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변화무쌍주택사업제도
‘똑’ 소리나게정리했다
민간건설
임대주택
건설임대주택은 최근 5년 동안 크게 두 번의 체계개편이 이루어지면서 공공건설임대주택, 기업형임대주택, 공공지원민간임대 주택, 장기일반민간임대주택 등 서로 다른 법령이 적용되는 다양한 형태가 혼재되어 있다. 법령 개편 과정과 현재 시행되고 있는 민간건설임대주택 제도의 내용을 정리해 혼돈을 없애고자 한다.
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정리 김종언
정책관리본부 차장
최근 5년간 임대주택법령 체계 개편 과정
| 종전 | 현행 | |||
|---|---|---|---|---|
| 임대주택법 | 개편 Ⅰ  |
민간임대특별법 (2015.12.29. 시행) |
개편 Ⅱ
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민간임대특별법 (2018.7.17. 시행) |
| · 핵심 임대주택 유형 - 공공건설임대주택 |
· 핵심 임대주택 유형 - 기업형임대주택 - 준공공임대주택 |
· 핵심 임대주택 유형 - 공공지원민간임대주택 - 장기일반민간임대주택 |
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| · 핵심 제도내용 - 표준건축비(분양전환가격 규제) - 임대의무기간 : 5년, 10년 (조기분양전환 허용) |
· 핵심 제도내용 - 뉴스테이(기업형임대) - 임대의무기간, 임대료상승제한 규제만 존치, 다른 규제는 폐지 - 임대의무기간 : 4년, 8년(조기 분양전환 불가) |
· 핵심 제도내용 - 공공지원민간임대(종전 기업형임대주택 지원 혜택 + 공공성) - 임대의무기간 : 4년, 8년⇨10년(20.8.18 개정) (조기분양전환 불가) ※ 주택도시기금 대출을 통해 건설·공급하는 대부분의 경우는 장기일반민간임대주택에 해당 |
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개편Ⅰ : 임대주택법 ⇒ 민간임대주택에 관한 특별법(2015.12.29. 시행)
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- ※ 공공주택특별법(구 보금자리주택법) - 공공분양 + 공공임대(임대주택법에서 이관) 규정 - LH, 지자체 등이 시행
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- ○ 민간임대주택 틀을 ‘규제’ ⇨ ‘지원’으로 전면 개편
- ○ 규제완화 : 핵심규제 6개 ⇨ 2개로 감축
- - 존치 : 임대의무기간, 임대료 상승제한(연 5%)
- - 폐지 : 분양전환의무, 임차인 자격, 초기 임대료 제한, 담보권 제한
- - 강화 : 임대보증금 보증 가입, 표준임대차계약서 사용
- ○ 기금, 세제, 택지 등 지원
- - 기금 융자 : 한도 8천만원 ~ 1억2천만원, 이율 2~3%(8년임대 기준)
- - 취득세, 재산세, 소득세(법인세), 양도세 등 감면 범위 확대
- - 촉진지구 지정 도입, 민간의 GB해제 제안
- ○ 개편 내용
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| 임대주택법 | 민간임대특별법(2015.12.29 ～ 2018.7.16) |
|---|---|
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· 건설임대주택 유형 - 공공건설임대(기금, 재정, 택지 지원) - 민간건설임대(공공건설임대가 아닌 것) · 민간사업자가 기금, 공공택지를 받으면 공공건설임대주택 |
· 건설임대주택 유형 - 기업형임대 : 기업형임대사업자가 8년간 임대 - 준공공임대 : 일반형임대사업자가 8년간 임대 - 단기임대 : 일반형임대사업자가 4년간 임대 ※ 기업형임대사업자 : 300호이상 건설, 8년 임대 ※ 일반형임대사업자 : 1호이상 건설, 4년, 8년 임대 · 민간사업자가 기금, 공공택지를 받아도 민간건설임대주택 |
| · 임대의무기간: 5년, 10년(조기분양전환 허용) |
· 임대의무기간(조기분양전환 불가) - 단기임대 4년 - 기업형임대, 준공공임대 : 8년 |
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· 규제 적용 - 임차인 자격(무주택자) - 임차인 모집절차(지자체 승인) - 초기 임대료(표준건축비 기준) - 분양전환 의무 - 분양전환 가격 - 담보권 설정 금지 의무 |
· 규제 완화 - 임차인 자격 : 삭제 - 임차인 모집절차 : 삭제 - 초기 임대료 : 삭제 - 분양전환 의무 : 삭제 - 분양전환 가격 : 삭제 - 담보권 설정 금지 의무 : 삭제 ＊ 임대보증금 가입의무, 임차인 설명의무 추가 |
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· 규제 존치 / 강화 - 임대료 상승률 제한(존치): 임대기간 동안 연 5% 이내 증액 - 임대보증금 보증가입(강화) - 표준임대차 계약서 의무 사용 및 임대사업자의 설명의무 추가(강화) |
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분양주택의 통매각(신설) - 분양주택은 지자체장의 승인 없이 임대사업자에게 매각 가능 |
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· 8년 민간임대 건설시 건축규제 특례 - 건폐율 법적 상한 적용 - 용적률 법적 상한 적용 - 건축물 층수제한 완화(연립, 다세대 주택 5층) |
개편Ⅱ : 민간임대특별법 개정(2018.7.17. 시행)
민간임대주택 유형을 당초 “등록호수”에서 “공공지원 여부”로 개편
| 종전(뉴스테이) | 현행 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 유형 | 규제 | 지원 | 유형 | 규제 | 지원 |
| 기업형임대 (300세대 ↑) |
8년임대, 5% 인상제한 |
기금 출자 · 융자 건축규제 완화 세제혜택 |
공공지원민간임대 | 10년임대, 5% 인상제한 초기임대료, 입주자격 |
기금 출자 · 융자 건축규제 완화 세제혜택 |
| 준공공임대 (300세대 ↓) |
장기일반민간임대 | 10년임대, 5% 인상제 |
기금융자 세제혜택 |
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| 단기임대 | 4년임대, 5% 인상제한 |
기금융자 세제혜택 |
단기임대 (20.8.18 폐지) |
4년임대, 5% 인상제한 |
기금융자 세제혜택 |
- 공공지원민간임대주택
- 주택도시기금 출자, 공공택지, 용적률 완화 등 공공지원을 받아 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료, 입주자격 제한 등을 적용하는 주택
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장기일반민간임대주택
단기일반민간임대주택 - 건설자금(기금) 대출 또는 세제혜택을 받는 대신 임대기간 10년 및 임대료 인상 제한(연 5%)을 받는 임대주택
- ※공공지원민간임대주택의 ‘공공성 강화’ 내용
- - (입주자격 강화) 전체물량을 무주택자에게 우선공급하고, 사업장별로 세대수의 20% 이상을 청년층 등 정책지원계층에 특별공급
- - (초기임대료 규제) 초기임대료를 시세의 95%이하로 책정, 특별공급물량은 시세의 85%이하 적용
| 구분 | 종전 (금리/한도) | 현행 (금리/한도) | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 기업형, 준공공 | 단기일반 | 공공지원 | 장기일반 | 단기일반 | |
| 45㎡이하 | 2.0 / 0.8억 | 3.0 / 0.7억 | 2.0 / 0.5억 | 2.2 / 0.5억 | 3.2 / 0.5억 |
| 45~60㎡이하 | 2.0 / 0.8억 | 3.0 / 0.7억 | 2.3 / 0.8억 | 2.5 / 0.8억 | 3.5 / 0.7억 |
| 60~85㎡이하 | 2.5 / 1.0억 | 3.5 / 0.9억 | 2.8 / 1.0억 | 3.0 / 1.0억 | 4.0 / 0.9억 |
| 85㎡초과 | 3.0 / 1.2억 | 4.0 / 1.1억 | 폐지 | ||
| 구분 | 종전 (금리/한도) | 현행 | |
|---|---|---|---|
| 기업형 임대주택(뉴스테이) (2018.7.17. 이전) |
장기일반 민간임대주택 |
공공지원 민간임대주택 |
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| 특별공급(주거지원 계층 등) | 해당 없음 | 해당 없음 |
청년(19～39세), 신혼부부(혼인기간 7년 이내), 고령층 등에 사업장별 세대수의 20% 이상 공급 |
| 초기 임대료 | 초기 임대료 제한 없음 | 초기 임대료 제한 없음 |
일반공급 : 시세 90~95% 특별공급 : 시세 70~85% |
| 입주자격 | 입주자격 제한 없음 | 입주자격 제한 없음 |
· 무주택자 우선 공급 · 주거지원계층 : 도시근로자 평균소득 120% 이하 |
| 임대의무기간 | 8년 | 종전 8년 ⇨ 현행 10년 | |
| 임대료상승률 | 연 5% 이내 | 연 5% 이내 | |
| 분양전환가격 | 규제 없음 | 규제 없음 | |
| 촉진지구 개발 |
· GB 해제 제안권 · 면적의 50% 이상을 민간 임대주택으로 공급 |
- |
· 민간사업자의 GB 해제 제안권 폐지 · 전체 호수의 50% 이상을 민간임대주택으로 공급 · 공공임대 용지 20% 이상 확보 · 민간임대 용지는 감정가로 공급 |
| 도시계획 인센티브 (용적률 완화) |
용적률 완화에 따른 공공기여 의무 없음 | - |
①공공임대 기부채납, ②현금납부, ③주거지원계층 공급, ④20년 이상 임대주택으로 공급 중 1가지 공공기여 의무 |
| 구분 | 장기일반민간임대주택, 공공지원민간임대주택 (8년이상 임대) | 단기임대주택(4년이상 임대) |
|---|---|---|
| 취득세 | 60m2이하 : 면제 | 60~85m2 : 50% 감면(20호 이상 취득시) | 60m2이하 : 면제 | 60~85m2 : 감면 없음 |
| 재산세 | 40m2이하 : 면제 | 40~60m2 : 75% 감면 | 60~85m2 : 50% 감면 | 60m2이하 : 50% 감면 | 60~85m2 : 25% 감면 |
| 법인세(소득세) | 75% 감면(임대 소득) | 30% 감면(임대 소득) |
| 종합부동산세 | 합산배제 | 종합부동산세 부과 |
| 자금종류 | 호당융자 한도액 | 연이율 | 융자기간 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
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•민간임대주택건설자금 · 전용면적 45m2이하 공공지원(주거,준주거지역을 제외한 지역의 준주택 포함), 사회주택 - 30세대이상 장기일반 - 29세대이하 장기일반 - 단기, 준주택 · 전용면적 45m2초과~60m2이하 공공지원(주거,준주거지역을 제외한 지역의 준주택 포함), 사회주택 - 30세대이상 장기일반 - 29세대이하 장기일반 - 단기, 준주택 · 전용면적 60m2초과~85m2이하 공공지원(주거,준주거지역을 제외한 지역의 준주택 포함), 사회주택 - 30세대이상 장기일반 - 29세대이하 장기일반 - 단기, 준주택 |
5,000 5,000 5,000 5,000 8,000 8,000 7,000 7,000 10,000 10,000 9,000 9,000 |
2.0 2.2 2.7 3.2 2.3 2.5 3.0 3.5 2.8 3.0 3.5 4.0 |
12년(공공지원· 장기일반민간임대주택), 6년(단기민간임대주택) 만기 일시상환 12~20년(사회주택) 만기 일시상환 |
- 임대사업자가 민간임대주택에관한특별법에 따라 건설하는 민간임대주택 - 호당 융자 한도액 및 금리는 주택규모별로 차등적용 - 대출기한 연장시 공공지원 · 장기일반민간 임대주택(준주택 제외)은 당초 대출원금의 5% 이상 상환, 그 외는 10% 이상 상환 - 의무임대기간(8년) 경과후 분양전환하지 않은 경우 1년마다 0.1%p, 최대 1.0%p까지 인하 ※ 신규대출의 경우 의무임대기간이내 대상 주택 매도 또는 중도상환시에는 위약금리 부과 ※ 로드맵 발표(‘17.11.29) 이전에 이미 부지가 확보(민간제안사업 기투위, LH · HUG 택지공모 공고, 정비사업 우선협상대상자 선정 총회의결 기준)된 사업은 종전 융자 한도 및 이율 적용 |
추가 개정사항
- ① 4년 단기임대주택 폐지
- ② 임대의무기간 10년으로 연장
- ③ 재산세 감면시 가격요건 신설(공동주택 : 공시가격 수도권 6억, 지방 3억 이하 | 오피스텔 : 시가표준액 수도권 4억, 지방 2억 이하)