 세대를 중심으로 주식 과열현상이 일어나고 있다. 오랜 저금리로 인한 과도한 유동성이 이런 상황을 가져온 원인으로 지목된다.
한국은행의 기준금리가 인상되더라도 시장금리가 급격히 오를 가능성은 적지만 저금리와 유동성에 과도한 레버리지를 일으켰던 젊은 세대들은 투자 위험관리와 이자부담 확대에 따른 부채관리를 해야 하는 시점이다.

월별 가계대출 증가액

신용대출금리 급격히 높아질 수 있어

금융상품의 대출금리 기준을 보면, 신용대출은 은행채 금리이며 주택담보대출은 코픽스 금리다.
코픽스 금리는 변동성이 작지만 은행채는 시장(채권금리)에 민감하게 반응하기에 금리인상시에는 신용대출의 금리가 급격히 오를 수 있다. 즉, 주식 등의 레버리지 금리가 급격히 인상될 가능성이 있다.
국내은행의 2020년 신용대출은 은행기준 15.2% 상승했다. 이중 변동금리 비중이 77.7%로 대출금리+가산금리인 변동금리의 상승폭이 급격히 높아질 수 있다.
고 신용자 신용대출이 2017년~2019년 연평균 증가율 11.2%보다 높은 21.2%를 차지한다. 이 신용대출이 주식, 부동산에 유입된 것으로 추정된다.
따라서 신용대출을 받아 아파트를 구입한 젊은세대는 많은 이자부담을 지게 될 수 있다. 이자부담이 지나치면 한계가구의 속출로 매도가 많아지고 정상적인 자산도 시장에 나올 가능성이 높아진다.

지식산업센터 실수요자로 재편

호조였던 수도권의 지식산업센터도 2022년 3월부터 전매금지법이 발효된다. 투자자들이 계약후 전매하던 것이 금지되어 지식산업센터가 실수요자와 투자자들로 재편되고 투기수요는 줄어들게 된다. 현재와 같은 높은 분양률을 기록하기 어려운 상황이 될 것이다.

아파트 분양 불확실성 높아진다

전국이 대부분 분양가관리지역으로 묶여 있다. 후분양이 유일한 탈출구이나, 공정률 70%가 되어야 분양을 할 수 있고 그때까지의 공사대금도 확보해야 한다. 금융기관입장에서는 후분양시 분양가 예측의 불확실성과 시장의 불확실성으로 대출을 꺼리는 분위기다. 따라서 관리지역인 경우 아파트 분양사업 진행이 어려울 듯하다.

생활형숙박시설도 내리막길

생활형숙박시설이 완전숙박시설로 분양제한이 되기에 새로운 금융구조가 필요한 시점이다. 지금의 분양을 전제로 한 아파텔 대용 상품은 더 이상 판매하기 어려울 듯싶다.

1군 시공사 위주의 민간PF 선호

증권사의 책임준공형 PF는 여전히 선순위에 어려움이 있어 중형 새마을금고 PF가 대세일 것으로 보인다. 여의도 금융가는 분양성에 대한 리스크로 인해 민간PF(1군 시공사 20개사) 위주의 PF를 선호하는 구조를 가져가게 될 것이다. 최근들어 여의도 금융가에서는 부동산에 대한 향후 리스크를 시장에 먼저 반영하여 무척 보수적으로 판단하고 있다. 작년 대비 30% 정도만 PF가 일어나고 있는 실정이다. 지난 10년간 지속돼온 유동성 파티로 인한 묻지마 대출의 시대는 조만간 사라질 것으로 보인다.